יותר ויותר מתווכים נוטשים את המקצוע / צילום: תמר מצפי
ענף התיווך נתון במשבר, לנוכח ירידות חריגות של כ־40% בהיקפי עסקאות הנדל"ן. המשבר בא לידי ביטוי בשיעור הנמוך של הניגשים לבחינות התיווך ב־2022, שמימשו את זכותם לקבל רישיון.
● בבנק אוף אמריקה מזהירים: זו הבועה הבאה שעלולה להתפתח
● צל חסר תקדים על יחסי ארה"ב-ישראל: ביידן רומז שדמוקרטיה אינה "עניין פנימי" | פרשנות
● שרת התחבורה מירי רגב: "מנכ"ל שידבר עם שר האוצר יודח, ועד אז יהיה בובה"
מלשכת המתווכים מדווחים כי כמות גדולה של מתווכים נוטשים את המקצוע, וזאת בשל מספר העסקאות הנמוך, שאינו מאפשר לרבים להתפרנס כיום מהמקצוע. מנתוני משרד המשפטים עולה, כי רבים מהמתווכים שעברו את הבחינה המקצועית - לא משלמים את אגרת הרישוי, כי אינם רואים טעם בעיסוק במקצוע הזה בימים אלה.
"רק מי שחייב למכור או לקנות נמצא בשוק היום"
2022 היתה שנה מאוד מיוחדת, שכן היא נחצתה לשניים. בחלקה הראשון נרשמה ירידה מסויימת בהיקף העסקאות לעומת 2021, שנה בה נשברו שיאי העסקאות, עם ממוצע חודשי של כ־12.5 אלף עסקאות על דירות שבוצעו בחודש. במחצית הראשונה של שנה שעברה נחתמו כ־11 אלף עסקאות בחודש בממוצע, שעדיין נחשבות לרמה גבוהה מאוד. ואולם, מאז השוק נופל במהירות: ברבעון השלישי של שנה שעברה ירד הממוצע ל־8.5 אלף עסקאות בממוצע בחודש, ומאוקטובר ועד ינואר מדברים נתוני הכלכלנית הראשית באוצר על ממוצע של כ־7 אלף עסקאות בחודש בלבד. מדובר בירידה של כ־40% במספר העסקאות, ומשיחות עם מתווכים עולה, כי בחודשים פברואר־מרץ המצב נמשך, ורמת העסקאות שנסגרת נמוכה באופן שמזכיר להם את ימי המיתון מלפני 20 שנים.
"בעקבות עליית הריבית והתייקרות המשכנתאות שוק הדיור נמצא בהאטה. חוסר היציבות בשווקים הנובע מהרפורמה המשפטית רק מקשה עוד יותר כיוון שאנשים חוששים לבצע השקעות חדשות כרגע", אומר רון נובוטני, מנכ"ל רשת התיווך אנגלו־סכסון. הוא מדגיש כי למרות ההאטה "איננו מזהים ירידת מחירים".
"מתווכים שאני מדבר איתם אומרים שהמצב לא פשוט", אומר יושב ראש לשכת המתווכים, איציק לוי. "אין יותר זוגות צעירים, כי הם לא יכולים לעמוד בריביות; אין משקיעים שקונים דירות כי המימון והריביות גבוהים מבעבר. ואין גם משפרי דיור, כי אם הם תכננו למכור את דירת ה־3 חדרים שלהם ב־1.8 מיליון שקל, לקנות דירת 4 חדרים ב-2.5 מיליון ולהגיע להלוואה כוללת של מיליון שקל - היום זה בלתי אפשרי. הקהל היחיד שנותר בשוק הם מצמצמי דיור, שעוברים מדירות גדולות לדירות קטנות יותר. הבעיה, שפלח השוק הזה הוא קטן מאוד, ולכן יש ירידה דרסטית במכירות. מי שבשוק היום הוא רק מי שחייב למכור או לקנות".
ערן נסים, מנכ"ל רשת התיווך "שחף נכסים", הפועלת בעיקר באזור השרון מחזק את הסנטימנט. "יש אצלנו ירידה של 80% במספר העסקאות מאז השיא, ואני אומר בגלוי: מתווך שצריך לגדל ולפרנס משפחה מהמקצוע הזה - לא יוכל לעשות זאת היום, אלא אם הוא מנוסה וכבר חווה על עצמו משברים כאלה קשים". "אחרי הקורונה הנדל"ן בעט והכניס כסף, אבל לפני חצי שנה עברנו פאזה, והמשאית התהפכה בדקה. מוכרי דירות צריכים להבין, שאם לא יתפשרו על המחיר שלהם - לא תהיה עסקה; וגם אם כן - כמעט בכל שלב היא עלולה ליפול: במשא־ומתן אצל עורכי הדין, אצל הבנק למשכנתאות, ובין לבין. מתווך היום חייב ללוות את העסקה מתחילתה ועד סופה, כי אחרת יש סיכוי גדול שהיא לא תסגר".
כשהשוק פורח יש יותר מתווכים חדשים
הדברים שאומרים לוי ונסים משתקפים גם בנתונים רשמיים. מתווכי הנדל"ן נתונים לפיקוח של האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, שבראשו עומד עמיר הרן. כיום רשומים באגף כ־26 אלף איש שמחזיקים ברשיון תיווך תקף, ואולם המספר מטעה. לוי מספר כי בפועל מספרם קטן בהרבה. "להערכתי כמחצית ממחזיקי הרשיונות אינם עובדים בפועל בתיווך. הם שמאים, עורכי דין, יועצי משכנתאות וכדומה. מעבר לזה, מתוך 10 שמתחילים לעבוד בתיווך רק שניים שורדים את השנה הראשונה", הוא אומר.
מהנתונים הרשמיים של משרד המשפטים ניתן ללמוד שיש קשר הדוק בין מספר המתווכים החדשים לבין מצב השוק. כשהשוק פורח, מספר המתווכים רושם עלייה - בפיגור של שנה, שכן לוקח לאנשים זמן להירשם לקורסים ללימוד תיווך ולמבחני התיווך. כשהשוק בנפילה - אנשים נוטשים את המקצוע באמצעות אי תשלום אגרת הרישוי השנתית למקצוע התיווך.
ב־2015 נרשם השיא הקודם של מספר העסקאות השנתי, וב־2016, הצטרפו לשוק 2,200 מתווכים (עלייה של כ־12%); בסוף 2020 החלו עליות המחירים הגדולות, שהגיעו לשיא ב־2021־2022, מה שבא לידי ביטוי בתוספת של 5,3000 איש (כ־26%) עד לסוף 2022. התוספת הכבירה הזו הייתה תגובה לשיא הבלתי נתפס של עסקאות שבוצע ב־2021, שבה בוצעו 150 אלף עסקאות על דירות, וענף התיווך שגשג כפי שלא שגשג מימיו.
בעשור האחרון נרשמו פעמיים שבהם מספר המתווכים הפעילים ירד: בפעם הראשונה ב־2014, אז נרשם שפל בעסקאות עקב המתנת השוק ליישום תוכנית מע"מ 0 של שר האוצר דאז יאיר לפיד, מה שהביא לירידה של כ־500 איש ממצבת המתווכים שהחזיקו ברשיון בר תוקף; בתקופת סגרי הקורונה ב־2020, כשהשוק היה משותק, החליטו 1,000 איש לעזוב את המקצוע.
הגיעו למסקנה שבימים אלה חבל על הכסף
המשבר שהחל במחצית השנייה של שנה שעברה, עוד לא מחלחל לנתונים הרשמיים, שכן המתווכים יכולים לשלם את אגרת הרישוי לשנה הנוכחית עד לסוף החודש (מרץ), ולא ברור כמה מהם יבחרו שלא לעשות זאת.
ואולם, לוי אומר, שבקרב המתווכים הדברים מורגשים: "אנחנו מרגישים את ההאטה במספר צורות, שאחת מהן היא כמות החידושים של רשיונות התיווך שנעשו בחודשים האחרונים. אם בעבר הגענו לסדר גודל של כ־25 אלף בעלי רשיונות לתיווך, כיום אנחנו מדברים על ירידה של לפחות 20%, וזה תוצאה מכך שהשוק מאוד קשה", הוא אומר. "תמיד יש נטישה של מתווכים, אבל בימים כתיקונם זה לא מגיע לשיעורים הללו. הממדים הללו מזכירים לי את תקופת הקורונה".
רמז לבאות יכול להגיע מנתוני בחינות התיווך: ב־2022 ניגשו כ־9,000 להיבחן במבחני התיווך, מהם עברו את הבחינות כ־6,200, ואולם 3,883 מהם שילמו את אגרת הרישוי. הייתר כנראה הגיעו למסקנה, שבימים אלה חבל על הכסף. מדובר בתופעה חריגה, ובאחוז הנמוך ביותר של מתווכים חדשים (כ־43%) שיצא מכלל אלה שניגשו למבחנים. אפילו בשיא הקורונה האחוז היה גבוה יותר והגיע ל־52%.