שמאית המקרקעין נחמה בוגין, ראש לשכת השמאים / צילום: ניר שהרבני
2006. זה המספר של כלל הדירות החדשות שנרכשו בכל המדינה בחודש ינואר האחרון (לא כולל מחיר למשתכן. ג"ל). מדובר בירידה חדה של 42% לעומת ינואר 2022, וירידה של 5%, לעומת דצמבר 2022. בפברואר האחרון המספר לא השתנה הרבה, ועמד על 2025 דירות. למעשה, כבר תקופה ארוכה שהקבלנים חווים קיטון משמעותי במכירות, שכמובן בא לידי ביטוי גם בשוק דירות היד-שנייה.
● דירה בבאר שבע או קרן השתלמות ל-20 שנה: איזו השקעה יותר משתלמת?
● ההשקעות בנדל"ן בארץ בירידה. כך תעשו את זה בחו"ל
● 60 אלף דירות ברחבי הארץ עומדות ריקות. איך אפשר להחזיר אותן לשוק?
בחודש פברואר האחרון, כך לפי האוצר, נמכרו רק 3,775 דירות בשוק דירות היד-שנייה. מדובר בירידה של 48% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הירידה בביקוש, היא גם אחת מהסיבות לירידה המסוימת במחירים שהורגשה מזה זמן, ושבאה לידי ביטוי באופן רשמי במדד האחרון שהצביע על ירידת מחירים של 0.2% בממוצע. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין הטרייה, נחמה בוגין, מסבירה כי אכן השוק משתנה לנו מול העיניים.
"השוק היום נמצא בנקודת שינוי. אני בכוונה לא משתמשת במילה משבר, אני קוראת לזה שינוי. והשינוי המשמעותי כמובן הוא בנושא של הריביות. התרגלנו הרבה מאוד זמן לעבוד בסביבה של ריבית אפס ועכשיו כשהריביות עולות, ובצורה די דרמטית אפילו בפרקי זמן קצרים, זה משנה את כללי המשחק. אבל מה שאני רואה לפני זה לא קריסה - משבר - התרסקות - אסון, כל אותן מילים שאני שומעת הרבה מסביב. אני רואה את זה כישיבה על הגדר. זה קורה תמיד כשיש שינוי. זו ישיבה על הגדר, ולפעמים חישוב מסלול מחדש. כמובן שזה משני הצדדים - גם מצד היזמים וגם מצד הרוכשים".
אולי זה גם מתוך ציפייה שעוד רגע המחירים יהיו נמוכים יותר. ואם זה המצב, אז למה לי לשלם עכשיו איקס כסף, כשיכול להיות שעוד חודש חודשיים המחיר יהיה נמוך ב 100 אלף שקלים?
"קודם כל יש את הציפייה הזאת בהחלט. בנוסף, בתקופות מהסוג הזה, יש גם הזדמנויות מידי פעם, זה נכון, זה בהחלט קורה. אבל אם מסתכלים על השוק במאקרו, באופן כללי אחרי תקופה כזאת - והיא לא חייבת להיות מאוד מאוד ארוכה - הביקושים הכבושים מתפרצים, כי הפער בין הביקוש להיצע הוא עדיין עצום. בישראל יש מחסור של 250 אלף דירות. אנחנו במגמת עליה. נכון שכחלק מהעלייה יש גם גבשושיות של עליות וירידות בתוכה, אבל המגמה היא כלפי מעלה".
בשוק היוקרה "מחשבים מסלול מחדש"
כשבוגין מתארת את אותן "גבשושיות", קרי ירידת המחירים העכשווית, היא מסבירה כי מי שנפגע ראשון הוא שוק היוקרה, שם לדבריה נמצא יותר אנשים ש"מחשבים מסלול מחדש". עם זאת, בדירות שבטווחים של 3-4 מיליון שקל, היא עדיין לא מזהה שינוי דרמטי. "אתה רואה שגורמים בשוק מדווחים על זה שדירות עד 3-4 מיליון שקל פחות או יותר ממשיכות כרגיל. אלה סכומים לא מבוטלים, כן, אבל את הדירות היקרות באמת, קשה היום למכור והעצירה היא בעיקר שם, וגם חישוב מסלול מחדש".
השקעה? חפשו פרויקטי התחדשות עירונית
את בוגין פגשנו במסגרת 'כסף בקיר', פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, וכשאנו מבקשים לדבר איתה בצורה ממוקדת על שוק ההשקעות המקומי, שחווה ירידה עצומה בהיקפים שהכרנו בשנים האחרונות, היא מבקשת להתמקד בתחום שאליו כדאי לשים לב - ההתחדשות העירונית. עולם התחדשות העירונית זה העתיד של הנדל"ן בישראל ולמעשה גם ההווה.
"הרבה פעמים כשאני מדברת בהקשר של התחדשות עירונית", בוגין מסבירה, "אני משתמשת במילה שאנחנו לא אוהבים להיזכר בה - אקספוננציאלי. אתה זוכר מתי הרבינו להשתמש בה? בתקופת הקורונה. אז כאן זו 'מחלה מדבקת' נהדרת. אם מסתכלים מזווית של משקיע, השקעה הכי נכונה בעיניי היא באמת בדירות באזורים שמיועדים לפינוי בינוי, כמובן שתלוי באיזה שלב הם נמצאים".
האם לשמאים, כאנשי מקצוע שרואים דירה במסלול של התחדשות עירונית, יש תחשיב מסודר לגבי הערך, בהתאם לשלבי התקדמות הפרויקט?
"ברמה התחשיבית לכאורה, מה שאני צריכה לעשות, זה לאמוד את שווי דירת התמורה שצפויה להתקבל מתישהו, ואז לעשות הפחתה בגלל הדחייה בזמן, וגם לתמחר את הסיכון. הסיכון בא לידי ביטוי בשיעור ההיוון שאנחנו מביאים בחשבון. זה המודל. בתכל'ס, אתה לומד את הדברים האלה מהשוק. ואתה רואה בסוף מה בפועל מוכנים לשלם בשוק עבור אותו פוטנציאל, ואז בוחנים את התחשיב, את אותו מודל, ומגיעים בסוף לתוצאה. אין נוסחאות בשמאות. יש הרבה מאוד שיקול דעת, כי יש הרבה מאוד פרמטרים, והרבה מאוד ניסיון חיים שמביאים לתוך האומדן הזה".