תחנת הכוח ''אורות רבין'' בחדרה / צילום: Ariel Schalit, AP
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה דרשה מאות מיליונים כהיטל השבחה מחברת החשמל, אך החברה לא תשלם ולו שקל אחד - כך קבעה בהחלטתה מהיום (ב') ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז חיפה, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, אשר ביטלה את שומת ההשבחה שהוציאה הוועדה המקומית בעקבות בניית יחידות ייצור חשמל חדשות בתחנת הכוח "אורות רבין" שבשטח השיפוט של העיר חדרה.
● 300 שקל לקרקע לדירה? המכרזים שנסגרו בשפל כמעט חסר תקדים | בדיקת גלובס
● מכרז חוזר בהרצליה בחצי מחיר וכמעט 200 דירות בנתניה: השבוע בנדל"ן
● חדשות רעות לרוכשי הדירות: מדד תשומות הבנייה חוזר לעלות
היחידות החדשות הוקמו בשנים האחרונות, בעקבות החלטת ממשלת ישראל להפסיק את השימוש ביחידות הייצור הוותיקות בתחנת הכוח המתבססות על שימוש בפחם. אותן יחידות חדשות, יחידות ייצור במחזור משולב (מחז"מים), נבנו בהיקף של כ־31,400 מ"ר במטרה להחליף את עבודתן של היחידות הישנות יותר, וזכו להיתר בנייה מהוועדה המקומית בדצמבר 2020.
בעקבות כך הוציאה הוועדה המקומית לחברת החשמל חיוב בהיטל השבחה על סך של 592.5 מיליון שקל, בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר בנייה. לטענת הוועדה, נוצרה השבחה במקרקעין של 1.185 מיליארד שקל, ומחצית ממנה היא היטל ההשבחה אשר אותו צריכה לשלם חברת החשמל.
השומה נשלחה אל חברת החשמל באפריל 2021, ובעקבותיה הגישה החברה ערר לוועדה המחוזית, שבו טענה כי אינה נדרשת לשלם דבר.
"שומה העומדת בסתירה מהותית לתקינה השמאית"
השומה שהוגשה לחברת החשמל התבססה על הערכת שווי המקרקעין שהסתמכה על עסקת מכירת תחנת הכוח רמת חובב - עסקה שבה רכשו שיכון ובינוי ואדלטק את תחנת הכוח מידי חברת החשמל בנובמבר 2020 תמורת 4.25 מיליארד שקל. על־פי הערכה זו, ובהתבסס על סכום המכירה, שווי השוק של יחידות הייצור החדשות ב"אורות רבין" הוא כ-7 מיליארד שקל, ומכך נגזר שווי הקרקע: 1.554 מיליארד שקל. לאחר הפחתת שווי מצב קודם וחישובים נוספים, התקבלה ההשבחה - 1.185 מיליארד שקל, שממנה נגזר החיוב בהיטל.
חברת החשמל טענה כי שומת הוועדה המקומית "עומדת בסתירה מהותית לתקינה השמאית". לדבריה, היא מבוססת על עסקת השוואה אחת (עסקת רמת חובב), שאינה רלוונטית למקרה זה, בין היתר משום שהושפעה מתנאים ספציפיים במכרז הספציפי, ומשום שמדובר בתחנת כוח קטנה בהרבה מתחנת 'אורות רבין'. עוד טענה חברת החשמל כי תוכנית המחז"מים החדשים אינה תוכנית משביחה, לא יצרה התעשרות אצל חברת החשמל ורק הסבה לה עלויות.
כדי לחזק את הטענות הללו ציינה חברת החשמל כי התוכנית לא הוסיפה זכויות במקרקעין, ולא הגדילה את הספק הייצור הכולל במקרקעין, שכן יחידות הייצור החדשות מציגות הספק של עד 1,400 מגה־וואט חשמל, על אף שניתן להפעיל במקום תחנת כוח שתספק עד 2,500 מגה־וואט.
הוועדה המקומית טענה מנגד כי התוכנית להקמת היחידות החדשות כן נחשבת תוכנית משביחה, ולכן כן גוררת היטל השבחה, וזאת מכמה היבטים. ראשית, התוכנית לא קובעת לדבריה שהיחידות הפחמיות יפורקו, כך שבפועל ישנו פוטנציאל הפקה גדול מאוד בזכות הקמת המחז"מים החדשים, גדול מהספק של 2,500 מגה־וואט, ולכן הוא מאפשרת לשדרג את מערכת הולכת החשמל.
שנית, הוועדה טענה כי חברת החשמל מתכוונת להסב יחידות ייצור קיימות במתחם התחנה לייצור באמצעות גז טבעי, וכי "עצם המעבר מייצור חשמל מתחנות פחמיות לייצור חשמל בטכנולוגיה נקייה מעלה את ערך הקרקע". עוד טענה הוועדה המקומית כי המחז"מים עשויים להימכר בעתיד לשוק הפרטי, כך שחברת החשמל עשויה להפיק מהם רווח.
באשר לטענות חברת החשמל בנוגע לתקינות השומה, קבעה הוועדה כי שומתה "עולה בקנה אחד עם התקינה השמאית, ונערכה בהתאם להוראות שנקבעו במסגרתה". לטענתה, לא נפל כל פגם במתודולוגיה השמאית העומדת בבסיס השומה, מתודולוגיה ש"התבססה על ניסיון שנצבר בפועל בעסקאות מכר קודמות, שמהן נגזרו עקרונות סדורים".
השומה בוטלה - והוועדה המקומית תשלם 40 אלף שקל
ועדת הערר בראשות עו"ד מאיה אשכנזי קיבלה את טענות חברת החשמל במלואן והורתה פה־אחד על ביטול שומת הוועדה המקומית. "התחשיבים שנכללו בשומת היטל ההשבחה התבססו על תחזיות עתידיות שאינן מעוגנות במאומה, זולת הערכות והנחות של שמאי מקרקעין של הוועדה המקומית", נכתב בהכרעת ועדת הערר. "מאחר ששוק ייצור החשמל בישראל אינו שוק פרטי משוכלל, שבו מאות מגרשים בייעוד לתחנת כוח נסחרים בין קונים מרצון לבין מוכרים מרצון ומתחרים זה בזה, קיים קושי להשתמש בשיטת ההשוואה שבה נעשה שימוש בשומת הוועדה המקומית, לצורך הערכת שווי קרקע המיועדת לתחנת כוח בישראל.
"גם לו ניתן היה לקבל את טענת הוועדה המקומית כי היחידות המחז"מיות יימכרו בעתיד בשוק החופשי, וכי תחול לגביהן אסדרה תעריפית הכוללת תשלומי זמינות - אין כל דרך לקבוע כיום כי אסדרה זו תהיה זהה לאסדרה שחלה על עסקת רמת חובב דווקא. לכן לא ניתן להסתמך על עסקת רמת חובב כדי לקבוע את המחיר שישלם קונה מרצון במכרז עתידי כאמור. גם תחשיבי הבקרה בשומת הוועדה המקומית לא נתמכו בראיות, מבוססים על הנחות והשערות רבות, רגישים לכל סטייה זעירה בתעריפי הזמינות ועומדים בסתירה לעיקרון העלות שלפיו נקבעים תעריפי חברת החשמל על־ידי רשות החשמל".
בעקבות כך הורתה הוועדה על ביטול השומה, והוועדה המקומית חויבה בהוצאות חברת החשמל בסך של 40 אלף שקל.
את חברת החשמל ייצגו בהליך עו"ד שרון פטל ועו"ד בן המאירי. את הוועדה המקומית חדרה ייצגו בהליך עו"ד עופר שפיר ועו"ד יוגב מינס.