הבית הסקוטי / הדמיה: YBOX3
הנכס: מתחם הבית הסקוטי ביפו הוקם ב־1886 על ידי החברה הנוצרית המיסיונרית (CMS), והוא כולל חמישה מבנים שעדיין עומדים על תילם. הוא חולש על שטח של כ־4.4 דונם ברחוב יפת 52 ביפו, לא רחוק מבניין תחנת הרדיו גלי צה"ל.
לאחר קום המדינה שימש המתחם לכמה ייעודים, בהם בית ספר לבנות, אכסניה ואולם אירועים. בשנים האחרונות המתחם עומד ללא שימוש, וכיום מיועדים כלל המבנים בו לשימור.
● חובבי התחדשות עירונית בצפון תל אביב: ההעדפות של הייטקיסטים נחשפות
● הגרלת דירות נוספת יוצאת לדרך: מה המחירים והאם זה משתלם? | ניתוח
עסקת הרכישה: חברת YBOX רכשה 77.5% מהקרקע באוקטובר 2018 מידי בעלים פרטיים, תמורת 32.5 מיליון שקל, בעסקת קומבינציה. במסגרת העסקה סוכם כי חלק מהתמורה על הקרקע תשולם באמצעות שירותי הבנייה שתעניק החברה לשותפים שמחזקים ב־22.5% מהקרקע.
השיפוץ: בכדי להפוך את המתחם למלון הוא עובר שיפוץ, שהחל בנובמבר האחרון. חברת YBOX מעריכה כי העבודות יושלמו לקראת 2025, ובכוונתה לפתוח את המלון לציבור הרחב בינואר אותה שנה.
עלות השיפוץ עומדת על 30 מיליון שקל, וסך ההשקעה הצפויה במתחם עומדת על כ־45 מיליון שקל.
המלון החדש: YBOX מתעתדת לשפץ ולהכשיר את חמשת מבני המתחם כך שיציעו כ־3,500 מ"ר בנויים של מלון בוטיק בן כ־70 חדרים בגדלים שונים, כולל מסעדת שף ובר.
מאחר שהתב"ע מעניקה זכויות בנייה בהיקף של 6,400 מ"ר, החברה שוקלת אם לממש אותן במתחם זה, או לנייד אותן לאחד הפרויקטים האחרים שלה בתל אביב.
חוזה ההשכרה החדש: לאחרונה הודיעה YBOX כי חתמה על הסכם שכירות חדש למקום, עם קבוצת יזמים מעולם המלונאות, הפנאי והבילוי, שאותה מובילים שלושה שמות מוכרים: יוסי אבו, מנכ"ל חברת ניו מד אנרג'י מקבוצת דלק של יצחק תשובה; שיר אלרואי־תשובה, נכדו של תשובה, ורונן מיילי, איש עסקים ומפיק ידוע.
ההסכם כולל שכירות בת עשר שנים, בדמי שכירות של 5 מיליון שקל לשנה, ובתוספת 50% מהרווח התפעולי שיתקבל מהמלון, מרגע פתיחתו.
עוד סוכם כי השוכרים יקצו 20 מיליון שקל לטובת ביצוע עבודות העיצוב, הגמר והאבזור של בית המלון. לשלושה עומדות שלוש תקופות אופציה עוקבות להארכת השכירות, כל אחת בת חמש שנים.
החוזה שבוטל: ב־2019 כבר חתמה YBOX על חוזה שכירות אחר, ל־13 שנים, עם חברת אמפא נדל"ן שתכננה להכניס אל המלון את רשת סלינה העולמית. חוזה זה כלל תקופה של 36 חודשים ("גרייס") שבה השוכרים לא יצטרכו לשלם דמי שכירות, ועם סיומה של תקופה זו - ישלמו 5 מיליון שקל או 20% מסך הפדיון השנתי (הגבוה מביניהם).
מסיבות שונות, הקשורות ככל הנראה במחלוקת בין אמפא לסלינה, ההסכם לא מומש במלואו - וההסכם החדש שעליו חתמה YBOX מבטל למעשה את זה שעליו חתמה מול אמפא. השוכרת אף הדגישה בהודעתה לבורסה כי ההסכם החדש מהווה "שיפור משמעותי לעומת דמי השכירות שנקבעו בהסכם עם השוכר הנוכחי במקרקעין".