רובע מיטה בברלין. שכר הדירה הממוצע מגיע ל־15.19 אירו למ''ר / צילום: Associated Press, Markus Schreiber
למרות הפיקוח על גובה שכר הדירה וחרף צעדים שנועדו לצנן את שוק הנדל"ן בעיר, מחירי הדיור בברלין המשיכו לעלות בחדות בשנה שעברה; כך עולה מסקירה לסיכום 2022 של בנק Hyp AG בשיתוף חברת שמאות נדל"ן גרמנית מובילה. למעשה, נראה כי לברלין יש "מיני־אקלים נדל"ני", שמתנהג אחרת מזה של פריז, לונדון וערים אירופיות רבות אחרות, שחוו ירידות מחירים בשנה החולפת על רקע העלאות ריבית והתייקרות משכנתאות.
● בקרוב אצלנו? כך התמודדו באירופה עם יוקר המחיה
● הנדל"ניסט שחושף את המשבר בשוק השכירות: "המחירים מזנקים ב-20%-40%" | ראיון
● המהפך של קפריסין: מהבנק של רוסיה בים התיכון לניתוק קשרים עם מוסקבה
הביקושים הגבוהים באים לידי ביטוי גם בכלי התקשורת המקומיים, שמפרסמים תיעודים של תורים ארוכים, לעתים של מאות בני אדם, המנסים לבקר דירה המוצעת להשכרה. מצוקת הדירות החריפה בברלין, בגלל הגירה חיובית לעיר ומיעוט הדירות הפנויות, יצרה גם שוק אפור לדירות בשכירות משנה במחירים גבוהים.
הנתונים שהציג בנק Hyp AG בשבוע האחרון אמורים לשקף את שכר הדירה ומחירי הקנייה הממוצעים בבירת גרמניה. בברלין ישנן דירות רבות המושכרות במחירים נמוכים מהשוק, למי שהגיע לעיר לפני עשור או יותר, או אפילו לתושבים ותיקים שחוזיהם היו נקובים במרק גרמני. מצד שני, יש דירות רבות המושכרות במחירים גבוהים מאוד למי שמעתיק את מגוריו כעת לעיר. הבנק אוסף דיווחים על עסקאות - יותר מ־23 אלף בשנה החולפת, המהוות מדגם שאמור לייצג את הנעשה בעיר.
השכירות עלתה ב־9.5% לעומת השנה שעברה
מחיר השכירות הממוצע בברלין כעת למ"ר, לפי הדוח, עומד על 11.5 אירו - עלייה של 9.5% בהשוואה לשנה שעברה. מחירי השכירות של דירות חדשות לגמרי ושל דירות שעברו שיפוצים מקיפים ברמת "לוקסוס" אפילו זינקו בשיעור גבוה יותר, ל־23.91 אירו למ"ר.
המחירים עולים בכל רחבי העיר, ואפילו שכונת ליכטנברג שנחשבה בעבר לאזור "מוקצה" מחמת פעילות ימין קיצוני ואווירה כללית, רשמה זינוק מחירים של 23% בשנה אחת בלבד. שוכרים שנואשים מהסיכוי למצוא מקום באזורים האטרקטיביים יותר של ברלין, כך נראה, פונים לפרברים שהיו בעבר בלתי אופנתיים. ברובע מיטה, שכר הדירה הממוצע הוא 15.19 אירו למ"ר. בשרלוטנבורג־וילמרסדורף הוא עומד על 14.92 אירו למ"ר ובפרידריסהיין־קרויצברג על 14.5 אירו למ"ר.
"יש נהירה גדולה של תושבי חוץ לברלין, אבל גם של תושבים ממדינות מחוז אחרות בתוך גרמניה גורמת לביקוש לדיור בברלין להתעצם", אומר מנהל חברת CBRE המתמחה בשמאות נדל"ן, שהייתה שותפה לכתיבת הדוח.
לפני כשבועיים עלתה לשלטון בברלין - שהיא מדינת מחוז ברפובליקה הפדרלית הגרמנית - קואליציה רחבה, מעין ממשלת אחדות מקומית, המובלת לראשונה מזה יותר משני עשורים על ידי מפלגת ה־CDU השמרנית. קאי וגנר, ראש העיר החדש של ברלין, הבטיח לתושבים לפעול להקל את מצוקת הדיור, ונבחר בין היתר על רקע כישלון של ממשלות העבר, שהובלו על ידי הסוציאל־דמוקרטים, לשנות את המצב.
משימתו תהיה קשה. הבנייה בברלין, לפי נתוני הדוח האחרון, צנחה בשנה האחרונה ב־14%, בין היתר על רקע התנאים הפיננסיים המתהדקים. "הבנייה החדשה הגיעה כמעט לקיפאון", נכתב בדוח.
לא רק מהגרים פנים־גרמנים ובינלאומיים נתקלים בקשיים למצוא מקום דיור בברלין, אלא גם משפחות צעירות שמחפשות דירות ובתים גדולים יותר עם התרחבותן. המוצא של רבות מהן הוא לקנות דירות, בגלל חוסר היכולת לשכור, ולמרות שיעורי הריבית הגבוהים יחסית היסטורית.
התוצאה היא שמחירי הבתים הפרטיים מסביב לברלין עלו בשנים האחרונות בחדות, פי שניים ויותר, ל־4,900 אירו למ"ר. בברלין עצמה, מחירי רכישת הדירות עלו גם הם בשיעור דומה לשכירות (8.3% בשנת 2022) למחיר של 5,833 אירו למ"ר (23,800 שקל).
הצעות יצירתיות משמאל: לחלק אחרת את המטראז'
המצב הקשה, שמשותף לא רק לברלין אלא גם לערים כמו מינכן, פרנקפורט, שטוטגרט והמבורג - אך הוא החמור ביותר בבירת גרמניה - מביא להצעות יצירתיות בנוגע לפתרון אפשרי.
לפי יוזמה של מפלגת "די לינקה" מהשמאל, על הממשלה הפדרלית להתחיל לקדם "החלפת דירות" בין משפחות צעירות לבין קשישים המתגוררים בחוזים מוגנים במשך עשרות שנים, בדירות גדולות שאינם זקוקים להן יותר. "הבעיה בגרמניה אינה של מטראז' אלא של חלוקתו", הצהירה המפלגה, שהיתה זו שיזמה את הקפאת מחירי הדיור הכושלת בברלין לפני כשלוש שנים.
בעוד המערכת הפוליטית אינה מתלהבת מהרעיון, חוקרים מאוניברסיטת רגנסבורג פרסמו בשבועות האחרונים הצעה רדיקלית יותר - לאפשר להגדיל משמעותית את השכירות שמשלמים מבוגרים בעלי חוזה ישן ודירות גדולות, כדי "לתמרץ" אותם לעזוב, ולפנות אותן לטובת זוגות צעירים ומשפחות.
פרופ' לכלכלה בשם שטפן סבסטיאן, ממכון המחקר לנדל"ן באוניברסיטה, הציע בראיונות שהתפרסמו בתקשורת הגרמנית "להסיר חלקית את ההגנה על הדיירים הוותיקים יותר", ואולי אפילו להסיר לחלוטין את ההגנה על שכר הדירה שלהם, כדי לגרום לבעלי הדירות להעלות להם את שכר הדירה, ולגרום להם לפנות את הדירות הגדולות - שכר הדירה מחושב לפי המטראז' - לדירות קטנות יותר שאותן הם יכולים להרשות לעצמם. כמובן, הוסיף המומחה, שיש לקחת בחשבון את מצבם הכלכלי והחברתי של המבוגרים, ולהימנע ממעברים שירעו את התנאים.
איגודי הדיירים החזקים של גרמניה (מחצית מהאוכלוסייה במדינה מתגוררת בשכירות) פסלו את הרעיונות לבצע "חלוקה מחדש" של הנדל"ן. "הדבר היחיד שצריך לעשות זה לבנות יותר ומהר יותר", נאמר בתגובה להצעות מצד החוקרים.
האינפלציה דחפה את השכירות למעלה
הממשלה הפדרלית הנוכחית, המכהנת כבר קרוב לשנה וחצי, טרם עסקה באופן משמעותי במצוקת הדיור בגרמניה, הבוערת במיוחד בברלין. בהסכמים הקואליציוניים שנחתמו בדצמבר 2021 נכתב, כי היא תפעל להגביל את העלייה המותרת בשכר הדירה באזורי ביקוש ל־11% בלבד, במקום 15% או 20% כפי שמותר כיום (במשך שלוש שנים). סוגיה אחרת העומדת לפתחה היא ההתייחסות להצמדה של שכר הדירה למדד המחירים, שזינק בשנה האחרונה בגרמניה. חלק מהחוזים כוללים סעיף המאפשר לבעלי הדירות להעלות את השכירות לפי המדד. סעיף זה לא זכה עד כה לתשומת לב רבה בשל האינפלציה המתונה שהייתה בשנים האחרונות, וכעת מאיים לייקר את השכירויות ביותר מ־10%, ואף יותר.
נתונים ראשוניים לגבי הרבעון הראשון של 2023 מראים כי ברלין ממשיכה במגמה המנוגדת לשוקי הנדל"ן במדינות אחרות, וכי מחירי הדירות עלו בה, אחרי כמה רבעונים של ירידה. כמו בישראל, בבריטניה, ובמדינות אחרות שמתמודדות עם האינפלציה הגבוהה על ידי העלאות ריבית, גם הבנק המרכזי האירופי נמצא בהליך העלאת ריבית מהיר.
לפי דיווח בבלומברג, מחירי דירות חדשות בעיר עלו ב־0.8% ברבעון האחרון. לפי הדיווח, שמשתמש בנתונים אחרים של חברת Immobilienscout, המחיר הממוצע למ"ר בבירת גרמניה עומד כעת על 6,093 אירו (24,860 שקל).