דירת שני חדרים בדימונה שזקוקה לשיפוץ נמכרה אחרי שעתיים למשקיע בעיר / צילום: זוהר טישלר - קלר ויליאמס
הנכס: דירת שני חדרים בשטח של 48 מ"ר בקומה רביעית מתוך ארבע, ללא מעלית, נמכרה ברחוב מודיעין בדימונה תמורת 380 אלף שקל. הדירה במצב תחזוקתי ירוד וזקוקה לשיפוץ על מנת שתוכל לשמש למגורים.
● התוכנית של מנכ"ל האוצר להשבת היזמים לשוק הנדל"ן
● היפוך מגמה? מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש מרץ טיפס ב-10%; ערי הדרום בצמרת העסקאות
השכונה: רחוב מודיעין נמצא בשכונת גיורא יוספטל במרכז העיר דימונה. הבניינים בשכונה נבנו בשנות ה־60 עד שנות ה־80 ורובם בני שלוש עד ארבע קומות.
זוהר טישלר, זכיין קלר וויליאמס בדימונה שתיווך בעסקה, מספר כי "האוכלוסייה בשכונה היא בדרך כלל זוגות צעירים, ורוב השוכרים והקונים באים מקהילת גור - כלומר חסידים". טישלר מספר כי השכונה מושכת עניין ממשקיעים מכל הארץ. לדבריו, "אי אפשר להשכיר דירות לא משופצות בשכונה. דירות משופצות עם 3 חדרים מושכרות בכ־2,400 ודירות משופצות עם 4 חדרים, שאין כמעט בשכונה, אפשר להשכיר תמורת 2,500 שקל לחודש".
טישלר מציין כי בצמוד לבניין פעולת "סוג של מלונית 'הדס במדבר'. זה בניין שהיה פעם מיועד לדירות למגורים והפך להיות מלון".
העיר: אחד מהגורמים ש"העירו" את פעילות הנדל"ן בעיר הוא הסכם הגג שנחתם בינואר 2018. בעיר גם הוקמה שכונה חדשה בשם שכונת השחר. לדברי טישלר, שכונת השחר "משתייכת לאשכול חברתי־כלכלי 7, מקדימה שכונות נחשבות בבאר שבע ובאשדוד ומושכת זוגות לעיר". בנוסף ישנן גם הטבות מס ושיעור הזיכוי ב־2023 הוא 16%.
העסקה: טישלר מספר כי הדירה לא הייתה בשיווק כלל. לדבריו, "היה לנו לקוח שרכש דירה בעיר והתעניין בעסקה נוספת. לאחר שקיבלנו את הנכס הצגנו לו אותו והעסקה נסגרה תוך שעתיים. המוכר הוא משקיע מירושלים והקונה הוא משקיע מחולון. הדירה הזו הייתה שווה לפני שנה כ־280 אלף שקל, והעלייה במחיר נבעה בגלל הצטמצמות ההיצע באזור. לפני כמה שנים הייתה סטיגמה על דימונה שיש בה הרבה דירות רפאים, אולם כיום כבר קשה יותר להשיג בה דירות להשקעה".
השיפוץ: טישלר מעריך כי הרוכש יצטרך להשקיע כ־75 אלף שקל בשיפוץ ושאחריו יהיה אפשר להשכיר אותה ב־2,000־2,200 שקל לחודש". כלומר התשואה השנתית של הדירה עומדת על 6.3%, לפי דמי שכירות של 2,000 שקל לחודש. לדברי טישלר, "הפוטנציאל של הדירה יבוא לידי ביטוי רק אחרי השיפוץ שיכלול את החלפת המטבח, האינסטלציה - ובעצם הכל. השיפוץ נועד בכדי לאפשר למי שמחפש דירה במיקום מרכזי בעיר לא להשקיע כלום ורק להיכנס רק מזוודות".
הסיכון: כשהדירה זקוקה לשיפוץ מקיף, אפשר שהשקעה של 75 אלף שקל בשיפוץ היא בגדר הערכת חסר. נוסף לכך, אליהו בן זקן, כלכלן ושמאי מקרקעין שעובד באזור הדרום ובדימונה בפרט, סבור שבדימונה יש פריחה נדל"נית "מדומה": "כשבנו את עיר הבה"דים (במרחק 25 ק"מ מהעיר) הייתה נהירה של משקיעים, שהאמינו שהעיר תתפתח, אולם הציפיות לא נענו במלואן. באזור השכונות הישנות (לרבות רחוב מודיעין) המחירים עלו אבל הגיעו לקצה. רוב הרוכשים שם הם משקיעים. התשואה גבוהה אבל הריביות בבנק מקזזת את ההפרש, במיוחד לאלה שלקחו משכנתה.
כששואלים אותי, אני אומר שזה לא בטוח משתלם". לדבריו, דירות לא משופצות כמעט ואי אפשר להשכיר. עוד עניין שמגביל את הדמוגרפיה של העיר הוא אפשרויות התעסוקה המוגבלות, אומר בן זקן: "בשדרות יש אזורי תעשייה, מסחר ומכללה שמייצרים תנועה, אבל בדימונה אין כלום, וכרגע כל פרויקט חדש שייבנה יגרום לעוד היצף של דירות".