כיכר דיזנגוף / צילום: כדיה לוי
ועדת הערר המחוזית של תל אביב תפרסם בזמן הקרוב שתי החלטות דרמטיות שיענו על שאלת המיליארדים: האם תוכנית "העיר הלבנה" בתל אביב השביחה את שווי הנכסים הכלולים בה, או שדווקא הורידה את שוויים? ההחלטות הללו יבהירו באופן עקרוני האם וכמה עיריית תל אביב תרוויח מהתוכנית באמצעות היטלי השבחה שהגישה, או שהפסידה באמצעות תביעות פיצויים שהוגשו נגדה על ידי מאות בעלי נכסים.
● המחאה, ההסכמות ופיצוץ השיחות: הסערה סביב חוק קרן הארנונה
● השבוע בנדל"ן: הדוחות שמראים מה באמת קרה בשוק ברבעון הראשון של 2023
● איפה אתם יכולים לקנות דירה ב-380 אלף שקל ולקבל תשואה של 6.3%
"העיר הלבנה", שהוכרזה על ידי אונסק"ו כאתר מורשת תרבות עולמי, נכללת בתוכנית שימור מיוחדת (תא/2650 ב'), שכוללת כמחצית מכ־2,000 מבנים לשימור שקיימים בעיר. התוכנית אושרה בשנת 2008 וכוללת קריטריונים למבנים לשימור ומיונם, קביעת הוראות למבנים שמיועדים לשימור, אופן טיפול במבנים מסוכנים, שיפוצים, שינויים ותיעוד, קביעת הוראות למימוש זכויות בנייה, למגבלות בנייה, לעיצוב ולצפיפות במבנים לשימור.
סלע המחלוקת: מה טוענים הצדדים?
מדובר בתוכנית מורכבת מאוד, שגררה מהר מאוד מחלוקת כלכלית קשה בין עיריית תל אביב לבעלי הנכסים בכל הנוגע לשאלה האם התוכנית תורמת להעלאת שווי הנכסים, ועל כן מחייבת את בעלי הנכסים לשלם לעירייה היטלי השבחה, או שלהיפך: התוכנית הורידה את שווי הנכסים שכלולים בה, ולכן על העירייה לפצות את בעלי הנכסים.
שני הצדדים לא המתינו. העירייה החלה להגיש לבעלי דירות דרישות להיטלי השבחה, ואילו בעלי הנכסים הגישו תביעות לירידת ערך. גורמים מעריכים כי עד כה הוגשו כ־1,500 דרישות להיטלי השבחה, לעומת כ־350 תביעות לפיצויים.
בעירייה הסבירו, בין השאר, כי התוכנית מאפשרת לבעלים להפוך את הנכסים למשופצים ומשומרים ולמתגם ככאלה. כך, שוויים בשוק יעלה ב־5% ויותר. מנגד, בעלי הנכסים טענו כי הם מוותרים על ההצעה, ומבחינתם היו שמחים להרוס את המבנים ולממש תוכנית תמ"א 38, או לנסות להגדיל את זכויות הבנייה עליהם באמצעים אחרים.
לטענתם, עניין המיתוג חסר ערך כלכלי ואינו מוכח. עוד הוסיפו כי קיים קושי לממש זכויות בנייה בשל המגבלות הקשות שכלולות בתוכנית, וכן עלויות המימוש השיפוצים והשימורים יעלו בהרבה על התועלת הכלכלית שתגיע מההשבחה. בשל כך, טוענים בעלי הנכסים כי בפועל הם מפסידים מהתוכנית ומגיעים להם פיצויים.
"ההשבחה מתייתרת נוכח העלויות"
רוב השמאים המכריעים שדנו בנושא בעקבות ערעורים שהגיעו אליהם מצד בעלי הנכסים נטו להצדיק את האחרונים, מבחינה זו שאין מדובר בתוכנית משביחה. כך למשל השמאית אירית גלן כתבה על היטל השבחה שהוטל על דירה ברחוב מאפו 22, בסך של כ־45 אלף שקל: "לאחר שעיינתי במסמכים שהוצגו על ידי הצדדים ובשומות שמאים מכריעים, אני סבורה כי הכרזת מבנה לשימור במקרה הנדון אינה משביחה".
הנימוקים לקביעתה: "מאפייניו הפיזיים של הנכס לא השתנו, אותם ערכים כגון עיצוב אדריכלי, תכנון אדריכלי, או תכנון על ידי אדריכל בעל שם, עמדו לזכותו של המבנה עוד טרם הכללתו כנכס לשימור.
"שמאי המשיבה (הוועדה המקומית תל אביב, א"מ) הציג כתבות מעיתונים על בניינים לשימור כתימוכין לכך שעניין המיתוג משביח את הנכסים. ככל שקיימת השבחה בגין מיתוג, כפי שטען שמאי המשיבה, היא נוצרה שנים לאחר המועד הקובע ואותה יש לזקוף ליזם ו/או אדריכל הפרויקט, לעיצוב, לרמת פרטי הגמר ואופן השיווק המושקעים בפרויקט וכרוכים בעלויות נוספות".
אלא שלטענת גלן, "במרבית המקרים, השבחה, ככל שקיימת, מתייתרת נוכח העלויות הנכבדות הכרוכות בשימור מבנים, כולל 'מיתוג', לא מכסה את הוצאות השימור העודפות (אשר לגביהן קיימת מחלוקת וטרם התקבלה החלטת וועדת ערר".
ההחלטה של גלן משקפת את עמדת רוב השמאים הכריעים שטיפלו בתיקים, ואולם הדברים לא הסתיימו אצלם. כתבי ערר הוגשו לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, הן על היטלי השבחה שהוגשו בגין התוכנית והן על דחיית התביעות שהגישו בעלי הנכסים לעירייה בגין הטענה שתוכנית הערי הלבנה הורידה את שווי הנכסים שלהם.
דרישה לפיצויים של מיליארדי שקלים
מעתירה שהוגשה באחרונה על ידי עוה"ד אלון סמואל ותומר אזרחי ממשרד עוה"ד יוסף סמואל, המייצגים 28 בעלי נכסים, עולה כי הם ועוד כ־350 בעלי נכסים נוספים הגישו תביעות פיצוי לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב בגובה של כ־2 מיליארד שקל. אולם, הם נדחו על ידי הוועדה והגישו ערר על החלטתה לוועדת הערר.
לטענת העותרים, ועדת הערר מעכבת את החלטתה במשך שלוש וחצי שנים בנושא מידת הזכאות של בעלי הנכסים לקבל פיצוי, וזאת בניגוד לחוק שמחייב אותה לקבל את החלטותיה בתוך 60 יום מאז ישיבתה האחרונה. נציין כי הוועדה טרם הכריעה גם בנושאי ההשבחה האפשרית של הנכסים, שבגינם כאמור הוגשו כ־1,500 עררים.
"מצד אחד המערכת סוחבת את בעלי הנכסים במשך שנים ללא פיצוי וללא יכולת לבנות ולבצע תמ"א 38", טוען עו"ד אלון סמואל, המייצג את בעלי הנכסים. "מצד שני, עיריית תל אביב גובה היטלי השבחה בעשרות מיליונים לשנה ממי שמוכר או משפץ בטענה שהשימור מיתג את הבניינים. ומצד שלישי, אין תמריצים כמו שנהוג באירופה בסכומים נכבדים שיאפשרו שימור מבנים אמיתי. במקביל, העירייה מכריחה בעלי בניינים לשמר את הבניינים, מה שמייקר מאוד את העבודות".
לפני ארבע שנים מונה האדריכל משה שפירא לחוקר שיבדוק את עלויות השיפוצים של המבנים לשימור. שפירא הגיש דוח, אך מאז לא התקדם הרבה. עו"ד סמואל אומר כי הדוח מצא שעלויות השיפוץ הנדרשות למבנה בשימור גבוהות ב־40% ואף 50% מאלה שחושבו על ידי העירייה. עוד הוא מציין כי היא גורמת לאובדן של כ־15 מ"ר בכל קומה, מה שמביא לאובדן של כ־60 מ"ר לבית של ארבע קומות, ועוד לאובדן של כ־30 מ"ר לקומות שניתן יהיה להוסיף למבנה.
במשרד הפנים, שבאחריותו פועלת ועדת הערר, מעריכים כי בשבועות הקרובים יוגשו במקביל החלטות ועדת הערר בסוגיות ההשבחה והפיצויים בשתי הסוגיות. אולם, לא נראה כי הדבר יסתיים בכך, משום שסביר להניח שכמו בכל סוגיה שמכילה בתוכה מיליארדי שקלים, גם כאן צפוי הצד המפסיד לערער על ההחלטה לבית המשפט המחוזי והנושא עשוי להמשיך עד להכרעת בית המשפט העליון.
"ההחלטות שיתקבלו הן רק לגבי הסוגיות העקרוניות", מסכם עו"ד סמואל. "ייקח לפחות שלוש או ארבע שנים עד שיתקבלו הכרעות פרטניות בעררים שהגישו בעלי הנכסים".