יו''ר קרן הריט מגוריט, ארז רוזנבוך / צילום: איל יצהר
ביום שני אחר-הצהריים נכונה לציבור הפתעה שלילית נוספת שנוגעת ליוקר המחיה: מדד המחירים לצרכן עלה בחודש שעבר בכפול מההערכות (0.8%). אחד הנתונים הבולטים בהודעת הלמ"ס היה מחירי השכירות לשוכרי דירה חדשים, שקפצו ב-9% בחודש אפריל.
● מחירי השכירות טיפסו ב־6% מתחילת השנה, וזה כנראה רק פרומו לקיץ | ניתוח
● האינפלציה בישראל לא מתמתנת ואף עוקפת את ארה"ב. מה יחליט בנק ישראל בשבוע הבא?
● נתוני המדד מגלים: זה הסקטור שמושך את מחירי הדירות כלפי מעלה | פרשנות
זינוק כה גדול רומז שהשכרת דירות הוא עסק אטרקטיבי בישראל, אך במקרה של מגוריט, המשקיעים במניות קרן הריט, שפועלת בתחום דירות מגורים להשכרה, רואים תמונה שונה לחלוטין.
גם לאחר פרסום תוצאות חיוביות לרבעון הראשון, נסחרה מניית מגוריט השבוע במגמת ירידה, ובסיכום השנה החולפת נחתכה ב-43%, יותר ממדד הייחוס הענפי, ומחירה משקף לחברה שווי של כחצי מיליארד שקל, המהווה שליש מההון העצמי החשבונאי שלה, העומד על כ-1.5 מיליארד שקל.
מאז הונפקה בשנת 2016 הסבה מגוריט למשקיעים בהנפקה הפסד של 57%, המבטא חוסר אמון של השוק במודל שבו פועלת החברה. להערכת מקורבים לחברה, התהליך הממושך עד לקבלת מרבית הדירות שהחברה יוזמת או רוכשת אינו מאפשר עדיין למשקיעים להעריך אותה נכונה.
הבעיה המרכזית של החברות המשכירות דירות היא כמובן הריבית במשק, שזינקה בשנה האחרונה. אם בעבר ריבית ממוצעת של כ-3% עבור השכרת דירה הייתה אטרקטיבית יחסית בעיני המשקיעים, כעת עלות המימון משקפת ריבית כפולה, והיא מטילה צל כבד על המודל של אותן חברות. לא בכדי, בחודשים האחרונים כמעט כל מכרזי המדינה להקמת דירות להשכרה נכשלים וחוזרים ללא הצעות, למרות הורדת מחירי המינימום והסבסוד הגדול שמציעה המדינה לאותן קרקעות.
"זינוק של 20% עד 40% ברוב אזורי הביקוש"
יו"ר מגוריט ואחד מיזמיה, עו"ד ארז רוזנבוך, טוען כי "המשבר בשוק הדיור להשכרה מאוד חריף. נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע עוד מתונים ביחס למה שאנחנו רואים בשטח. ברוב אזורי הביקוש, שכר הדירה לשוכר חדש מזנק בין 20% ל-40%. זה שינוי עצום, שאם לא יטפלו בו עכשיו, אז עוד כמה שנים, ילד שגדל באזורי הביקוש יפגוש רק חברים מהעשירון העליון. אנחנו יוצרים שתי מדינות לשני עמים. העשירון העליון יגור באזורי הביקוש וכל שאר מדינת ישראל מחוץ להם".
איך אתה מסביר את הפער בין נתוני הלמ"ס (עלייה של 9%) לנתונים שלכם?
"הייתה לי שיחה עם הלמ"ס לאחרונה. רצינו לבדוק למה אנחנו רואים עלייה של עשרות אחוזים מול עלייה מתונה וחד-ספרתית בנתונים שלהם. הפער נובע כנראה משום שהלמ"ס מתקשר לבעלי הדירות, ושואל באיזה מחיר הם משכירים את הדירה.
"ההערכה שלי היא שחלקם אינם מצהירים על גובה שכר הדירה המלא, מתוך חשש לתשלום המס. אחרים לא רוצים להיראות 'חזירים' שהעלו משמעותית, אז יש נטייה להציג מחיר מוטה כלפי מטה. אבל זה מה שעונים להם, ומכאן נובע הפער".
מגוריט עוסקת כאמור בהקמה וברכישה של דירות מגורים המיועדות להשכרה לטווח ארוך. נכון לסוף הרבעון הראשון היא חלשה על פורטפוליו של קרוב ל-2,000 דירות - מתוכן 763 מושכרות (בתפוסה של מעל 95%) והיתרה בשלבי ייזום והקמה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ, בעיקר באזורי ביקוש כמו ת"א, הרצליה, חולון וירושלים.
עד היום גייסה החברה כמיליארד שקל במניות ועוד 1.8 מיליארד שקל בהנפקות אג"ח.
החברה סיכמה את הרבעון הראשון של 2023 עם הכנסות של 13.4 מיליון שקל מדמי שכירות, עלייה של 34% בתוך שנה. בשורה התחתונה הרווח הנקי עלה ב-7% ל-67 מיליון שקל, ורובו הגדול נובע מהתאמת שווי נדל"ן להשקעה (שיערוכים).
סעיף השיערוכים תרם לתוצאות מגוריט 91.3 מיליון שקל בתוצאות הרבעון הראשון ו-322 מיליון שקל בשנת 2022 כולה. השיערוכים הגדולים נובעים מכך שהקרן, שהוקמה ב־2016, רכשה בשנים האחרונות מאגר גדול של דירות מקבלנים, שאת הקמת חלקן יזמה בעצמה. ככל שהיא מקבלת לידיה עוד ועוד דירות, תהליך שיגיע לקראת מיצוי בשנת 2025, כך היא מכירה בעלייה בשווי הדירות החדשות.
"המשמעות היא שנוצר כאן שבר חברתי נוראי"
לדברי רוזנבוך, "שוק השכירות מושפע משלושה כיוונים: מצב שוק הדירות בבעלות, הזמינות של דירות להשכרה ותנאי המימון. בשוק הדיור, להערכתי, המשבר הסתיים. משבר הוא סוג של תהליך שיכול להגיע לסופו או כשהמשבר נפתר או כשהשוק נשבר. המשבר בשוק הדיור הסתיים כי השוק נשבר".
מה הכוונה ב"נשבר"?
"אם דירת 4 חדרים בת"א ובאזורים הסובבים אותה (כפר סבא, רעננה, גבעת שמואל וכו', ח' ש'), עולה כיום בין 3 ל-3.5 מיליון שקל, המשמעות היא שזוג שרוכש דירה צריך להביא הון עצמי בסדר גודל של 1.5 מיליון שקל, ואז לקחת משכנתה של כ-2 מיליון שקל, שההחזר החודשי שלה הוא 14 אלף שקל. כלומר, אלו דירות שמתאימות רק לעשירון העליון. המשמעות היא שנוצר כאן שבר חברתי נוראי.
"אני גדלתי בתור ילד 'פריווילג' בדיעבד, ברמת אפעל של שנות ה-70. איתי בכיתה היו ילדים של רופאים, עורכי דין אבל גם של נהגי משאיות ונגרים. בשנים הקרובות ילד שגר בערים שהזכרתי יפגוש רק את העשירון העליון.
"הדרך היחידה לטפל בשוק הדיור היא באמצעות דיור להשכרה, משום שהוא ימנע את המשבר החברתי הזה, כי הוא יאפשר גם לעשירונים 9 ומטה לשכור דירות במרכז".
איך מגיעים לשם?
"כשקרנות ריט קונות דירות להשכרה ארוכת-טווח, כיום הן משעבדות אותן למוסדיים (באמצעות הנפקת אג"ח, ח' ש'). אני מציע שקרנות הריט יקבלו ערבות מהמדינה להלוואה שהן לוקחות לרכישת אותן דירות. זה יוזיל משמעותית את עלויות המימון שלהן וכך הן תוכלנה לקנות כמות עצומה של דירות להשכרה.
"אנחנו במצב הזה מוכנים להתחייב להשכיר רבע מהדירות במחיר מופחת. זה לא יעלה לאוצר אגורה שחוקה. זה פתרון מהיר לבעיה קשה. מהלך כזה יוביל להקמה של עוד קרנות ריט בתחום המגורים, תהיה גם אחלה תחרות. יציעו המון דירות להשכרה באזורי הביקוש".
לדבריו, "בשלוש השנים האחרונות אני מקדם את הפתרון הזה, שלצערי מי שמטרפד אותו זו הפקידות במשרד האוצר. חברי ועדת הכספים מאוד תומכים בו, ועל הצעת החוק המקורית חתום מי שהיה אז ח"כ - בצלאל סמוטריץ.
"אבל בכובעו כשר אוצר אני חושש שאין לו יכולת לקדם אותה מול הפקידים. אותם פקידי אוצר מאוד חזקים והאג'נדה שלהם היא אנטי חברתית ואנטי הורדת יוקר המחיה. יש להם מדיניות שהייתי מכנה 'אוצרית', וכואב לי לומר את זה, אבל זה פשוט מתסכל בצורה בלתי רגילה".
איך משפיעה עליית הריבית על השוכרים שלכם?
"קשה להם לקנות דירות כי המשכנתה התייקרה מאוד, אז הם נשארים בשכירות. כמו כן, בגלל עלית הריבית, משקיעים מוכרים יותר דירות שהיו מושכרות, ולכן נוצר מחסור שהולך וגדל בדירות להשכרה".
קושי בתשלום דמי השכירות מסוכן למודל העסקי שלכם?
"הביקוש כל כך גדול, כך שכל הדירות שלנו בתפוסה מלאה. אנחנו לא נתקלים בקושי של ממש בתשלום שכירות, למעט בשוליים, וכשיש קושי כזה אז הדייר מתחלף בדייר אחר בקלות יחסית".
לדברי רוזנבוך, הביקוש לדירות צפוי להתחזק בשנים הבאות, בשל הגידול במחסור הצפוי: "נתון שהתפרסם לאחרונה באתר הלמ"ס, מראה כ-4,000 התחלות בנייה של דירות המיועדות למכירה ברבעון הראשון של 2023, ירידה של כ-70% מול כ-13 אלף התחלות בנייה ברבעון המקביל ב-2022. אם זה יימשך ברבעון השני, זה דרמטי.
"אין לי ספק שנרגיש את זה בפערים בין הביקוש לדירות להיצע שלהן בעוד שנתיים מהיום. כיום רוב הדירות שבונים הקבלנים כבר נמכרו. אז אנחנו הולכים למחסור מטורף של דירות בשנים הקרובות".
לא מן הנמנע כי אחת הסיבות שמרחיקות משקיעים מקרן הריט היא דמי הניהול השמנים שהיא משלמת לחברת הניהול שלה, שמעסיקה גם את היו"ר רוזנבוך, וגם את המנכ"ל מתי דב, שעמדו בשנה החולפת על 25 מיליון שקל. דמי הניהול מחושבים כשיעור במדרגות מתוך היקף הנכסים של הקרן.
בשנה שעברה הוארך הסכם הניהול בשבע שנים, ובהמשך פרץ סכסוך עם שני מוסדיים המחזיקים במניות במגוריט - הפניקס ומור בית השקעות. הללו פנו לביהמ"ש בטענות נגד הדרך שבה הוארך הסכם הניהול מבלי שכונסה אסיפה כללית של בעלי המניות.
רוזנבוך אינו רוצה להרחיב בסוגיה. לדבריו, "הייתה פנייה לבית המשפט על ידי הפניקס ומור. אנחנו חלוקים עליהם בנושא. אבל היות שהתחילה התנהלות בבית המשפט - אני מאמין שהוא זה שיכריע".