המבצעים בשוק הנדל''ן עולים מדרגה, וגם הסיכון / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
המיתון בענף הנדל"ן הולך ומחריף, ונראה שהיזמים מגיבים לכך בהרחבת המבצעים: חברות רבות מציעות מבצעים משמעותיים, והמוקד הוא מבצעי המימון, אשר מציעים תשלום ראשון מזערי ואת היתרה - עם שוך הסערה.
על פי נתוני משרד האוצר, מספר העסקאות ברבעון הראשון של 2023 הוא הנמוך ביותר בהשוואה לרבעונים מקבילים, מאז שנת 2003. מספר הדירות שנותרו למכירה, שעמד גם בסוף מרץ על רף גבוה של כ־54.5 אלף דירות, מעיד גם הוא עד כמה קשה היום למכור דירות. לא פלא, אם כן, שהיזמים ממשיכים במבצעים, ואף מרחיבים אותם.
● עוד העלאת ריבית בדרך: מתי יגיע הגבול של נוטלי המשכנתאות? | ניתוח
● "כדי לצמצם הוצאות לא יצאנו לנופש משפחתי, לא קנינו שטויות" | משפחה ביום, מדור חדש
● הפרופסור שמסביר איך מחיר דירה בישראל המריא ל-3.6 מיליון שקל | ראיון
2% מהמחיר כמקדמה
כבר שנים רבות שרוכשים קונים דירה "על הנייר", משלמים לרוב 20% ממחיר הדירה במעמד הרכישה, ואת היתר משלמים לאורך תהליך הבנייה. נראה שבזמן האחרון המבצעים הללו הופכים להיות מבצעי מימון "על סטרואידים", ואת ההתמודדות עם יתרת הכסף העצומה משאירים לימים אחרים, בתקווה שיהיו מוצלחים יותר.
למשל, בפרויקט גינדי ברמת אפעל, מציעה החברה תשלום ראשון בגובה 2% בלבד ממחיר הדירה, זאת נוסף להנחה של 20% במחירי הדירות בפרויקט. ההנחה במחיר הדירות היא במסגרת מבצע שיצא לדרך כבר בתחילת השנה, אך מבצע המימון חדש יחסית - ולמעשה מאפשר לרוכשים לשלם על דירת ארבעה חדרים 72 אלף שקל בלבד כמקדמה, ואת היתר בהמשך.
בפרויקט EAST&TLV ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב, מוצע לרוכשים לשלם כמקדמה רק 5% ממחיר הדירה, ואת היתרה באכלוס. מדובר בפרויקט שבו מוצעות דירות במחיר שמתחיל מ־3.95 מיליון שקל, כך שהתשלום הראשון הוא פחות מ־200 אלף שקל, והיתרה שיצטרך לשלם הרוכש באכלוס היא כ־3.75 מיליון שקל לפחות.
חברות יזמיות נוספות מציעות כיום תשלום ראשון נמוך מ־20%, כדוגמת חברת עמרם אברהם, אשר מציעה לרוכשים לשלם רק 330 אלף שקל עבור דירת ארבעה חדרים, כך שהתשלום הראשון מהווה כ־10% ממחיר הדירה (על פי מחירי עסקאות קודמות שבוצעו בפרויקט ב־2022, כפי שמציג אתר מדלן).
"בתקופות של אי־ודאות, החששות של הרוכשים גדולים הרבה יותר", אומרת דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר. "זה כמו טיפול פסיכולוגי: לכל רוכש 'תופרים' את החליפה המתאימה לו, הכול במטרה לבטל את תחושת אי הוודאות הזו".
חשש מהפסד כפול
המבצעים טומנים בחובם גם סיכונים מסוימים עבור שני הצדדים. מצד היזמים, הסיכון נובע מעצם דחיית חלק הארי של התשלום על הדירה למועד מאוחר יותר. במציאות שבה עלויות המימון גבוהות במיוחד, ואלו מושתות על היזם כבר בשלבים ראשוניים של הפרויקט, הוא עלול למצוא את עצמו ללא כסף זמין שיאפשר לו לשלם את החובות של עצמו.
מבחינת הרוכשים, דחיית הרוב הגדול של התשלום על הדירה מגדילה עבור את חוסר הוודאות, שכן אין לדעת מה יקרה בעוד שנתיים ומה יהיה מצבם הכלכלי. ביום התשלום, הם עלולים למצוא עצמם חסרי אונים מול מיליונים שעליהם לשלם.
לדברי אילן בינדר, מנהל חטיבה ושותף באלדר שיווק נדל"ן, לבעיה זו מוצאים היזמים פתרון בדמות הלוואת קבלן. מדובר בהלוואה "על חשבון" חלק מסוים ממחיר הדירה, שאינה נושאת ריבית ואינה צמודה למדד.
"היזמים בעצם מעניקים לרוכשים את הוודאות החסרה להם", מסביר בינדר. "הרוכש יודע שהמחיר שעליו סיכם הוא המחיר הסופי של הדירה".
לדברי ינון סבג, סמנכ"ל קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן, "עד היום היה נפוץ מימון בשיטת 80/20, ועכשיו זה הולך לכיוון של 90/10. זה מדרבן רכישת דירות".
סדן מציינת כי ישנו עד כלי חשוב שלדעתה יחזור בקרוב להיות נפוץ - שיווק לקבוצות רוכשים מאוגדות: "בחודשים הקרובים אנחנו נראה לדעתי עוד מבצעים מצד חברות נדל"ן שפונות לקבוצות רוכשים ולארגונים, במטרה להבטיח מכירה של מאסת דירות בזמן קצר".