כניסה למתחם הבורסה, רמת גן / צילום: Shutterstock
זו כנראה העסקה הגדולה של השנה, עד כה, בשוק הנדל"ן המדשדש: החברות איילון ביטוח, ולור ביירון וקבוצת ב.ס.ר סיכמו ביניהן על שיתוף־פעולה להקמת פרויקט ענק במתחם הבורסה ברמת גן. היקף ההשקעה בפרויקט, על פי ההערכות, הוא 2.4 מיליארד שקל.
● עוד 700 דירות לשכונה אחת: איפה נבנים הכי הרבה פרויקטי תמ"א 38?
● המשכנתה שוב מתייקרת: מה יקרה להחזר לאחר עוד העלאת ריבית? | ניתוח
שלוש החברות התקשרו ביניהן במסגרת הסכם קומבינציה, המתבסס בעיקרו על בניין "בית דרום אפריקה" שבצומת הרחובות מנחם בגין והרקון. הבניין מוחזק ברובו על ידי חברת איילון, לאחר שזו רכשה כ־79% ממנו בספטמבר 2018 תמורת סכום של 45.5 מיליון שקל. כעת היא מובילה מהלך שישביח את השקעתה פי כמה וכמה.
בעקבות הפרסום בגלובס, איילון עדכנה היום כי הושגו הבנות ראשוניות בין חלק מבעלי הזכויות בקרקע לבין איילון והיזמים ולור ובסר. קידום הפרויקט מותנה בשורה של תהליכים ותנאים עתידיים שהם תנאי לקידום וחתימה על הסכם קומבינציה כאמור, ואשר למועד זה טרם התקיימו ואשר טרם ידועה התכנותם, ובכלל זה בין היתר חתימת בעלי הזכויות הנוספים בחלקות עליהן מבוקש לקדם את הפרוייקט, הגשת תכניות לועדה לתכנון ובניה וחתימה על הסכמי קומבינציה עם כלל בעלי החלקות.
הסכם עם כל בעלי הזכויות בשטח 8.4 דונם
עסקת הקומבינציה מתבססת על הבניין שרובו בבעלות חברת איילון, אך היא מאפשרת בנייה בהיקף נרחב יותר: כחלק מההסכם התקשרו שלוש החברות עם כלל בעלי הזכויות במתחם בן כ־8.4 דונם סביב בית דרום אפריקה, המשתרע על החלקות שברחובות מנחם בגין 12-24 והרקון 3-13. ההסכם הזה יאפשר להן להקים בשטח זה פרויקט בהיקף של כ־250 אלף מ"ר בנויים, בבנייה גבוהה במיוחד של 90-100 קומות.
ההסכם שנחתם מאפשר את ייזום והקמת הפרויקט, כך שאיילון - בעלת הזכויות הגדולה ביותר במתחם - תאפשר לוולור ביירון ולב.ס.ר ליזום את הפרויקט בפועל, והיא תישאר זו שתקבל את מרב הזכויות בפרויקט החדש. בית דרום אפריקה אוחד במסגרת ההסכם עם החלקות הצמודות הנוספות שלגביהן הגיעו החברות להסכם עם בעלי הזכויות, כדי ליצור יחידה תכנונית אחת.
במסגרת הפרויקט ייהרסו מבנים ישנים במתחם, ויוקמו גורדי שחקים תחתם, כל זאת על בסיס תוכנית המתאר לבורסה ברמת גן, שאושרה בפברואר 2022 ומאפשרת הגדלת זכויות בנייה בהיקפים גדולים מאוד במגרשים הגדולים מחמישה דונמים - עד 3,000% מהמצב הקיים, קרי פי 30. משרד ישר אדריכלים, בניהולו של אדריכל אבנר ישר, נבחר להיות זה שיוביל את הצד האדריכלי בפרויקט.
משה בנבנישתי, מוביל הפרויקט מטעם איילון: "המיקום המרכזי בלב גוש דן, היקפו העצום ועירוב השימושים המגוון הטמון בו, מעניקים לפרויקט יתרון יחסי בשוק תחרותי. הם יובילו להערכת איילון להשבחת זכויותיה ויאפשרו מכפיל ערך לחברה ולמשקיעים".
שרון רייך, מנכ"ל חברת איילון: "אנו מאמינים כי שילוב הכוחות בין קבוצות היזמים ולור ביירון וב.ס.ר מספק לפרויקט גב כלכלי חזק, הנדסה ברמה גבוהה, ניסיון ויזמות אינטנסיבית שיסייעו להצלחתו".
נציין כי שתי החברות אשר ישמשו כיזמיות בפרויקט פעילות במתחם הבורסה עוד לפני העסקה שיצאה כעת לפועל: ב.ס.ר מובילה עם חברת ישראל-קנדה את "פרויקט ורטיקל", שהוא פרויקט משולש הבורסה, אשר עתיד לכלול גם הוא גורדי שחקים. חלקה של ב.ס.ר בפרויקט הוא כ־26%, ומדובר בפרויקט מאתגר מאוד מבחינה פיננסית, ודאי בעת הזו: ישראל-קנדה וב.ס.ר שילמו עבורו יחד 936 מיליון שקל, והוא כולל יחידות דיור להשכרה ומעונות סטודנטים, ששוויים מתוך הפרויקט ירד משמעותית בשנה החולפת. לצד זה, נטלו החברות הלוואות למימון הפרויקט במאות מיליוני שקלים.
ולור ביירון נדל"ן מתרכזת בעיקר בקידום פרויקטי התחדשות עירונית באזורי תעשייה ותעסוקה קיימים בישראל, ומתמקדת בעיקר במתחם הבורסה. נכון להיום היא מובילה 12 פרויקטים במתחם, בהיקף של כ־1.1 מיליון מ"ר - אם כי העסקה עם איילון וב.ס.ר היא בהיקף הגדול ביותר שלה עד כה. לפני כן ביצעה החברה בתחילת שנת 2023 רכישות של נכסים בהיקף כ־40 מיליון שקל במתחם הבורסה.