שלט חוצות מבצע של אלקטרה מגורים / צילום: תמונה פרטית
הרכישות מתמעטות, המבצעים מתרחבים - ואף אחד לא מכריז מפורשות על ירידת מחירים: על רקע הקיפאון שאיתו מתמודד שוק הנדל"ן, שמשתקף במכרזי הקרקעות, בהתחלות הבנייה ובעיקר בקצב רכישת הדירות, חברות הנדל"ן ממשיכות במבצעים לרוכשי דירות חדשות, ואף מעמיקות אותם. האם הגענו לשלב שבו המשך המבצעים יסכן את היזמים באופן ממשי? אחרי שמבצעי המימון, מסוג "שלמו חלק מזערי עכשיו ואת היתרה בסוף", הפכו לשכיחים במיוחד, נראה כי המבצעים הולכים צעד אחד קדימה.
● ההזדמנויות והאיומים שמייצרת ההתחדשות העירונית
● 10,000 שקל למ"ר בנתניה: הנחות ענק בהגרלה חוזרת של מחיר למשתכן
● האם הרחוב הזה יהפוך למוקד ההתחדשות הבא של תל אביב?
"הירידות עלינו"
חברת אלקטרה מגורים יצאה לאחרונה במבצע חדש, שנוגע לשלב המכירה המוקדמת בשלושה פרויקטים שלה שרק יצאו לדרך, במתחם האלף שבראשון לציון, בשכונת פארק אפעל שברמת גן ובגבעת שמואל. המבצע: במקרה שמחיר הדירה ירד, החברה תספוג את ההפרש.
כיצד זה יעבוד בפועל? רוכש שיקנה דירה יקבל הבטחה שלא יהיה רוכש אחר שירכוש דירה עם אותו מספר חדרים במחיר נמוך יותר. אם אכן ירדו המחירים, יוחזר לרוכש ההפרש - הפער שבין המחיר הנקוב לבין המחיר המופחת. הבדיקה תיעשה לפני מועד התשלום האחרון, ותיבחן במסגרת תקופה של שנה. המבצע יצא לדרך השבוע, ולפי בדיקת גלובס אין הגבלה או גבול תחתון לזיכוי שיקבלו הרוכשים. במילים אחרות: אלקטרה מתחייבת כי אם באותם שלושה פרויקטים ירדו המחירים בעשרות אחוזים, במהלך "שנת הבדיקה" של המחירים ובהשוואה בין אותם סוגי דירות כאמור, היא תשיב לרוכשים את מלוא ההפרש.
זהו לא המבצע היחיד שתפס את עינינו בימים האחרונים: ברעננה, בפרויקט ME כנרת של חברת אשלי־לירן, מציעה החברה החזר חודשי "על חשבון" המשכנתה, עד 7,000 שקל. ההחזר יינתן לרוכשים עד לאכלוס הדירה, בעיקר כדי להתמודד עם הקושי לשאת בנטל של המשך שכירות ותחילת תשלומי משכנתה - בתקופה שהם עולים כמעט מדי חודש.
בשכונת הקוטג'ים שלה בבאר יעקב מציעה רוטשטיין סדרה של הטבות לרוכשים: גם תשלום ראשון של 15% ממחיר הדירה, גם פטור ממדד עד האכלוס, וגם החזר חודשי של 2,500 שקל למשך חמש שנים. בפרויקט גינדי ברמת אפעל מציעה החברה תשלום ראשון בגובה 2% בלבד ממחיר הדירה - זאת לצד המבצע הקודם של החברה בפרויקט, "הנחה של 20% במחיר לרוכשים הראשונים".
מבצעים אלו ועוד רבים אחרים מוצעים בסביבה כלכלית לא נוחה ליזמים, אשר נעוצה בעיקר בריבית גבוהה שמגדילה את הנטל עליהם מבחינת הוצאות המימון. מצד אחד מבצעים כאלו, שמטרתם לעורר את השוק ולמשוך קונים חדשים, יכולים להכניס לאותן חברות כסף מיידי שיסייע בהקלת הנטל. מצד שני, בתנאי שוק לא ברורים ובעתיד מעורפל ייתכן כי ההתחייבויות הללו יציבו אותם במצב בעייתי, ועשויות לשקף סיכון גבוה, בין אם כעת ובין אם בטווח הרחוק.
חברות הנדל"ן והיזמים בוחרים בכלי המבצעים, בין היתר, כדי לא להצהיר באופן רשמי על ירידת מחירים בפרויקטים שלהם. הם עושים זאת בדרכים יצירתיות, כפי שראינו, ובהגבלות שונות אשר מבטיחות שהמבצע יחול נקודתית בלבד - ובכך מבקשים למשוך את הרוכשים, שרובם נמצאים כיום על הגדר וממתינים לשינוי במגמה הקיימת.
"זה משקף ירידת מחיר"
"השוק נמצא בסטגנציה, אולי במשבר הגדול ביותר שחווה מאז 2008", אומר עו"ד אילן שרקון, מייסד משרד שרקון, בן־עמי, אשר ושות'. "אין ספק שהמחירים צפויים לרדת, כי השוק מתאים את עצמו אחרי העליות החריגות של 2021, שלא שיקפו את המציאות הקיימת. אבל בעוד עלייה תהיה בדרך כלל מהירה מאוד, ירידת מחירים לא תיראה מייד, כי לרוב השחקנים אין אינטרס שזה יקרה.
"לכן השלב הראשון שנוקטים היזמים הוא מבצעים שונים. זה הכי נוח להם, כי כך הם לא מורידים מחירים בפועל וזה לא מתבטא בדוחות הכספיים או בדיווח לגורם המממן. מדובר במהלך מחושב שנעשה בדיוק למטרה הזו: להימנע מלהכריז על ירידה. חשוב להבין: מבצע מכירות נעשה כדי לעודד מכירה, לא כדי להוריד מחירים - אבל המבצעים האחרונים כבר משקפים בפועל את ירידת המחירים, מצביעים על כך שגם היזמים מבינים שיש בעיה בכל הנוגע למחירי הדיור".