תמ''א 38 ברמת גן / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנסטיין, בסון העוסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית
בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב דן באחרונה בערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין, במסגרתו הותר בתנאים מימוש פרויקט, לפי תוכנית תמ"א 38, הכולל הריסת בית משותף והקמתו מחדש, חרף התנגדותם של חלק מהדיירים.
טענה ראשונה של אחת מהדיירות שסירבה לחתום הייתה שדירה אחת הרשומה בטאבו אינה חוקית והיא בעצם מחסן. השופטת לימור ביבי קבעה כי הדירה חוקית בהיתר ורשומה כתת־חלקה, ולכן היא יחידה חוקית הנספרת במניין הקולות.
דיירת סרבנית אחרת טענה לניגוד עניינים של בא־כוח הבעלים, כי הוא גילה שהוא מייצג מישהו מבעלי היזם, אך השופטת לא פסלה אותו בשל כך. הסרבנית טענה עוד כי בא־כוח הבעלים ייצג אותה בעתירה מנהלית שהיא הגישה על ההיתר בבניין, וכאן דחתה השופטת את טיעונה, כי משרד אחר ייצג אותה.
הסרבנית טענה שהעו"ד ביקש גם שכר טרחה מהיזם על הליך נגד הבעלים הסרבנים - אבל השופטת לא דנה בכך, משום שזה לא נטען בהליך בהתחלה.
עוד טענה אותה דיירת כי היא גרה בקומת קרקע ולכן רצתה לקבל דירת גן, אולם השופטת שללה זאת משום שהדיירת צריכה לעלות קומה כמו כולם, ומשום שבמקור לא הייתה לה חצר צמודה ולכן לא מגיעה לה דירת גן. והחשוב - דירת גן היא דירה יקרה, שמגיעה ליזם כדי לתמרץ אותו.
טענה אחרת שנידונה בפסק הדין, ובעינינו היא העיקר, היא שנקודת המוצא של השופטת היא שכל הדיירים בעסקת תמ"א זכאים לקבל את אותה התמורה ואם מישהו קיבל פחות, הוא יקבל פיצוי כספי. כלומר לפי השופטת ביבי נקבע עיקרון השוויון.
פרשנות: עניין זה של עקרון השוויון אינו נקי מספקות, ויש טענות הפוכות.
1. המבחן הטכני מופיע בחוק, ונקודת המוצא שלו היא שחוק החיזוק קובע תחילה שהדירות החדשות שייכות לכל בעלי הדירות לפי חלקיהם ברכוש המשותף. ולכן כבר כאן ברור שהשופטת סטתה מהחוק כפשוטו. אגב, חשוב לציין שגם אם הגג צמוד לדירה מסוימת כולל אחוזי הבנייה שעליו, עדיין דירות התמ"א החדשות לא שייכות לבעל ההצמדה.
הדירות החדשות שייכות לבעלי הדירות (לדעתי זאת קביעה קוגנטית, שלא ניתן להתנות עליה - כי המטרה של החוק היא שהממשלה תהיה פטורה מחיזוק הבניין, תמורת התועלות לכלל הדיירים ולא לאחד מסוים). אבל כמובן שניתן יהיה לטעון אחרת, בעיקר אם מישהו כתב בתקנון הבית המשותף שזכויות התמ"א/38, או זכויות הבנייה בתב"ע פינוי־בינוי יהיו שייכים לו. מדובר בעניין נכבד, וראוי שהמחוקק ייתן דעתו על זה.
2. מבחן שני הוא מבחן שווי היחידות, כמו בדיני רי־פרצלציה (איחוד וחלוקה), קרי: שמאות שווי נכנס של כל דירה ודירה , לפי מצבה הפיזי, כיווני האוויר, הצמדות וכו. קביעה זאת הובעה באותה פסיקה, שלדעתי הצנועה הינה מוטעית, ושאותה יצר פסק דין בעניין מרכזים, אחים עופר, שכן בית המשפט העליון למעשה קבע בניגוד להוראות חוק המקרקעין, והכניס למעשה אי בהירות בעניינים אלו.
3. מבחן שלישי הוא מה אומרת התמ"א או התב"ע הרלוונטית בעניין ההרחבה? כאן בדרך כלל תמ"א 38 קובעת שוויוניות בין הדיירים (תוספת 25 מ''ר או ממ"ד וכן תוספת מטראז'). בדרך דומה הולכת גם תוכנית הרובעים בנדון, אם כי צריך לבחון כל דירה בכל קומה , בעיקר לגבי דירות קומת הקרקע, והדירות בקומות העליונות (שהתב"ע מחייבת נסיגה שלהן בקוי הבניין).
5233-11-22