"הזכות של רוכש לדעת את המועד בו אמורה להימסר לו דירה שרכש היא מנשמת אפו של חוזה המכר" / צילום: Shutterstock, pnicolova
הכותבת היא עורכת דין במשרד יהודה רוה ושות'
עובדות המקרה: ב־2013 חתמו רוכשי דירות על הסכם עם קבוצת אהרוני (מ.א) ייזום והשקעות בע"מ, לרכישת דירות מגורים בפרויקט Up Town בבת ים. הפרויקט משלב מבנה מגורים עם שטחי מסחר. במסגרת ההסכם נקבע כי הדירות יימסרו לרוכשים עד שלוש שנים ממועד קבלת היתר הבנייה, או לחילופין עד שלוש שנים ממועד סיום בניית קומות המסחר בפרויקט - המאוחר מבינהם.
בפועל, הדירות נמסרו לרוכשים כחמש שנים ממועד קבלת היתר הבנייה ולפני שעברו שלוש שנים ממועד השלמת בניית קומות המסחר בפרויקט.
● המחוזי: בחישוב שומות היטל ההשבחה, יש להביא בחשבון את מגבלות מחיר למשתכן
● מתי ניתן לחייב בהיטל השבחה רטרואקטיבית?
ב־2018 הגישו שלושה מהרוכשים תביעה נגד הקבלן, במסגרתה טענו כי על הקבלן לשלם להם פיצויים בהתאם לחוק המכר (דירות), מאחר שהדירות לא נמסרו במועד שנקבע - עד שלוש שנים ממועד קבלת היתר הבנייה.
הקבלן טען להגנתו כי הוא עמד במועדי המסירה שנקבעו בהסכם, שהרי טרם חלפו שלוש שנים ממועד השלמת קומות המסחר בפרויקט. מאחר שהשלמת קומות המסחר התעכבה, לא החל מרוץ המועדים למסירת הדירות לרוכשים.
ההחלטה: בית משפט השלום קיבל את התביעה וקבע כי הרוכשים זכאים לפיצוי בגין האיחור במועד מסירת הדירות. בנימוקיו ציין בית המשפט כי "הזכות של רוכש לדעת את המועד בו אמורה להימסר לו דירה שרכש היא מנשמת אפו של חוזה המכר". איחור במועד מסירת הדירה עלול להסב נזק אישי וכלכלי לרוכשים, להותיר אותם ללא פתרון דיור, להסב להם עלויות ונזקים כלכליים כבדים ולגרום להם למצוקה. בית המשפט הדגיש כי תניה בחוזה שמעניקה גמישות ושליטה בלעדית בידי הקבלן היא התניית פטור מובהקת, ואסורה על־פי דין.
מכיוון שעברו 27 חודשים מאז חלפו שלוש שנים ממועד קבלת היתר הבנייה, היזם איחר במסירת הדירה ב־27 חודשים, ועליו לפצות שני רוכשים בסך של 180 אלף שקל כל אחד ואת הרוכש השלישי בסך של 248 אלף שקל. הפיצויים חושבו בהתאם לנוסחת "דמי שכירות" הקבועה בחוק.
עיקרון חופש החוזים
המשמעות: פסק הדין מציב גבול נוסף לעיקרון חופש החוזים, בכל הקשור להוספת תניות הנוגעות למועדי מסירת דירות על־ידי קבלנים. בית המשפט קבע כי למרות שטענת הקבלן מתיישבת עם הוראות ההסכם, עדיין חובה שמועד חוזי למסירת הדירה יהיה ברור וידוע מראש.
מקרה זה הוא דוגמה נוספת לגישה המבקשת לצמצם את פערי הכוחות בין הצדדים. בית המשפט ביטל תניה מפורשת בהסכם, תוך פסיקת פיצוי לרוכשים, משום שסבר כי יש בה כדי להקנות יתרון בלתי הוגן לקבלן בטשטוש מועד מסירת הדירות, הבא על חשבון הרוכשים ופוגע בהם.
ת"א 42648-04-18