איור: גיל ג'יבלי
אחרי שהחלטנו שאנחנו רוצים לקנות דירה, ואפילו החלטנו מה הסטנדרטים שהיא צריכה לעמוד בהם, הגיע הזמן לכתת רגליים, לטעון את טבלאות האקסל, ולחפש אחת בפועל. לשמחתנו, הדרישות שלנו קונקרטיות מאוד, מה שחוסך התלבטויות: אנחנו מחפשים דירה בשכונת קטמונים בדרום ירושלים, שבעבר הייתה "החצר האחורית" של קטמון הסמוכה, ועתה מצבה השתפר דרמטית - אך המחירים בה עדיין זולים יותר. מצב דומה לשכונות רבות בדרום תל אביב היום. אנחנו מחפשים דירת 4 חדרים, עם חלל חיצוני כמו מרפסת או גג, וכזאת שלא נמצאת קרוב לכביש ראשי.
● שוק הנדל"ן במשבר, ואלו הסיבות שדווקא עכשיו אני רוצה לקנות דירה | טור ראשון
● מבית פרטי בירוחם לדירת 4 חדרים בירושלים: איך בוחרים איפה לגור? | טור שני
את חיפוש הדירה התחלנו במקום הכי סטנדרטי שאפשר לדמיין: אתרי הנדל"ן כמו יד 2 ומדלן. בניגוד להשכרת דירה - שם הכיוונים הטובים ביותר הם קבוצות פייסבוק ושמועות מפה לאוזן בגלל תדירות העסקאות הגבוהה - רכישות הדירה עדיין מתבצעות לרוב מחוץ לרשתות החברתיות. כך יוצא שהשלב הראשון בחיפוש הוא המרת הדרישות שלנו מבחינת מחיר, גודל ומיקום לטבלת אקסל עם השוואה בין הדירות באתרים.
בקצה השני של הקו: מתווך
כשהתקשרנו לדירות שאספנו באקסל, בכולן (למעט אחת, שעוד נגיע אליה בהמשך) מי שענה בקצה השני של הקו היה מתווך. נראה שהם שולטים על כמעט כל שוק הדירות למכירה בירושלים, או לפחות על זה הזמין ברשת. לפי נתוני משרד המשפטים, יש בישראל כיום 23,869 מתווכים בעלי רישיון. כ-1,800 מהמתווכים רשומים בכתובתם בירושלים.
בחלק מהמקרים, המתווכים היוו יתרון מסוים: יש דירות שהיה קשה לגשת אליהן בכלל בלי מתווך (באחת הדירות,למשל, הבעלים הם 7 יורשים), ולעיתים המתווכים היו יכולים להפנות אותנו לדירות אחרות שהם מראים.
אבל למרבה האכזבה גילינו שלכל המתווכים באזור שחיפשנו היו פחות או יותר אותן דירות. לא דירות דומות, אותן דירות ממש שהמתווכים חולקים בהן עד שאחד מהם מצליח לסגור עסקה. וכשנסגרת עסקה, המחיר ניכר: העמלה המקובלת היא 2% מכל אחד מהצדדים, ועוד מע"מ. כך, לדוגמה על דירה שעולה 2.5 מיליון שקל, המתווך יקבל תשלום של 117 אלף שקל. ניסיונות לנהל משא ומתן על גובה עמלת התיווך עלו בתוהו.
תיווך דירות בישראל הוא מקצוע תחת רגולציה. החוק נולד בשנות התשעים, עת הגיעו עולים מברית המועצות - ופעמים רבות נשאבו מחוסר ידע וממצוקת דיור שהייתה אז - לעסקאות נדל"ן בעייתיות במיוחד. ב-2019, שר המשפטים דאז אמיר אוחנה ניסה לבטל את הצורך ברישיון ורישום ב"פנקס המתווכים", אך המשבר הפוליטי באותה התקופה מנע זאת. בכל מקרה, כדי להשיג רישיון נדרש רק לעמוד בבחינת רישוי ממשלתית ובדיקת רישום פלילי, שלכאורה מונעים כניסה של גורמים עברייניים או בלתי כשירים בעליל למקצוע, אך גם הם לא מהווים חסם שאי אפשר לעבור.
שש דירות בשבוע
את כל בדיקת הדירות עשינו בשבוע אחד בירושלים. סיבלטנו דירה של חברה שבדיוק יצאה לשבוע מילואים, הכנו רשימה מסודרת ופסלנו המון מראש, ויצאנו לימי דירות אינטנסיביים ומתישים במיוחד שבמהלכם ראינו שש דירות. למרות שהצבנו דרישות קונקרטיות, זה לא הפריע למתווכים להראות לנו גם דירות פחות רלוונטיות: כאלה עם מרפסת, אבל סגורה (אז זו לא מרפסת), כאלה שדרשו שיפוץ ניכר וכאלה שהיו מול רחוב ראשי וסואן - דבר שאנחנו מעוניינים להימנע ממנו.
יצא לנו להכיר לא מעט את השכונה אליה אנחנו מתכננים לעבור, וגם את כמות הדירות עם תוספות ושיפוצים בלתי חוקיים. המקרה הקיצוני ביותר היה דירת עמידר לשעבר, שחברת עמידר הממשלתית עצמה הרחיבה כחלק מפרויקט שיקום שכונות בקטמונים. אלא שבנסח הטאבו עדיין מופיע שטח הדירה הקודם, והמתווך נאלץ להסביר לנו שההרחבה "נאבדה" ושנדע שככה זה. עד כה העירייה לא הכשירה את התוספת, אולי כי זה תקדים בעייתי, וייתכן שהיא מעדיפה להשאיר את המצב המוזר על כנו - כי ממילא רוב השכונה בדרך לפינוי בינוי, תחת תוכנית בניין עיר אחרת לגמרי.
בסוף מצאנו דירה, ואפילו בלי מתווך
אחרי כל המאמצים האינטנסיביים, מצאנו דירה אחת ויחידה בלי מתווך. ובמקרה (או שלא במקרה?) היא גם הייתה הטובה ביותר: רחוב עורפי, בנויה היטב, עונה על כל הדרישות, ולאחר מו"מ הצלחנו להגיע למחיר הוגן ביחס לשכונה. החיסרון העיקרי? קומה 3.5 בלי מעלית עם 50 מדרגות. על פניו, הדירה הזאת הייתה טובה בפער גדול מכל דבר אחר שראינו בשכונה: האדריכלות הייתה מסודרת, היה אור ומרחב ומיקום יחסית נוח.
ועכשיו אחרי החתימה שבאה עלינו לטובה, נשאלת השאלה - איך נממן אותה? מעבר לסיוע מההורים ולחיסכונות שלנו, ניקח כמובן משכנתה. מה הדרך החכמה לעשות את זה? על כך - בטור הבא.