איך מחשבים את היטל ההשבחה? / איור: Shutterstock
הכותבת היא שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בתכנון ובנייה
סעיף 23 לתמ"א 38 מאפשר לוועדות מקומיות לאשר תוכניות מקומיות שיחליפו את תמ"א 38, ואשר במסגרתן רשאית הוועדה המקומית, בין היתר, להוסיף זכויות בנייה מעבר לאלה שמתירה התמ"א. כזו היא למשל תוכנית הר/2213 בהרצליה, שמתירה תוספת של קומה אחת מעבר לקומות המותרות מכוח תמ"א 38.
● בנק ישראל חמק מתשלום היטל השבחה של 13 מיליון שקל לעיריית ירושלים
● שינוי הכיוון של רשות המסים בנוגע למיסוי דירות מושכרות
אין חולק שהפטור מהיטל השבחה שקבע המחוקק בגין תמ"א 38 אינו חל ביחס לקומה הנוספת שמתירה התוכנית. עם זאת, התעוררה השאלה כיצד יחושב הפטור מהיטל השבחה במקום שבו הוצא היתר הכולל גם זכויות הנובעות מתמ"א 38 (ולכן הן פטורות) וגם זכויות הנובעות מתוספת הקומה שהתירה תוכנית 2213 (שהן חייבות).
המחלוקת: ועדת הערר קבעה כי כדי לענות על שאלה זו יש לערוך שני תחשיבים - תחשיב אחד של שיעור ההשבחה המלאה, היינו הפער בין שווי סך הזכויות שאושרו בהיתר לבין שווי הבניין הקיים; ותחשיב שני של שווי הקומה הנובעת מתוכנית 2213. לשיטת ועדת הערר, יש לחייב בגין התוצאה הנמוכה מבין שני התחשיבים.
בגין החלטה זו הוגש ערעור. בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר כי בשלב הראשון יש לקבוע את שיעור ההשבחה המלאה. עם זאת, בית המשפט סבר כי אין הצדקה לחייב על הנמוך מבין "ההשבחה המלאה" ו־"שווי קומת 2213".
שלושת השלבים
בית המשפט קבע כי אופן חישוב היטל ההשבחה ייעשה בשלושה שלבים. בשלב הראשון תחושב ההשבחה המלאה - כפי שעשתה גם ועדת הערר. בשלב השני יחושב היחס בין היקף הזכויות שהוסיפה תוכנית 2213 מעבר לזכויות התמ"א, לבין סך הזכויות הנובעות הן מתמ"א 38 והן מתוכנית 2213. בשלב השלישי יוכפל היחס האמור בהשבחה המלאה, על-מנת לקבל את שיעור ההשבחה החייבת.
כך, אם תוכנית 2213 מאפשרת 500 מ"ר, והזכויות הנובעות מהתמ"א הן 1,000 מ"ר, הרי שזכויות 2213 מהוות שלישי מסך הזכויות הנובעות מהתמ"א + מתוכנית 2213 (1,500 מ"ר). אם נניח שההשבחה המלאה היא 3 מיליון שקל, אזי המשמעות היא שמיליון שקל יהיה חייב בהיטל השבחה, ואילו 2 מיליון שקל יהיו פטורים.
בית המשפט התלבט בשאלה אם את היחס האמור יש לקבוע לפי היקף השטחים הנובע מתוכנית 2213 ומתמ"א 38, או לפי שווים של שטחים אלה. בית המשפט העדיף להתבסס על יחס השטחים, אף אם זו מעט פחות מדויקת, לאור הפשטות והוודאות שבחישוב זה.
פרשנות: אני סבורה כי פסק הדין - אשר נכתב באופן אנליטי ובהיר מאוד - מביא לתוצאה ראויה וצודקת, וגם פשוטה ליישום ולכן יוצרת ודאות - "מצרך" שהוא נדיר ויקר-ערך בהליכי תכנון והיטלי השבחה.
נוסף על כך, לטעמי לפסק הדין יש השלכה ישירה על האופן שבו יש לחשב היטלי השבחה בעת הוצאת היתר מכוח תוכניות הרבעים בתל אביב (סוגיה שבעניינה מנהל משרדנו עשרות רבות של עררים). אומנם בתוכניות אלה ישנו "סוג" זכויות נוסף, שהינן זכויות מכוח תיקון 3א לתמ"א 38 שחייבות בהיטל השבחה חלקי, כך שבסך-הכול יש שלושה סוגי זכויות - זכויות מכוח תמ"א 38 הפטורות לחלוטין; זכויות מכוח תיקון 3א החייבות בהיטל השבחה חלקי; וזכויות מכוח תוכניות הרבעים החייבות בהיטל השבחה מלא.
לטעמי, הבדל זה מחייב התאמה טכנית בלבד, והוא אינו גורע מקביעותיו העקרוניות של בית המשפט. לפיכך, גם בתחום תוכניות הרבעים, על הוועדה המקומית לחשב את ההשבחה המלאה (מה שלא נעשה כיום), ואז לבחון מה היחס בין היקף הזכויות משלושת הסוגים, ולייחס את ההשבחה המלאה לסוגי הזכויות בהתאם ליחס זה. תחשיב זה צפוי להביא להפחתה משמעותית ביחס להיטלי ההשבחה שמנסה הוועדה המקומית תל אביב לגבות בגין תוכניות הרבעים, שלדעתי הינם "מנופחים" ורחוקים מלשקף את ההשבחה החייבת האמיתית.
עמ"נ 47521-12-22 / עמ"נ 54581-12-22