התחדשות עירונית בשכונת נאות אפקה ב' בתל אביב / הדמיה: אסף פרץ
הפרויקט: הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ברחוב אלתרמן 6־8 בשכונת נאות אפקה בצפון מזרח תל אביב, של חברת מטרופוליס. בניין בן ארבע קומות עם 32 דירות כבר נהרס, ובמקומו ייבנה בניין חדש עם 64 דירות בשמונה קומות.
הדירות: שבע דירות בלבד הוצעו בהנחה - ובחברה מסרו שכולן נמכרו. מדובר בדירות בנות חמישה חדרים, בשטח 123 מ"ר עם מרפסת בשטח 21 מ"ר. הן הוצעו בסכום של 4.98 מיליון שקל, במקום מחיר "מחירון" של 5.3 מיליון שקל, קרי הנחה של 320 אלף שקל או כ־6%. לדירות אין מחסן, ולכל אחת יהיו שתי חניות תת־קרקעיות.
● "לא ממהרים לקנות דירות": איך מתמודדות חברות השיווק עם הקיפאון בשוק המגורים?
● סימנים של בועה: תל אביב מובילה באופן חריג את הירידה במחירי הדירות
● לנובו השיקה מחשב נייד בלי מקלדת. האם הוא יטלטל את השוק? | בדיקה טכנולוגית
5 חדרים, כיוון אוויר אחד: בקומות 1־7, שבהן הוצעו הדירות שבמבצע, ישנן שמונה דירות בכל קומה. לאף אחת מהן אין מרחב מוגן דירתי, אולם בקומה יהיה ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) - אשר ישמש גם כחדר כושר. לכל הדירות הללו יש רק כיוון אוויר אחד, עניין נדיר בדירות חמישה חדרים, אולם החלונות פונים לכיוונים שונים.
המחיר למ"ר בירידה: המבצע שהציעה החברה משקף מחיר של כ־37.3 אלף שקל למ"ר, כולל המרפסת (המחושבת כשטח חלקי). המחיר המקורי, 5.3 מיליון שקל, משקף מחיר של 39.7 אלף שקל למ"ר. מנתוני העסקאות בבניין באתר מדלן, נראה כי הדירות הגדולות, בשטח 100 מ"ר ויותר, נמכרו ב־38 אלף שקל למ"ר ויותר, ודירות בנות חמישה חדרים - בשטח גדול יותר - במחיר המשקף יותר מ־46 אלף שקל למ"ר. עם זאת, הדירות הללו נמכרו כבר לפני שנה, הרבה לפני שינוי המגמה בשוק.
נאות אפקה: נחשבת לאחת השכונות השקטות והיוקרתיות בצפון תל אביב, ונמצאת בתנופת התחדשות עירונית. על פי תוכניות העירייה, המטרה היא להכפיל את מספר יחידות הדיור בשכונה כך שתכלול 2,500 יח"ד - בעיקר בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
ניתוח שמאי: "ללא ספק ישנו פער גדול בין עסקאות מ־2022 לבין עסקאות ב־2023, באזורים האלה של תל אביב - רואים היטב את ירידת המחיר כיום", אומרת שמאית המקרקעין ז'נט אמיר. "מיעוט המכירות גורם ליזמים לצאת במבצעים, ורמות המחירים שהציעה מטרופוליס בפרויקט שלה באלתרמן משקפות את הלך הרוח בשוק כיום.
"הנחה של כ־300 אלף שקל על דירה כזו נשמעת סבירה למדי, ולראיה העובדה שכל הדירות נמכרו בזכות המבצע הזה. צריך לזכור שאנשים עדיין זקוקים לדירות, אבל לא יכולים לעמוד במחירים שהיו עד כה. 37 אלף שקל למ"ר זה מחיר שבהחלט רבים יותר יכולים לעמוד בו. ליזם יש מרווח תמרון שמאפשר לו לרדת במחיר, שכן הפרויקט יצא לדרך ב־2017, ומאז המחירים עלו בצורה משמעותית. גם כשמביאים בחשבון את התייקרות עלויות הבנייה, מדובר על עלייה גדולה מאוד ברווחיות, שמאפשרת התגמשות וירידה במחיר".
באשר לנושא של כיוון אוויר אחד אומרת אמיר: "זה אזור שופע פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר תמ"א 38, שבמסגרתם נוצרות לא מעט דירות עם כיוון אוויר אחד. נוצרה לדירות הללו תדמית שלילית מאוד בציבור הישראלי, שלא בצדק: אם הדירה מתוכננת טוב, אם היא מציעה חלל נעים, גם דירת חמישה חדרים עם כיוון אוויר אחד תהיה נוחה וטובה. הכול תלוי בתכנון".
נלחמים על הרוכשים: התקופה האחרונה הובילה את היזמים להציע הרבה מבצעים בתחום המימון (שלמו 5% בהתחלה ואת השאר באכלוס), ביטול הצמדה למדד, ואף הבטחה (של חברת אלקטרה) להחזיר את הכסף אם דירה בפרויקט מסוים תימכר במחיר נמוך יותר. נוסף לכך יזמים הבטיחו שדרוגים בחינם לדירות, ובניסיון לסגור עסקה כמה שיותר מהר - גם הנחות שונות על מחיר הדירה.
עתה מגיעות ההנחות כבר לשלב הפרסום של הדירה, ומטרופוליס אינה היחידה בכך. חברת גינדי החזקות, לדוגמה, מציעה בפרויקט שלה ברחוב ישעיהו בקריית אונו 11 דירות בהנחה של כ־300 אלף שקל ממחיר השוק. מדובר בדירות 4 ו־5 חדרים בקומה העשירית בפרויקט, שמוצעות ממחיר של 2.99 מיליון שקל.