בניין המחלוקת. חברי ועדת הערר המחוזית בת''א לא התרשמו מהטענות / צילום: דגש פ.י. ייזום ופיתוח בע''מ
בשכונת אלון, בצפון רמת השרון בסמוך להרצליה, התעורר לאחרונה סכסוך בין דיירים בבניינים ברחוב השפלה 10 והגליל 2, לבין דיירי הבניין ברחוב השפלה 6 הסמוך אליהם. הסיבה: דיירי השפלה 6 ביקשו לחדש את הבניין הוותיק שהתגוררו בו. הבניין, שנבנה ב־1983, לא זכה להתחדש כאשר השכונה חודשה והתרחבה בראשית שנות ה־2000, אך כשביקשו לאשר תוכנית לחידושו כעשור מאוחר יותר, קמו חלק מהשכנים ברחוב וטענו כי החידוש והשוואת גובהו של הבניין לגובה של הבניינים שלהם יפגעו להם בפרטיות ובנוף, וייצרו צפיפות ברחוב.
● השיטה של רמ"י לשיווק מוצלח: "חותכים" את מספר הדירות בהנחה
● שוק דירות היוקרה בתל אביב צנח ב־40%, אבל בבאר שבע חלה עלייה
● כל מה שרציתם לדעת על החוק שמטלטל את המדינה | המשרוקית של גלובס
הסכסוך עבר דרך התנגדויות ועררים ולבסוף הגיע עד לוועדה המחוזית במסגרת תביעות לפיצויים בהיקף מאות אלפי שקלים שהגישו השכנים בגין פגיעה נטענת בערך דירותיהם.
ואולם, חברי ועדת הערר המחוזית בת"א לא התרשמו מהטענות, דחו את תביעות הפיצויים וקבעו, בין היתר כי "המילה צפיפות אינה מילת קסם שגוררת אחריה ירידת ערך".
הרקע: בניין אחד בלבד לא הוגבה
בשכונת אלון נבנו 249 יחידות דיור בבניינים של 11 עד 14 קומות לאורך רחוב יבנה בעיר ובניינים בגובה 5־7 קומות ברחוב השפלה. בניין יחיד, בן שלוש קומות ותשע יחידות דיור ברחוב השפלה 6, הוחרג מהתב"ע. הוא גם לא יכול היה להיהרס ולהיבנות מחדש במסגרת תמ"א 38, ולכן נותר כצלקת ישנה בלב שכונה חדשה ומחודשת. כעשור מאוחר יותר יזמו דיירי הבניין הישן תב"ע ייחודית להשוואת זכויות הבנייה שלהם לאלה הקיימות בשאר השכונה, הגדלת יחידות הדיור ושינוי קווי הבניין וגובהו. התוכנית אושרה, והפרויקט יצא לדרך עם חברת היזמות דגש.
טענות השכנים: הבניין יפגע בנוף ובפרטיות
אז התעוררו השכנים מהבניינים היותר חדשים ברחוב השפלה 10 והגליל 2 הסמוכים. הם פחות אהבו את העובדה שהבניין הישן והנמוך פתאום יצמח לגובה ויסתיר להם את הנוף. הם גם טענו שהבניין החדש יפגע להם בפרטיות ולא אהבו גם את העובדה שיהיה להם יותר צפוף בשכונה בשל בניית יחידות דיור נוספות בבניין המתחדש.
ההליך התכנוני לחידוש הבניין הישן היה מסורבל ולקח שנים, כאשר הדיירים והבניין התמודדו עם התנגדויות שכנים לתב"ע הנקודתית ועתירות מנהליות, בנוסף להליכי תכנון מורכבים.
כשההליך התכנוני הסתיים והבניין החל לקרום עור וגידים, הגיע שלב תביעות הפיצויים: הדיירים בבניינים הגובלים הגישו תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה נגד היזם, חברת דגש, ונגד הוועדה המקומית רמת השרון שאישרה את התב"ע.
התובעות - האחת בעלת דירה עליונה דו־מפלסית בבניין בן 5 קומות ברחוב השפלה 10 והשנייה בעלת דירת גג דו־מפלסית בבניין בן 8 קומות בגליל 2 - טענו כי ערך דירתן ירד ב־375 אלף שקל וב־420 אלף שקל (בהתאמה) ביחס למצב לפני החידוש של הבניין הוותיק. התביעות התבססו על שלושה טיעונים כאמור: חסימת נוף, פגיעה בפרטיות והגדלת הצפיפות.
היזם: השכנים היו אמורים לדעת
היזם, באמצעות עו"ד סימון טוסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון, באמצעות עוה"ד מיכל אגסי ואדוה זגון, טענו מנגד כי הדיירים בבניינים השכנים ידעו או היו אמורים לדעת בעת רכישת הדירות כי תוגש תוכנית אשר תשווה את זכויות הבניין ברחוב השפלה 6 לשאר הבניינים בשכונה. לטענתם, כבר בשנת 2014 כאשר הוגשה הבקשה לתוכנית חידוש ייחודית לבניין היה ברור לכל קונה פוטנציאלי ברחוב כי הבניין ההיסטורי יחודש על ידי תוספת זכויות בנייה או ייהרס לצורך הקמת בניין מודרני.
ההחלטה: התאמת הבניין הייתה צפויה
חברות ועדת הערר המחוזית, היו"ר עו"ד תמר עיני ורדון ומזכירת הוועדה עו"ד עדי וולקוב, קיבלו טענה זו של היזם וציינו כי מדובר במגרש שכלל המגרשים סביבו זכו לתוספות וזכויות, באופן שנבנו עליהם מבנים בני 5־8 קומות בטבעת הראשונה ובני 11־14 קומות בטבעת הרחוקה יותר - והתוכנית החדשה נועדה להתאים את המגרש לסביבתו. "בנסיבות אלו נראה כי התאמת הבינוי במגרש לסביבתו הייתה צפויה", קבעו חברות הוועדה וציינו, כי "מדובר במקרה מובהק שבו יש להכיר בהתפתחות הטבעית של העיר, שבה אושרו מבנים דומים בסביבתו הקרובה של המגרש נשוא הערר".
באשר לפגיעה הנטענת בנוף, הפנו חברות ועדת הערר את תשומת הלב לכך שכל המרפסות של הדירות שדייריהן טענו לירידת ערך פונות לנוף אורבני.
עוד ציינו חברות הוועדה: "נזכיר כי איננו מצויים בפאתי העיר, אלא בטבורה של עיר, ובמגרשים הסובבים את התוכנית הנקודתית אושרה תוכנית שאפשרה את ההתחדשות שלהם כמה שנים קודם לכן. תוכנית רש/1090 (התוכנית הייחודית, א' ל"ו) לא יצרה תופעה חריגה כלשהי ביחס לנוף האורבני הנשקף עוד קודם לכן מחלונות דירות העוררים".
בנוסף נקבע כי אין שינוי במחירי הדירות בסביבה כתוצאה מאישור התוכנית לבניין החדש שכן מחירי הדירות כבר גילמו צפי לכך שמדובר בשכונת מגורים מתפתחת.
הצפיפות: העוררים לא עמדו בנטל ההוכחה
באשר לנזק של "הגברת הצפיפות" נקבע כאמור כי "המילה צפיפות אינה מילת קסם שגוררת אחריה ירידת ערך, אלא שעל העוררים היה להראות ולהוכיח אלו פרמטרים בתוספת יחידות הדיור במבנה בשפלה 6 גרם לירידת ערך, אם בכלל", אך "העוררים לא עמדו בנטל להראות כיצד תוספת של 15 יחידית דיור (24 במקום 9) גורמת לירידת בערך נכסיהם". צוין כי "טענתם היחידה היא כי תוספת הצפיפות תגביר את 'התחושה' לפגיעה בפרטיות. לא רק שמדובר בטענה סתמית שלא הוכחה, אלא שגם ביחס לרכיב הפגיעה בפרטיות לא עמדו העוררים בנטל ההוכחה המינימלי".
לדברי עו"ד סימון טוסון, שייצג את היזם, מסר כי "אחד הקשיים המסרבלים ומאריכים את הליכי התכנון היא הקלות של הגשת תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה כמו הגשת עררים בגין התנגדויות שנדחו בוועדה המקומית. הגשת תביעות כאלה אינה כרוכה בתשלום אגרה והדבר מקל מאוד על מי שמעוניין להגיש את הערר ובכך לגרום לעיכוב ההליך התכנוני".
לדבריו, "מסע ההתנגדויות של הדיירים השכנים לבניין החדש הוא דוגמה מובהקת לטענה המוכרת בתכנון ובנייה כ־nimby, כלומר תכנון זה חשוב וטוב שיעשה מהר ובצורה יעילה ואף יגדיל וישביח את השכונות ויביא להגדלת יח"ד ואולי גם לירידה במחירי הדירות, אבל 'לא ליד הבית שלי', 'לא בחצר שלי'. ברור כי טענות כאלה דינן להידחות אל מול הרצון לתכנן לפתח ולבנות".