התחדשות עירונית בשכונת מורשה ברמת השרון / הדמיה: 3dvision ltd טרי די ויז'ן בע''מ
הכותב הוא שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בתכנון ובנייה
לסוגיית היטל ההשבחה נודעת חשיבות רבה בהיבט של רווחיות הפרויקט עבור היזם, בפרט כאשר מדובר בתוכניות פינוי-בינוי.
● שני היתרי בנייה ראשונים במסגרת רפורמת "מורשה להיתר" | בלעדי
● אחד הרחובות המרכזיים בת"א עומד להיחסם לטובת הרכבת הקלה, והמתח בין העירייה לנת"ע מגיע לשיא
● הפחתת ענק של שיכון ובינוי בשדה דב חושפת את השבר בשוק הדיור להשכרה
רקע: החוק בעניין היטלי השבחה בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי - מורכב. בעבר נקבע מנגנון המחייב החלטת ועדה מקומית להמליץ על פטור מלא/ חלקי מהיטל השבחה, וכן המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ואישור שר הפנים ושר השיכון והבינוי. מנגנון זה הוחלף במסגרת חוק ההסדרים האחרון. על פי המנגנון החדש, ברירת המחדל לתוכניות פינוי-בינוי היא תשלום מחצית ההיטל (25% מההשבחה), וכל רשות מקומית רשאית, בהחלטה שתתקבל אחת לחמש שנים, לקבוע היטל השבחה בגובה שונה מברירת המחדל (פטור מלא או היטל מלא).
עובדות המקרה: לאחרונה דן בית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה העוסקת בפטור מהיטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי בשכונת מורשה רמת השרון.
עיריית רמת השרון פרסמה מכרז לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בשכונת מורשה. בין תנאי המכרז צוין כי הפרויקט יוכרז כפרויקט פינוי-בינוי במסלול מיסוי, המזכה בפטור מהיטל השבחה בכפוף לאישור מועצת העיר. המכרז נבנה באופן שמרב הנקודות יינתנו על היקף התמורה שיתחייב המציע לתת לדיירים.
חברת אאורה זכתה במכרז, בהציעה תמורה בהיקף 53 מ"ר לדירה קיימת, בין היתר בהתבסס על ההתחייבות למתן פטור מלא מהיטל השבחה. ואכן, מועצת העיר המליצה על מתן פטור מהיטל השבחה, והחברה החלה בתכנון המתחם. בשנת 2017 ביקשה העירייה את אישור הרשות הממשלתית למתן הפטור, ופנייה זו לוותה גם במסמכים כלכליים התומכים במתן הפטור. אולם הרשות הממשלתית השיבה כי לצורך המלצה לשרים נדרשת החלטת מועצת עיר עדכנית.
משלא הוענק הפטור, הוצאה לחברה דרישת השבחה בגובה כ־61 מיליון שקל, והחברה שילמה את הכסף כיוון שתשלום היטל השבחה מהווה תנאי להוצאת היתרי בנייה. לצד זאת, החברה עתרה נגד הוועדה המקומית והעירייה על כך שלא העניקה פטור מהיטל השבחה. בסופן של שתי עתירות מנהליות נקבע כי על מועצת העיר לבחון פעם נוספת את סוגיית הפטור ולנמק החלטתה.
"טעם כבד משקל"
במרץ 2021 ובאפריל 2022 התקיימו דיונים במועצת העיר בשאלת הפטור, במסגרתם הוחלט שלא לתת פטור מהיטל השבחה. הנמקת מועצת העיר הייתה כי ההחלטה מלכתחילה להעניק את הפטור מהיטל השבחה לא הייתה מבוססת על בדיקות כלכליות מספקות, כי הפרויקט רווחי דיו, ולכן אין מקום לפגוע בהכנסות העיר באופן כה משמעותי. על החלטה זו הגישה אאורה עתירה מנהלית.
ההחלטה: בית המשפט קיבל את העתירה וקבע כי החלטת מועצת העיר חורגת ללא הצדקה ראויה מהתחייבות שלטונית. בית המשפט מוסיף וקובע, כי לא חלה "הלכת ההשתחררות" המאפשרת לרשות, מטעמים של שמירה על אינטרס ציבורי, להשתחרר מהתחייבויות חוזיות.
פרשנות: בית המשפט קובע כי פגיעה בקופה הציבורית אינה יכולה להוות "טעם כבד משקל", שכן אם ייחשב ככזה, בכל עת תוכל הרשות להשתחרר מהתחייבויותיה, אם הדבר יוביל להגדלת הקופה הציבורית.
עוד ייחס בית המשפט חשיבות רבה לאינטרס ההסתמכות של היזם, וקבע כי העובדה שמועצת העיר פרטה בין נימוקיה אינטרס זה, אין משמעותה שהיא שקלה את אינטרס ההסתמכות. לא פחות חשוב מכך, בית המשפט קבע כי גם עמידת הרשות בהסכמים כלפי יזמים, מהווה אף היא אינטרס ציבורי, כיוון שהיא מחזקת את הוודאות, החשובה להבטחת מימושם של פרויקטים מסוג זה. בשל האמור נקבע כי מועצת העיר מחויבת להעביר את המלצתה לפטור מהיטל השבחה, כאשר הרשות הממשלתית והשרים רשאים לשקול את מכלול השיקולים ולהחליט האם להעניק את הפטור.
35622-09-22