מגדל פלורנטין. המשקיעים אופטימיים / צילום: שלומי יוסף
מדד מחירי הדירות מורה על ירידה בחודשים, האחרונים, אבל איך נראית השונות בין ערים שונות? ומה חושבים המשקיעים?
● קבוצת הרכישה חתכה לחנן מור 20% במחיר: כמה תעלה דירה בפרויקט החדש בשדה דב?
● המלאי הולך וגדל והרוכשים לא ממהרים: כך הפכה ת"א למובילת הירידה במחירי הדירות
בדיקה של שלושה פרויקטים שמתאפיינים בעסקות רבות מצד משקיעים, מראה שהמצב בשטח מעט מורכב יותר ממה שהמדד מראה. הממצאים מאותם שלושה פרויקטים מעידים כי יותר מהאווירה הכללית בשוק שמשפיעה על מחירי הנכסים, הגורמים המקומיים שקשורים לאותם פרויקטים ולמשקיעים שרוכשים אותם, בדרך כלל ממשקיעים אחרים - הם המשמעותיים יותר. כלומר, לא רק מה שקורה במדינה משפיע על מחירי הדירות שם, אלא בעיקר המצב הנקודתי של אותם פרויקטים. אחרת בכולם היינו רואים ירידות.
3 עסקאות, המחיר עלה ל־52 אלף שקל למ"ר
מגדל פלורנטין, העלייה 62 תל אביב
הפרויקט הראשון שאותו בדקנו נקרא "מגדל פלורנטין", אולם לא מדובר במגדל, אלא במבנה בן 11 קומות, והוא אינו ממוקם בפלורנטין, אלא ברחוב העלייה 62 הסמוך.
כשחברת הנדל"ן נגה אלקטרוטכניקה יזמה אותו, בסוף שנות התשעים, הקונספט שלו נחשב לחדשני - פרויקט דיור של דירות קטנות לשכירות במיקום שנחשב אז (ובמידה מסוימת גם היום) לבלתי מבוקש.
ב־2002 החברה נפלה, ובנק מזרחי המלווה המשיך את הקמת הפרויקט. על השיווק ניצח המנהל המיוחד שהתמנה אז מטעם בית המשפט. הפרויקט כלל 162 דירות קטנות, בגדלים של 3־1.5 חדרים ב־11 קומות.
הדירות עלו בימים ההם פחות מ־100 אלף דולר ולכן משכו אל הפרויקט משקיעים רבים, חלקם תושבי חוץ. בסופו של דבר הפרויקט הושלם ואוכלס ב־2005.
ב־2023 האזור טוב לאין ערוך ממה שהיה לפני 20 שנה, אך עדיין אינו מן המרנינים בעיר. ועם זאת הפיתוח האינטנסיבי שעבר על פלורנטין הסמוכה ורחוב סלמה, נותן מקום לאופטימיות רבה.
המשקיעים אופטימיים אף הם: הם רכשו במהלך 2023 שלוש דירות של 1־2.5 חדרים במחירים של 1.925־1.97 מיליון שקל.
עסקה ממוצעת שבוצעה השנה הגיעה למחיר ממוצע של כמעט 52 אלף שקל למ"ר - מספר מדהים כשמדובר בסביבה הזו. בשנה שעברה המחיר למ"ר עמד על 49 אלף שקל, ואילו ב־2021 הוא הגיע לכ־41 אלף שקל. יש לציין כי לצורך עריכת הממוצע הזה והממוצעים בפרויקטים האחרים שבדקנו, ניפינו עסקאות שהיו חריגות כלפי מעלה ומטה.
מבחינת מחירי שכירות ממוצעים, על פי האתר yad2, המחירים בסביבה מגיעים לממוצע של 6,271 שקל לחודש, מה שמניב תשואה ממוצעת של 3.9% לשנה.
3 עסקאות, המחיר ירד ל־18.6 אלף שקל למ"ר
רחוב הפרחים 1־3, שכונת רוממה ביפה
שלושת רבי הקומות ברחוב הפרחים בשכונת רוממה החדשה, מוכרים היטב לדורות של סטודנטים שהתגוררו בהם מאז הקמתם, לפני כ־50 שנה.
מדובר במבנים אחידים בני 14 קומות מעל קומת קרקע, ודירות של 2־3 חדרים שמוכרים בזכות התכנון הפונקציונלי והאחיד שלהן. לצד הסטודנטים שנמשכו לשם, נמשכו למקום גם דורות של משקיעי נדל"ן.
לפני שנתיים חצו מחירי הדירות בפרויקט הזה את רף המיליון שקל, ושלוש העסקאות שבוצעו בו במהלך השנה הנוכחית חצו אף הן את הרף הזה. במסגרת אותן עסקאות נרכשו שלוש דירות 3 חדרים במחירים של 1.01־1.18 מיליון שקל.
העסקה הגבוהה רשמה אמנם שיא מחירים בפרויקט, ואולם בדיקת המחירים למ"ר מורה כי במהלך 2023 חלה ירידה במחירים הממוצעים, לעומת 2022: בשנה שעברה המחירים הגיעו לרמה של 19.4 אלף שקל למ"ר, ואילו השנה ירדו ל־18.6 אלף שקל למ"ר, כלומר ירידה של כ־4%.
מדובר בירידה משמעותית, שכן גם לפני שנתיים מחירי הדירות בפרויקט היו גבוהים יותר והגיעו לרמה של 19.3 אלף שקל למ"ר. רק ב־2020 הם היו נמוכים יותר והסתכמו ב־17.1 אלף שקל למ"ר.
על פי yad2, דמי שכירות ממוצעים על דירות 3 חדרים בשכונת רוממה החדשה מגיעים ל־3,444 שקל לחודש. מזה יוצא תשואה ממוצעת של 3.8%.
16 עסקאות, המחיר עלה ל־9,800 שקל למ"ר
מגדל בית שיאים, יד ושם 24, באר שבע
מגדל מגורים בן 18 קומות מעל לקומות חניה ומסחר, שהוקם ב־1996 בסמוך לשכונה ג'. שמו ניתן לו על ידי היזם שלו, חברת שיאים, והמגדל תוכנן מלכתחילה לשמש את הסטודנטים של האוניברסיטה. לאור זאת, התכנון שלו כלל 216 דירות קטנות, בנות 1־3 חדרים, בהן דירות סטודיו של 24־26 מ"ר ודירות פינתיות של 36 מ"ר.
הבניין אוכלס בסוף שנות התשעים, אך החברה היזמית נקלעה למצוקה, ובהמשך החליפה בעלים.
בבניין מתבצעות עסקאות רבות, ומתחילת השנה דווחו ברשות המסים כבר 16 עסקאות. לא כל המשקיעים מכוונים לאותו יעד, וכבר נתקלנו במודעות של השכרת דירות לפי שעה. מחירי הדירות במקום מגיעים לכ־550 אלף שקל בממוצע לדירות 2 חדרים בשטח של כ־55 מ"ר. בתחילת השנה נמכרה דירה במגדל ב־635 אלף שקל, ואולם מדובר בעסקה חריגה.
גם כאן, במונחי מחירים למ"ר אין ירידות מחירים: בעוד שבשנה שעברה מחיר עסקה ממוצעת בבית שיאים הגיעה לכ־9,400 אלף שקל למ"ר, השנה היא כבר עומדת על 9,800 אלף שקל למ"ר, כלומר עלייה של 4%.
מחירי השכירות באזור מגיעים על פי yad2, לרמה ממוצעת של 2,113 בחודש, מה שהופך את התשואה במקום ומעמיד אותה על רמה של 4.6% לשנה.