מכון ויצמן, בניין ההסתדרות, בית הנערה / צילום: shutterstock, תמר מצפי
פסק הדין שניתן לאחרונה על־ידי השופטות דפנה ברק־ארז, יעל וילנר וגילה כנפי־שטייניץ בבית המשפט העליון, קבע כי מוסד ציבורי הפועל שלא למטרות רווח ומוכר נכסי מקרקעין, זכאי לפטור מהיטל השבחה.
ההחלטה ניתנה בערר של עיריית רמלה על החלטת בית המשפט המחוזי, שדחה את עמדתה שלפיה יש לחייב בהיטל השבחה את הכנסייה האוונגלית אפיסקופלית על קרקע שנמכרה, כיוון שהעסקה היא בעלת גוון עסקי־מסחרי.
● תקדים: מוסד ציבור יהיה פטור מהיטל השבחה במכירת מקרקעין
● שתי עיריות במחלוקת מול רמ"י ו-2,800 דירות נמצאות בתווך
● בתוך חודש - שתי חברות נדל"ן נקלעו לקשיים: מה יעלה בגורל הדירות?
זוהי החלטה תקדימית שצפויה להשפיע על כמה צדדים. מצד אחד, רשויות מקומיות שלא יקבלו היטלי השבחה מגופים שימכרו נכסיהם או ישביחו אותם, ואילו הגופים ללא מטרות רווח יוכלו למכור או להשביח ללא כל חשש מתשלום היטל ההשבחה.
בעקבות המשמעויות הרבות להליך זה הצטרפו כ"ידידות בית המשפט" האגודה למלחמה בסרטן, כלל אוניברסיטאות המחקר בישראל (הטכניון, מכון ויצמן, האוניברסיטה העברית, אוניברסיטת תל אביב וכיוצ"ב) וכן מרכז השלטון המקומי שתמך בעמדת העירייה.
השופטת דפנה ברק־ארז התייחסה למשמעויות הנרחבות שלו וכתבה: "די בכך שתתקיים אחת מבין שתי חלופות לצורך תחולת הפטור: הראשונה - שהמקרקעין עצמם משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות המנויות בסעיף; השנייה - שהתמורה המתקבלת בעד המקרקעין, כאשר מדובר במימוש על־ידי מכר, משמשת או מיועדת לשמש לאותן המטרות…
"ביסודה של גישה זו ניצבת התפיסה כי פעילות למען המטרות המנויות בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית - וביניהן חינוך, מדע, דת, סעד ובריאות - תורמת לקידומו של האינטרס הציבורי הרחב, ובכך מהווה תחליף שקול לחיוב הכספי הכרוך בהיטל. בכך משלים ההסדר את הפטור המקביל למוסדות ציבור מתשלום מס שבח, הניתן בהתאם להוראות סעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין".
גלובס בדק את המשמעויות של פסק הדין בשלושה פרויקטים, אחד מהם תיאורטי, בעזרת שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל.
מבנה ההסתדרות: 60 מיליון שקל לעיריית תל אביב
טרשנסקי מספק דוגמה מעניינת להמחשה כיצד השבחת נכס מרכזי כמו מבנה ההסתדרות ברחוב ארלוזורוב בתל אביב, במקרה שירצו להשביחו, הוא יהיה פטור מהיטל ההשבחה של עשרות מיליוני שקלים. עיריית תל אביב "תפסיד" בעצם את ההכנסות האלה.
"שווי הקרקע באזור הבניין עומד על כ־25 אלף שקל למ"ר קרקע", הוא אומר. "לכן במקרה שבניין ההסתדרות ברחוב ארלוזורוב בתל אביב יחליט להוסיף עוד 50 אלף מטר בנוי (כלומר לבנות מבנה של כ־40 קומות) על הקרקעות שבבעלותו, היטל ההשבחה אשר לא ישולם לוועדה המקומית ויישאר בקופת המוסד הציבורי לשימושיו הייעודיים יעמוד על יותר מ־60 מיליון שקל".
מכון ויצמן: 70.2 מיליון שקל לעיריית רחובות
מקרה מעניין נוסף הוא של מכון ויצמן ברחובות, אשר פועל להכשיר קרקעות בבעלותו, זאת בתחום תוכנית תמל/3003 שאושרה בינואר השנה.
התוכנית נמצאת מזרחית לדרך מנחם בגין ולאורכה, בין כביש 40 בדרום ועד מכון ויצמן, בצפון וכוללת 8,809 יחידות דיור בשטח 2,230 דונם. כיום המרחב מאופיין בשדות מעובדים ובפרדסים.
מכון ויצמן מחזיק חלק מהקרקע וחלקו בתוכנית כ־178 יחידות דיור. לדברי טרשנסקי, "היטל ההשבחה צפוי לעמוד על 400 אלף שקל לדירה ממוצעת, ולכן לפי החישוב יהיו 70.2 מיליון שקל שיישארו בקופת המכון לשימושיו הציבוריים ולא יעברו לעירייה".
עיריית תל אביב: 220 מיליון שקל לעיריית הוד השרון
במקרה זה, עיריית תל אביב היא זו שהייתה אמורה לשלם את היטל ההשבחה, ולא לקבל אותו.
באפריל 2021 זכתה חברת ישראל קנדה במכרז של עיריית תל אביב לרכישת הקרקע במתחם בית הנערה בהוד השרון תמורת 511 מיליון שקל. הקרקע מיועדת לבניית 450 יחידות דיור.
לאחר שהעסקה נחתמה, שלחה עיריית הוד השרון דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה 220 מיליון שקל, אולם עיריית תל אביב סירבה, בטענה כי כמלכ"ר היא פטורה מהיטל ההשבחה. כעת משניתנה ההחלטה בבית המשפט העליון, ניתנת רוח גבית לכך שהעירייה לא תידרש לתשלום זה כעת או בעתיד.