בורסת וול סטריט / צילום: Unsplash, patrick weissenberger
חברות בוול סטריט מגייסות קרנות חדשות לרכוש בנייני משרדים, דירות ונכסים אחרים שנמצאים במשבר, ומקוות לקנות אותם בשבריר מהמחיר ששילמו תמורתם לפני כמה שנים. Cohen & Steers, גולדמן זקס, EQT Exeter ו-BGO, הם בין השמות שמגייסים מיליארדי דולרים לקרנות שנועדו לרכוש נכסים שערכם ירד, כך לפי רישומים רגולטוריים.
● בדיקת גלובס | דוחות חברות הבנייה: איפה נרשם השינוי החד ביותר ומי מכרה 5 דירות בלבד ברבעון?
● הריבית גבוהה והמשכנתה מכבידה? זה הטרנד החדש בשוק הדיור
הקרנות החדשות מחפשות לרכוש נכסים באחד השווקים המוכים ביותר. השווי צלל מאז החלה העלאת הריבית בשנה שעברה, ודחפה את עלויות המימון למעלה, בענף מאוד ממונף. ענף המשרדים, שהוא אחד הסקטורים הגדולים ביותר, נפגע גם מהחזרה האיטית למשרדים. בנייני דירות שהיו בעבר גן עדן למשקיעים, נראים פגיעים. הבעלים שלהם צריכים למחזר את החוב בעידן שבו הריבית הרבה יותר גבוהה. בעלי קניונים מתמודדים עם ירידה בהערכות השווי, לעתים יותר מ־70% ביחס לעבר.
בדוגמה אחת, הבעלים של מגדל משרדים בסן פרנסיסקו מכר את הנכס ב־41 מיליון דולר ליזם Presidio Bay. המוכרת, Clarion Partners, רכשה את הנכס ב־107 מיליון דולר בשנת 2014.
בעלי הנכסים מעריכים שהמחירים ימשיכו לרדת משום שבנקים מקומיים, שכמה מהם קרסו השנה, ימכרו נכסים מהפורטפוליו במחירי הנחה.
"יש קצת הזדמנויות שמתחילות לצוץ"
"יש קצת הזדמנויות שמתחילות לצוץ למשקיעים שנמצאים בפוזיציה לנצל את החולשה", אומר ריץ' היל, ראש תחום אסטרטגיית נדל"ן ב־Cohen & Steers, שמקווה לגייס יותר מ־2.5 מיליארד דולר לקרן חדשה.
מחירי הנדל"ן המסחרי נפלו ב־10־15 אחוז מנקודת השיא ברבעון השלישי בשנה שעברה, ועלולים ליפול ל־20־25 אחוזים סה"כ, אומר היל. "חייבים לחזור למשבר הפיננסי העולמי כדי לראות שהיו נפילות כאלה", הוא אומר.
ההיקף של נכסים לא טובים גדל בכ־8 מיליארד דולר ברבעון הראשון, שמשקף עלייה במספר המקרים שבהם הבעלים פשטו רגל או הנכסים עוקלו, לפי חברת MSCI Real Assets. זו העלייה הרבעונית הגדולה ביותר מאז הרבעון השני של 2020. אמנם רוב הקרנות החדשות מעוניינות לקנות נדל"ן, אבל חלקן מעוניינות להלוות לבעלי נכסים ולהיכנס לוואקום שנוצר על ידי הקטנת הפעילות של הבנקים האזוריים ושל בנקי משכנתאות. עם פחות תחרות, המלווים שעדיין פעילים יכולים לגבות ריבית גבוהה יותר. Invesco Real Estate, שיש לה רקורד של גיוס קרנות ממשקיעים מוסדיים להלוואות נדל"ן, מגייסת את הקרן הראשונה שלה לנדל"ן מסחרי.
רבות מהקרנות החדשות, כמו זו שגויסה על ידי Invesco ועל ידי Cohen & Steers, מכוונות למשקיעים קטנים, שהראו תיאבון אדיר להשקעות נדל"ן בשנים האחרונות, בעיקר נוכח העלייה בתעשיית קרנות הריט שלא נסחרות, שגייסו יותר מ־100 מיליארד דולר בשבע השנים האחרונות.
אבל הרבה קרנות ריט לא נסחרות נוצרו לפני העלייה בריבית, וכרגע הן בלחץ להחזיר כסף למשקיעים שצריכים מזומן. יותר מ־9 מיליארד דולר מומשו בששת החודשים הראשונים של השנה, לפי Stanger, ומשקיעים רבים היו צריכים לחכות כדי לקבל את הכסף שלהם.