''הקורונה החזירה את הצורך במרחב הביתי'' / צילום: איל יצהר
בדרך למימוש ראשון בפרויקט שדה דב של קבוצת מור - באמצעות קבוצת רכישה: היום (ה') הודיעה קבוצת מור של היזם חנן מור כי בניין B, שבו 80 יח"ד יועבר לידיה של קבוצת רכישה, אשר למעשה תיכנס בנעלי קבוצת מור ותהיה אחראית על הפרויקט משלב השיווק ועד למסירת המפתח.
● ניתוח | המלאי הולך וגדל והרוכשים לא ממהרים: כך הפכה ת"א למובילת הירידה במחירי הדירות
● פרשנות | חשבתם שמחירי הדירות לא יכולים לרדת משמעותית? תראו מה קורה בתל אביב
על פי פרטים שנודעו לגלובס, המנהלת שהוקמה לצורך גיבוש וניהול קבוצת הרכישה הציבה למור גבול עליון מבחינת מחיר המכירה של הקרקע: כ־20% פחות מההערכות בדוחות החברה.
קבוצת מור רכשה את הקרקע במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל באוגוסט 2021 תמורת 1.5 מיליארד שקל, ונטלה הלוואה של כ־1.3 מיליארד שקל עבור הרכישה - שהפכה לנטל כבד עבור החברה עם העלייה המשמעותית בריבית במשק. כניסתה לתמונה של קבוצת רכישה באה בהמשך להודעת קבוצת מור שיצאה לפני כשבועיים, כי היא "בוחנת ליזום את הפרויקט באופן שבו תתאפשר מכירה של מרכיבי הקרקע לבניינים השונים ואו חלקים ממנה".
קבוצת הרכישה אשר אמורה לרכוש את בניין B בפרויקט נמצאת כעת בשלבי גיבוש ראשוניים. לצורך כך הוקמה מנהלת מיוחדת, שבראשה עומד המהנדס גיא פלד, ששימש ב־14 השנים האחרונות כמנכ"ל מגדלי ב.ס.ר. אנשי המקצוע הנוספים החברים במנהלת הם עו"ד דורון אריאל, ממשרד דורון אריאל ושות' עורכי דין, דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ''ל חברת פז כלכלה והנדסה, והמהנדס יוני אפרתי העומד בראש חברת "אפרתי מדפיס".
הסכם non shop עם קבוצת מור
מהלך מכירת הקרקע עוד נמצא בראשית דרכו, אך לגלובס נודע כי המנהלת כבר הספיקה לחתום עם קבוצת מור על הסכם non shop (אשר מונע מהחברה לקיים משא ומתן למכירת הקרקע עם גורמים אחרים). בינתיים, תגבש המנהלת את חברי הקבוצה, מצד אחד, וקבוצת מור תגבש מצידה את המחיר המתאים לה למכירת הקרקע.
גורמים שאיתם דיברנו מעריכים כי החברה של חנן מור תמכור את הקרקע במחיר העלות שלה (יחסית לחלקה בפרויקט, כמובן), ומציינים כי המנהלת כבר הציבה למוכרת רף עליון, אשר נגזר מהמחיר המשוער למ"ר בפרויקט, ויהיה נמוך ב־20% ממנו. נציין כי קבוצת מור העריכה במרץ האחרון את המחיר למ"ר על 74 אלף שקל כולל מע"מ, כך שהרף העליון למכירה אמור "להיגזר" ממחיר של כ־60 אלף שקל למ"ר בלבד.
"הרעיון הוא להקים קבוצת רכישה מהסוג שהיה כאן בתחילת דרכו של התחום", אומר גורם המקורב לעניין. "שבעלי הקרקעות הם שייהנו מהרווח, ולא אף אחד אחר. לכן דמי הניהול נקבעו על 150 אלף שקל ליחידת דיור, ללא דמי סיחור וללא דמי אופציה. על פי החישובים שנעשו עבור המנהלת, מחירי הדירות יתחילו מ־51 אלף שקל למ"ר בקומות התחתונות, ובפנטהאוזים יגיעו עד 67-68 אלף שקל למ"ר, לא יותר. לעומת המחירים שנזרקו לאוויר בסביבה הזו, כולל המחיר למ"ר בעסקאות שביצעה ישראל-קנדה, מדובר על רמות שפויות הרבה יותר".
דירות הנחשבות לקטנות בפרויקט של מור הן בשטח של 45-86 מ"ר, כך שמחירם צפוי להתחיל בכ-2.3 מיליון שקל ולהגיע עד לכ-4.4 מיליון שקל.
יש לציין כי "העברת" הפרויקט לקבוצת הרכישה תחסוך לקבוצת מור 20% מעלויות המימון של בניין B. עלויות המימון עבור בניין זה ספציפית אינן ידועות, אך במציאות שבה החברה משלמת יותר מ־92 מיליון שקל בשנה רק עבור הריבית בפרויקט זה, חיסכון באשר הוא בעלויות הוא הקלה משמעותית עבורה.
לגלובס נודע עוד כי המנהלת לא מתכוונת לעצור בבניין B, אלא להמשיך ולרכוש את הקרקעות גם עבור יתר הבניינים במתחם - עד אמצע השנה הבאה. הפרויקט מתוכנן לכלול ארבעה בניינים: אחד בן 39 קומות, עם 229 דירות; אחד בן 16 קומות, עם 70 דירות; ושניים בני תשע קומות כל אחד - אחד בניין מגורים, הוא בניין B המדובר, עם 80 יח"ד, והשני הוא בניין שבו יהיו 79 יחידות דיור ועוד 80 חדרי מלון.
בקבוצת מור מציינים כי הם בוחנים כמה אופציות, ביניהן להמשיך ולמכור את יתר יחידות הדיור בשאר הבניינים, אך בוחנים גם מכירה של יתר חלקי הפרויקט או הכנסה של משקיע אסטרטגי בהמשך הדרך.
עו"ד דורון אריאל, אחד מחברי המנהלת כאמור, מסר לגלובס כי "התקשרנו עם חנן מור כי הוא היה המתאים ביותר מבחינתנו. המטרה שלנו היא להשיג עבור חברי קבוצת הרכישה המחיר נמוך, ולהבטיח להם קידום של הפרויקט בידי מנהלת מקצועית המורכבת ממומחים הטובים בתחומם. זו בשורה למשקיעים הפוטנציאליים, אבל גם ליזמים שנמצאים בבעיה כרגע - חנן מור ואחרים - שיכולים בדרך הזו לוותר קצת, כדי לצאת לדרך חדשה".
מקבוצת מור נדל"ן נמסר בתגובה כי "במסגרת יישום התוכנית האסטרטגית ועל פי לוחות הזמנים החלה מכירת הבניין הראשון. מהלך זה לצד מהלכים נוספים יפחיתו את הוצאות המימון על החברה".