מה צפוי בעולם הנדל''ן / איור: גיל ג'יבלי
שני מכרזים שייערכו השבוע עשויים לעורר עניין בקרב היזמים, האחד ברמת גן, בשכונת גני אז"ר ההולכת ונבנית, והשני בבני עי"ש.
יום שני 28/8
מכרז גדול ברמת גן
מכרז מרתק יסתיים ביום שני הקרוב ברמת גן. מדובר במכרז לבניית 695 יחידות דיור בארבעה מתחמים באזור שמכונה "גני אז"ר", שממוקם על שדות כפר אז"ר, צפונית מזרחית למחלף אלוף שדה, לא רחוק מתוואי כביש גהה.
גודל המתחמים הוא 2.6־4.9 דונם, שמיועדים ל־120־205 יחידות דיור, והם יהוו חלק משכונה שתוכננה בותמ"ל, שמשתרעת על 293 דונם, ומתוכננות בה 1,920 יחידות דיור. המבנים שיוקמו במסגרת המכרז הזה הם מגדלים של 25 ו־33 קומות.
השומה של רמ"י במכרז הזה מגיעה לסביבות 1.1 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור; עלויות הפיתוח יוסיפו עוד כ־115 אלף שקל ליחידת דיור.
לנו השומה נראית נמוכה, שכן על פי עסקאות שבוצעו במתחם צפוני יותר למתחם הזה, שממוקם בשטחה המוניצפלי של קרית אונו, מחירי דירות 4 חדרים כ־100 מ"ר, נקבעו על 3.3־3.4 מיליון שקל (כלומר מחיר למ"ר הגיע לכ־33 אלף שקל למ"ר).
גם אם השינוי המוניציפלי יוריד ממחירי הדירות (דבר שקורה, עקב המוניטין השונה שיש לרשויות שונות), מחיר הקרקע נראה עדיין נמוך.
את רמ"י העניין הזה פחות מטריד, ומבחינתה שהמכרזים יסתיימו פחות ממחיר השומה - העיקר שיסתיימו בהצלחה. כדי להגביר סיכוי שהצלחה כזו אכן תתרחש, הורידו את מחיר המינימום לרמה של 15% בלבד מגובה השומה.
אנו מעריכים, שהמיקום המבטיח יעשה את שלו, והמכרזים יסתיימו בהצלחה, הרבה מעל למחירי המינימום. עקב השומה הנמוכה, יש סיכוי גם שנראה משהו שכבר מזמן לא צפינו בו במכרזי רמ"י, והוא שההצעות הזוכות יעלו על גובה השומות.
יום רביעי 30/8
הנחה של חצי מיליון שקל בבני עי"ש
ביום רביעי ייסגר מכרז מעניין של מחיר מטרה במועצה המקומית בני עי"ש, ל־990 יחידות דיור. 80% מהן יוגרלו והיתרה תימכר במחירי שוק חופשי.
בני עי"ש הוא יישוב דרומית לגדרה, המונה כיום כ־7,500 תושבים ב־2,200 יחידות דיור, אותו מייעדת המדינה לגדול פי 3.5 לסדר גודל של 7,700 יחידות דיור. ברוח הזמן לא נעשתה ליישוב שעומד לגדול בכמה דרגות גודל תוכנית מתאר, אלא נערכה לו תוכנית ותמ"ל מהירה (תמל/1079), ששטחה 1,566 דונם והיא כוללת 5,489 דירות, שטחי תעסוקה ועוד. המכרז שייסגר השבוע, יהיה תוצר של אותה תוכנית.
990 הדירות שיוקמו במסגרת המכרז הזה, חולקו למתחמים של 46־220 יחידות דיור, שיוקמו במבנים בני ארבע-שמונה קומות. אחד מהם יגיע אף ל־12 קומות. כמו כן משווק במסגרת המכרז שטח שמיועד למרכז מסחרי.
מחיר דירת 4 חדרים תיאורטית של 100 מ"ר שתוגרל במסגרת המכרז יגיע ל־1.32 מיליון שקל. מכיוון שביישוב לא היתה מעולם בנייה בסדר גודל ובתכנון כאלה, קשה לערוך השוואה לדירות דומות שנמכרו בו בתקופה האחרונה. השוואה לעסקות יד שנייה של דירות ישנות שנערכו באחרונה בבני עי"ש, תוך התחשבות בפרמטרים של שונות הדירות שנמכרו לעומת אלה שיוגרלו, נותנת מקום להערכה כי הזוכים באותה דירת 4 חדרים תיאורטית יזכו בהנחה בת כחצי מיליון שקל.