מה מגלים דוחות חברות הבנייה / איור: גיל ג'יבלי
חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה מספקות עדות מצוינת לחולשה שבה נמצא שוק מכירת הדירות בישראל. מדוחות של מספר יזמיות בולטות בענף הבנייה למגורים עולה כי נרשמה ירידה של 66% במספר הדירות שמכרו בחודשים ינואר־יוני לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עוד עולה מהדוחות כי המחיר הממוצע שבו נמכרה דירה באותן חברות טיפס בכ־32% בממוצע.
● בתוך חודש: שתי חברות נדל"ן נקלעו לתסבוכת כלכלית
● המוסדיים פושטים על חברות הבנייה: "הם מגיעים מעמדת כוח"
● חברת הבנייה שעקפה את המתחרות בסיבוב והפתיעה עם שווי גבוה במיוחד
לאחר יותר משנה מאז החל גל העלאות הריבית במשק, משרדי המכירות של חברות הבנייה הולכים ומתרוקנים בתקופה האחרונה. הציבור, כך נראה, התיישב על הגדר ומייחל שמחירי הדירות יירדו. לפי שעה, מהנתונים עולה שהקבלנים עדיין שומרים על רמות המחירים הגבוהות, ומעניקים עדיפות לרוכשים בעלי הון.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מלמדים כי במחצית הראשונה של השנה נמכרו על ידי הקבלנים 14.7 אלף דירות ברחבי הארץ. מדובר בצניחה של 40% ביחס למחצית הראשונה אשתקד. כמו כן, מהנתונים שפרסמנו בשבוע שעבר בגלובס, עולה כי מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו בידי הקבלנים הגיע ל־58 אלף דירות, עלייה של 27% לעומת חודש יוני בשנה שעברה. מדובר בשיא של מספר שנים.
ירידה במכירות, עלייה במחיר
בדקנו את נתוני המכירות של שש חברות ייזום, שחלקן "מתמחות" בבנייה של דירות יוקרה לאלפיון העליון, בעיקר בתל אביב ובאזורים הסמוכים אליה (אקרו נדל"ן, ישראל קנדה). זאת, בעוד שאחרות (אפריקה מגורים, דמרי, צמח המרמן ובוני תיכון) בונות דירות בכל רחבי הארץ.
מגמת הירידה במכירות אחידה לכולן, כשבסך־הכול מכרו שש החברות הללו 643 דירות בששת החודשים הראשונים של השנה, ירידה של 66% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. המחיר הממוצע לדירה של אותן חברות זינק כאמור בקרוב לשליש, ועמד על 4.5 מיליון שקל. יש לציין שתמהיל המכירות של הפרויקטים משתנה בין התקופות, אך מגמת עליית המחירים הייתה דומה (למעט בחברת צמח המרמן, שבה המחיר נותר זהה בין התקופות).
"בחלק מהחברות שפועלות בפריסה ארצית הייתה מכירה מסיבית של דירות במסגרת תוכנית 'מחיר למשתכן' בשנה שעברה, כך שהעלייה היא רק בזכות שינוי בתמהיל", מסביר בכיר בענף את העלייה במחירי הדירות, למרות הירידה החדה בהיקף המכירות. "בחודש האחרון הייתה התעוררות במכירות, אבל קשה לדעת אם מדובר במגמה. מה שברור הוא שבמבט קדימה, ההיצע יתחיל לרדת משום שלחלק מהקבלנים קשה להוציא לפועל פרויקטים חדשים. עבור מי שקנה קרקעות יקרות קשה לקבל כיום מימון ביחס לשנה שעברה".
מה יכול לשנות את המגמה? "מבחינת הציבור, ומשיחות במשרדי המכירות, אנחנו רואים שאנשים רוצים איזושהי ודאות", אומר אותו גורם בכיר. "כך שמבחינתם, אם הריבית הנוכחית מתקבעת, אז הם נכונים יותר לעסקה בהתאם ליכולות שלהם. אני רואה לא מעט לקוחות שקיבלו החלטה ובסוף פונים לרכוש בפריפריה, משום ששם הם יכולים לקנות".
אקרו נדל"ן רשמה את השינוי החד ביותר
את הירידה המשמעותית ביותר בקצב מכירת הדירות רשמה חברת אקרו נדל"ן, שבשליטת צחי ארבוב ובניהולו של זיו יעקובי. החברה מכרה במחצית השנה 13 דירות בלבד, ירידה חדה של 85% (ברבעון השני נמכרו שבע דירות). בד־בבד, המחיר הממוצע של דירה שנמכרה זינק בשיעור של 53% ועמד על 7.8 מיליון שקל - יותר מכל חברה אחרת שנבדקה. החברה מסבירה זאת בתמהיל הפרויקטים שבהם בוצעו המכירות - פרויקטי יוקרה בלב תל אביב.
המנכ"ל יעקובי ציין בדוחות כי אקרו "הגיעה לתקופה מאתגרת זו, עם מלאי מצומצם יחסית בפרויקטים בשיווק, כאשר מכרנו כ־75% מהיקף יחידות הדיור בפרויקטים אלה. אנו צפויים להכיר בהכנסות של כ־2.6 מיליארד שקל על פני כארבע שנים".
חברת בנייה בולטת נוספת, אפריקה מגורים שבשליטת קבוצת לפידות של יעקב לוקסנבורג (לוקסי), רשמה ירידה חדה של 71% בקצב המכירות (131 בחצי שנה). במקביל, המחיר הממוצע לדירה זינק ב־25% ל־3 מיליון שקל. מגמה דומה נרשמה גם בענקית הבנייה למגורים י.ח דמרי בשליטת יגאל דמרי, שמכרה 336 דירות בפרויקטים שלה הפרוסים בכל רחבי הארץ - ירידה של 59% ביחס למחצית המקבילה אשתקד. עם זאת, המחיר הממוצע זינק ב־34% ל־2.2 מיליון שקל.
"לא מתרגשים מהירידה במכירות"
המגמה של ירידה חדה במספר הדירות שנמכרו אפיינה גם את תוצאות חברת צמח המרמן, הבונה דירות מגורים בעיקר בגוש דן וגם בערים רחוקות יותר כמו נהריה ולוד. במחצית הראשונה של השנה מכרה החברה 54 דירות, ירידה של 77% ביחס למחצית המקבילה. המחיר הממוצע לדירה נותר על 4 מיליון שקל. מנכ"ל צמח המרמן, חיים פייגלין, אומר לגלובס כי "הירידה בהיקף המכירות היא משהו שכולם חווים כיום בעקבות העלייה המתמשכת בגובה הריבית".
כיצד משפיעה הירידה במכירת הדירות?
"אנחנו לא כל־כך מתרגשים מהיקף המכירות הנמוך, משום שהמאמץ הגדול של החברה כיום הוא לקדם את הפרויקטים שנמצאים בביצוע. כמה שיותר מהר ויותר טוב. אנחנו עושים מאמץ גם להביא למימוש פרויקטים שנמצאים בהליכי רישוי כרגע".
מדוע בעצם?
"משום שיש לנו מלאי מצומצם מאוד של דירות. בפרויקטים הקיימים שלנו שנמצאים בשיווק, 88% מהדירות נמכרו. מכל המלאי של כ־1,400 דירות שנמצאות בהליכי ביצוע שונים, יש רק שש דירות מוכנות לאכלוס שלא נמכרו; שתיים מהן משמשות בתור משרדי מכירה, והארבע הנותרות הן דירות יקרות מאוד שקצב המכירה שלהן איטי. אבל הן ממוקמות בפרויקט שכבר מזמן לא בסיכון. החברה משכה ממנו את ההון העצמי והרווחים הצבורים".
החברה שמכרה חמש דירות בלבד ברבעון
ההאטה במספר הדירות שנמכרו בולטת גם בחברת בוני התיכון, שמכרה עשר דירות בלבד במחצית הראשונה, ירידה חדה של 83% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד (ברבעון השני נמכרו חמש דירות).
לחברה יש פריסה רחבה של פרויקטים ברחבי המדינה, ובאתר שלה מתוארים פרויקטים בערים רבות במרכז לרבות בתל אביב, בחולון ובקרית אונו, לצד פרויקטים בירושלים ובמודיעין. בדומה לחברות האחרות שנבדקו, מחיר הדירה הממוצע טיפס ב־16% בתוך שנה ל־3.2 מיליון שקל.
מי שרשמה ירידה חדה פחות מהממוצע במספר הדירות שמכרה, לצד זינוק חד במחיר הממוצעת, היא ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר. החברה מחזיקה בגלריה של פרויקטי יוקרה במרכז הארץ, ובהם בשדה דב שבצפון תל אביב.
ישראל קנדה אמנם רשמה ירידה של 57% במספר הדירות שנמכרו במחצית - 99 במספר - אך מחיר דירה ממוצע זינק בשיעור של 46% ל־6.9 מיליון שקל.
בשוק מגלים סבלנות. האם היא תספיק?
"בחצי השנה האחרונה, כמות המתעניינים ברכישת דירה לא ירדה ביחס לשנים האחרונות", אומר גורם בכיר בענף. "בפרויקט שלנו במרכז הארץ קצב המתעניינים ברכישת דירה נע כיום בין 700 ל־800 אנשים בחודש, בדומה למגמה מאז שהחל השיווק שלו בשנת 2020".
אז מה כן השתנה? "כמות הסגירות ירידה משמעותית. בפרויקט הזה, אם מכרנו בממוצע עשר דירות בחודש, מתחילת השנה מדובר בין 2־3 עסקאות בממוצע. אבל בשורה התחתונה, אנחנו סבלניים. משום שלא נשארו לנו כמעט דירות לאכלוס מיידי. הפרויקט הבא בביצוע, גם כן במרכז, עדיין בשל חפירה ודיפון ויושלם עוד ארבע שנים. רוב הדירות הלא מכורות שלנו הן באותו פרויקט כיום".
מה מסביר את העליות במחירי הדירות שנמכרו?
"קשה לשים את האצבע, משום שזה משתנה בתמהיל הדירות ובמיקומי הפרויקטים בין חברה לחברה. אצלנו אני יכול להגיד שדירות סטנדרטיות בגודל 3־4 חדרים רשמו עלייה מסוימת במחירן. ההתגמשות הגדולה כיום היא על תנאי התשלום".