מחלף כביש 531 על יד כפר סבא / צילום: Associated Press, Matt Rourke
26 שנים לאחר שהופקעו קרקעות לצורך סלילת כביש 531 בשרון, ובהמשך גם לטובת הרחבתו, בשבוע שעבר קבע בית המשפט העליון כי מי שרכש את הקרקע לאחר שהופקעה, יהיה זכאי לפיצוי. זאת, למרות שידע על ההפקעה בעת שקנה את הקרקע, ואף שבין המוכר לרוכש לא נחתם הסכם מפורש שמעביר לרוכש את הזכות לקבל פיצוי.
● הקיפאון בשוק נמשך: לקיחת המשכנתאות נפלה ב־36% יחסית לשנה הקודמת
● בני משפחה ניהלו את עמינח במשך 50 שנה עד שסכסוך ביניהם שינה את התמונה. מה קבע בית המשפט?
בבסיס פסק הדין ניצבת קביעה שלפיה קרקע שנמכרה בשווי מלא, שאין בו כל גילום של ההפקעה, כלומר ללא ירידת הערך הצפויה, היא "דבר מה נוסף" - נסיבה שמספיקה על־מנת להראות שכוונת שני הצדדים בעסקה הייתה להעביר את הזכות בפיצוי גם ללא חוזה כתוב. נשמע סינית? בואו נצלול.
הכביש, הקרקעות שעברו ידיים והמריבה
בשנת 1997 הופקעה קרקע נרחבת לטובת בנייתו והרחבתו של כביש 531, החוצה את השרון הדרומי ממזרח למערב ומחבר את כביש 4 לכביש 6. חודשיים לאחר מכן נרשמה הערה ביחס לצו ההפקעה, בין היתר על־מנת שכל רוכש עתידי יידע שמדובר בקרקע שהופקעה. בפועל, העבודות על הכביש החלו רק בשנת 2010, מה שיכול להסביר מדוע לא מעט אנשים היו סקפטיים לגבי מימוש התוכניות ולגבי הפקעה דה־יורה ולא דה־פקטו.
בהמשך עברה הבעלות בקרקע ידיים, עד שבסופו של יום חלק מן הזכויות בה נמכרו לשלושה קונים, שעומדים במרכז הסיפור שלנו. בשנת 2007, בסמוך להפקעה נוספת שבוצעה בחלק אחר של קרקע לטובת הרחבת הכביש, חתמו שניים מהרוכשים על הסכם עם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שלפיו הם לא יתבעו פיצוי הפקעה ויקבלו במקומם זכויות בנייה.
אולם הקרקע נחלקה בין שטחי שתי ערים - הרצליה ורעננה, ובעוד שברעננה אכן קידמו תוכנית בנייה שיכולה הייתה להניב לרוכשים זכויות בנייה, בהרצליה לא היה אופק לכך. שלושת הרוכשים - אלה שלא יכולים היו לממש את זכויות הבנייה שלהם בהרצליה וזה שממילא לא הגיע להסכם שכזה - טענו כי מגיעים להם פיצויים על ההפקעה הזו, כמו גם על ההפקעה שנעשתה בשנת 2007.
טענותיהם ביחס להפקעה הראשונה היו בעיקרו של דבר אלה: הזכות לפיצוי שהייתה נתונה לבעלים המקוריים של הקרקע הומחתה, כלומר הועברה, אף שלא נחתם בינינו הסכם מפורש. כן נטען כי מצב שבו ניתן לקבל פיצוי בדמות זכויות בנייה בעיר אחת אך לא באחרת, אף שמקורן באותה הפקעה ממש, הוא בגדר אבסורד.
הם הסתמכו בין היתר על הלכה משנות ה־80, שקבעה כי ניתן להמחות זכות לקבלת פיצוי הפקעה, וכי ניתן לעשות זאת גם בהסכם מכללא, כלומר בהבנה בין הצדדים שאינה מופיעה באופן מפורש בכתב.
רכישה בשווי ריאלי היא שובר שוויון
בית המשפט המחוזי פסק פיצויים לרוכשים על ההפקעה השנייה, אך דחה את טענותיהם ביחס להפקעה הראשונה. הדחייה נומקה בין היתר בכך שההפקעה הייתה ידועה לצדדים, ולכן היה עליהם לעגן במפורש את המחאת זכויות הפיצוי.
הן הרוכשים והן נתיבי ישראל ערערו לעליון - הרוכשים על אפשרותם לקבל פיצוי גם בגין ההפקעה הראשונה, ונתיבי ישראל על אופן חישוב הפיצוי בהפקעה השנייה. בית המשפט קיבל את הערעורים. המעניין לעניינו, ושעליו נסב מרבית פסק הדין, הוא הקביעה שלפיה לרוכשים ישנה זכות לקבל פיצוי אף שידעו על ההפקעה, ואף שלא היה חוזה מפורש שהעביר את זכות הפיצוי.
בית המשפט העליון (מפיו של השופט יצחק עמית ובהסכמתם של השופטים אלכס שטיין וחאלד כבוב) קבע כי הגם שהזכות לפיצוי הפקעה נתונה ככלל לבעל הקרקע במועד פרסום צו ההפקעה, אפשר להמחות אותה - בדיוק כפי שנקבע בעבר; וכי המחאה זו יכולה להיעשות גם ללא הסכם מפורש.
השופט עמית הבהיר כי בהיעדר חוזה כזה, על הטוען לפיצוי להראות "דבר מה נוסף" התומך בטענתו; וכי הוכחה שלפיה המקרקעין נקנו בערכם הריאלי, ללא הפחתת שווי ההפקעה, יכולה בהחלט לשמש דבר מה שכזה.
העליון דחה את הטענה כי נתיבי ישראל עלולה לשלם כפל פיצוי אם גם הבעלים ידרשו זאת, וזאת מן הטעם שעל תביעת הבעלים חלה התיישנות, ומאחר שלא נקטו כל פעולה המלמדת כי רצונם היה בפיצוי.
בנוסף התקבלה טענת האבסורד, שלפיה מקרקעין שהופקעו מכוח אותם צווים זוכים ליחס אחר של הרשויות בשל קיומן או היעדרן של תוכניות בנייה. להערכת עורכי הדין אלי וילצ'יק ואליסף מילר, שייצגו את הרוכשים, נתיבי ישראל תשלם להם, לאחר קיזוז הסכומים בשל קבלת הערעור השני על ההפקעה השנייה, פיצויים בסך 2.2 מיליון שקל.
לדבריהם, "העליון קיבל את טענותינו והגיע לתוצאה הצודקת. במקרה זה לא היה כל חשש לכפל פיצוי, מאחר שיש התיישנות, ובעלי הקרקע המקוריים לא יכולים כבר לדרוש פיצויים".