פרויקט תמ''א 38 בשכונת בת גלים בחיפה. ''הרכישה נועדה לצורך שותפות בבניית בניין על המקרקעין / צילום: Shutterstock
בעל חנות מכולת מטירת הכרמל הצהיר ברשות המסים כי רכש שלושה רבעים מהזכויות בבית פרטי בשכונת בת גלים בחיפה לצרכי מגורים בנכס, בתמורה ל־1.6 מיליון שקל, וכך גם היה רשום בהסכם המכר עליו חתם. אלא שרשות המסים לא קיבלה את ההצהרה וקבעה כי הנכס שווה כ־4 מיליון שקל ומיסתה אותו במס רכישה לפי הסכום הגבוה. הסתבר שהסכם המכר של הרוכש לא שיקף את העובדה כי ניתן לבנות על הקרקע שנרכשה בניין בעל שש יחידות דיור, במסגרת תוכנית תמ"א 38, וכי הרוכש התכוון לבצע את הבנייה בשותפות עם המוכר שנותר הבעלים של רבע מהנכס.
● הסכם ממון זה לא מספיק: ביהמ"ש בוחן אם יש הפרדה רכושית בפועל
● האם ניתן לכלול הוצאות ריבית כשמוכרים דירת מגורים שהייתה מושכרת?
המקרה הגיע אל ועדת הערר למיסוי מקרקעין שקיבלה אף היא את עמדת רשות המסים, וציינה כי "לא ניתן כל הסבר על ידי הרוכש מדוע, אם כל כוונתו הייתה לרכוש בית מגורים, חתם על הסכם לרכישת שלושה רבעים בלבד מהנכס. לא ניתן כל הסבר מדוע המוכר הותיר בידיו רבע מהנכס ומדוע הרוכש, שכביכול כל מבוקשו היה לרכוש בית מגורים, הסכים לכך שהמוכר יותיר בידיו רבע מהנכס".
יו"ר הוועדה השופטת אורית וינשטיין הוסיפה תהייה: "מה לו לאדם פרטי דוגמת הרוכש, שיהא נכון לחלוק בית מגורים עם אדם זר כביכול - המוכר? הרוכש לא מצא לנכון לתת כל הסבר לעניין זה. אין הסבר מדוע המוכר אינו מעוניין להיפרד מהנכס בשלמותו, אם אמנם עסקינן אך ורק במכר זכויות בבית מגורים ללא כל זכויות בנייה משמעותיות".
רקע
אופציה לרכישת רבע נוסף
הסיפור הנדל"ני הזה החל בינואר 2021 - אז רכש סיון אברהם שלושה רבעים מהזכויות בבית מגורים חד־משפחתי בשטח של 90 מ"ר, שאליו צמודה קרקע בשטח של 303 מ"ר, ברחוב נחליאלי 12 בחיפה, בתמורה ל־1.625 מיליון שקל. במקביל, נחתם הסכם נוסף בין המוכר לאברהם, במסגרתו ניתנה לאברהם אופציה ייחודית, בלעדית ובלתי חוזרת לרכוש את רבע הזכויות בנכס שנותרו בידי המוכר, וזאת תמורת מחיר מימוש בסך של 1.15 מיליון שקל.
אברהם דיווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין בחיפה, והצהיר כי הנכס הנרכש הינו דירת מגורים ושוויו כפי שכתוב בהסכם המכר. באיחור ניכר, כחצי שנה מאוחר יותר, דיווח על הסכם האופציה.
ואולם מנהל רשות המסים לא קיבל את הדיווחים של אברהם, והוציא לו שומת מס רכישה לפי מיטב השפיטה. לעמדת רשות המסים, שווי שלושה רבעים מהזכויות בבית המגורים הנו 3 מיליון שקל ושווי הנכס בשלמותו 4 מיליון שקל. בשומה נקבע כי באזור שבו מצוי הנכס ניתן לבנות בצפיפות של 20 יח"ד לדונם וביחס למקרקעין בהם מצוי הנכס ניתן לבנות שש יחידות דיור (יח"ד). שווי יח"ד עומד על 700 אלף שקל ובסך הכול 4.2 מיליון שקל לשש יח"ד. עוד ציין מנהל מיסוי מקרקעין, כי שווי הסכם האופציה לרכישת רבע הנכס הנותר, מעיד כי שווי מלוא הנכס עומד אפילו על כ־4.6 מיליון שקל.
הערעור
הנכס נמכר במחיר השוק
אברהם ערער על קביעות אלה לוועדת הערר בטענה כי הנכס נמכר במחיר השוק ואף למעלה ממחיר השוק, וכי מדובר במכירת דירת מגורים בלבד. לטענתו, הגיש למפקח המס חוות דעת של השמאי ערן בנטל לפיה הוערך הנכס בשלמותו בסך של 2.25 מיליון שקל. עוד טען כי השמאי התייחס לאפשרות לבנייה לפי תמ"א 38 וציין כי הואיל ועלויות הקמת חניות בנכס זה הן גבוהות מאוד, אזי הוא הוסיף לשווי הנכס האמיתי 20% בגין פוטנציאל לבנייה לפי תמ"א 38. אברהם טען עוד כי על פי החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נדחתה בקשת המוכר לבנייה בהתאם לתמ"א 38 ולכן עניין הבנייה לפי תמ"א 38 אינו על הפרק.
עוד נטען על ידי אברהם, כי הנכס נמצא בשכונת בת גלים קרוב לים, ועלויות הבנייה בכלל והחניות בפרט אינם מאפשרים בנייה לפי תמ"א 38 וכי מדובר בעסקה לא כלכלית. לטענתו, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה עצרה בקשות לבנייה לתמ"א 38 מאחר שחיפה "הוצפה" בדירות חדשות לפי תמ"א 38.
באשר להסכם האופציה טען העורר בהשגה כי מדובר "בהסכם אופציה תיאורטי", ושהמוכר לא התכוון למכור את הרבע הנותר והאופציה בוטלה בשלב מאוחר יותר.
מנגד טען פקיד השומה, בין היתר, כי בבדיקת נתונים נמצא כי הוגשה בקשה להיתר בנייה שנדחתה ביוני 2020 אך לאחר מכן הוגשה בקשה להיתר בנייה באוגוסט 2020 לבניית 11 יח"ד תוך הריסת המבנה הקיים. לטענתו, העובדות מצביעות על כך שביום העסקה כוונת הצדדים הייתה לבנות בניין מגורים.
על פי חוק, שוויה של זכות במקרקעין ייקבע באופן אובייקטיבי לפי שווי השוק של הזכות. החריג לכלל האמור הוא קבלת השווי המוסכם והמוצהר על ידי הצדדים.
ההחלטה
"העסקה נועדה לשותפות"
ועדת הערר למיסוי מקרקעין דחתה את כלל טענותיו של אברהם. "שורת ההיגיון והשכל הישר שוללים את האפשרות לקבל את הטיעון לפיו עסקינן במכר פשוט של דירת מגורים, או ליתר דיוק שלושה רבעים מדירת מגורים, בין שני צדדים שעל פי הנטען אינם קשורים", נקבע בפסק הדין. "הרכישה על ידי העורר של שלושה רבעים מהנכס, והותרת רבע מהנכס בידי המוכר, נועדה לצורך שותפות בבניית בניין על המקרקעין. זוהי מסקנה המתיישבת עם מהות העסקאות שנכרתו בין העורר למוכר - הן עסקת המכר והן עסקת האופציה".
השופטת וינשטיין, בהסכמת חברי ועדת הערר עו"ד אהובה סימון ואבי שרם, ציינה כי אברהם מכיר את סביבת הנכס ואף יודע כי באותו אזור בבת גלים הוקמו פרויקטים של תמ"א 38, שבהם נבנו בניינים של חמש ושש קומות ונמצאו פתרונות חניה ו"על כן, טענת העורר כי 'לא דמיין כלל' שיוכל לבנות בנכס שרכש שלושה רבעים ממנו - נראית בגדר היתממות של ממש".
ועדת הערר קיבלה את הערכות השווי של השמאי מטעם רשות המסים שקבע כי מהות הנכס שרכש אברהם היא "קרקע עם בית מגורים ישן להריסה לשם בנייה רוויה" והעריך את שווי הקרקע בשלמותה בסך של 4 מיליון שקל, בהתבסס על ההנחה כי יבנו על הקרקע 441 מ"ר עיקרי בשווי 8,500 שקל למ"ר.