שיתוף במקרקעין / אילוסטרציה: Shutterstock
הכותבת היא עורכת דין, שותפה במשרד מ. פירון ושות', מנהלת תחום דיני משפחה
בני זוג, שהם גם הורים לילד משותף, חיו יחד במשך שלוש שנים בדירה שנרכשה על-ידי האישה טרם היכרותם. האיש טען, ואף הצליח להוכיח, כי נערך ביניהם הסכם בעל-פה, במסגרתו הוא ישלם את תשלומי המשכנתה במקום האישה, ובדרך זאת ירכוש לבעלותו אחוזים מהדירה.
עד לפרידתם האיש העביר כספים בשווי של 7% מהדירה, ולכן תבע 7% מהבעלות בה וזכה בבית המשפט לענייני משפחה. בית המשפט המחוזי אישר את פסק הדין, אולם הוא נפסל בערעור בבית המשפט העליון.
● האם נתנה לבנה "בית" במתנה - האם התכוונה לדירה אחת או לבניין שלם?
● האם אפשר להיות שותפים ברכוש שהתקבל לאחר הגירושים?
בית המשפט העליון הבהיר כי הדרך היחידה שבה האיש יכול לרכוש לעצמו זכויות בעלות ברכוש, ללא הסכם מסודר בכתב, היא באמצעות תביעה על בסיס חזקת השיתוף. חזקה זאת קובעת כי כאשר בני זוג ידועים בציבור מנהלים יחד אורח חיים תקין, והתנהגותם האחד כלפי האחר מגלה מאמץ כלכלי משותף וכן כוונה לשתף את הנכסים, קמה חזקה שכלל הנכסים והרכוש אשר צברו במהלך חייהם המשותפים הם בבעלותם המשותפת. בנוסף ניתן לתבוע שיתוף גם בנכסים "חיצוניים" שנרכשו לפני תקופת החיים המשותפת, במיוחד אם מדובר בדירת המגורים בה חיו בני הזוג, בהסתמך על מצגים או מסרים שהעביר בן הזוג לאורך הזמן.
בית המשפט העליון העביר ביקורת על פסיקתו של בית המשפט המחוזי, אשר ייחס לצדדים "חזקת שיתוף ספציפית" בדירה, שחלה על זוגות נשואים בלבד, במקום "חזקת שיתוף" שחלה על ידועים בציבור, אולם לאמיתו של דבר מדובר באבחנה סמנטית בלבד.
במקרה זה האיש לא תבע זכויות בדירה מכוח חזקת השיתוף, אלא מכוח חוזה בעל-פה שנערך לטענתו בין הצדדים. לכן בית המשפט בכלל לא דן בשאלה אם הצדדים היו ידועים בציבור, ואם האישה התכוונה להפוך אותו לשותף בבעלות בדירה.
העליון לא הסכים לגישה הסלחנית
לאור זאת, כל שנותר לבית המשפט הוא לבחון האם ניתן להכיר במקרה כזה בחוזה בעל-פה בנוגע לדירה, למרות שחוק המקרקעין דורש עריכת חוזה בכתב, בהתחשב בעובדה שבמערכות יחסים משפחתיות, אנשים פחות מקפידים על פורמליות וכתיבת מסמכים בכתב.
בית המשפט העליון הבהיר כי אינו מסכים לגישה הסלחנית בנושא זה, וקבע כי גם בני זוג שמגיעים להסכמות על נכסים ספציפיים, חייבים לעשות זאת בכתב, בכדי שההסכם יהיה בר-תוקף.
הרציונל המרכזי של דרישת הכתב שבחוק המקרקעין, נעוץ ברצון המחוקק להבטיח את רצינותן של עסקאות במקרקעין, ולוודא כי הצדדים יפעילו שיקול-דעת מושכל, ולא יבצעו בצורה חפוזה עסקאות מסוג זה.
במרוצת השנים חל ריכוך בנוגע להיקף דרישת הכתב, והוכרו כתקפים גם הסכמים שהיו חסרים בהם פרטים מסוימים, אולם בית המשפט אינו מוכן להכיר בהסכם שנערך כולו בעל-פה, על אף שאין מחלוקת על קיומו. החשש הוא כנראה שאם האישה הייתה מקדישה את הזמן, את הריכוז ואת המחויבות שגוררת אחריה חתימה פיזית על הסכם בכתב, אולי היא הייתה מתחרטת ומסרבת להסכם.
בית המשפט דחה גם את בקשת האיש להחיל במקרה זה את החריג של "זעקת ההגינות", שמאפשר לבית המשפט להתערב לטובת צד שלא עמד בדרישות פורמליות, כאשר התוצאה יוצרת עוול מאד קיצוני ומקפח. בית המשפט נוטה להתערב כשצד להסכם מתנער ממנו בחוסר תום-לב שעולה לכדי מרמה וגורם נזק מהותי לצד הנפגע, שכבר פעל והשקיע על סמך אותו הסכם.
במקרה שלפנינו האיש יכול לקבל תרופה לחוסר הצדק שייגרם כתוצאה מאי-ההכרה בהסכם, על-ידי השבת הכספים שהעביר לאישה, במקום קבלת זכויות בעלות בדירה, ולכן בית המשפט פסק כי מקרה זה אינו מן המקרים יוצאי הדופן בהם ניתן להכיר בהסכם בעל-פה הנוגע למקרקעין.