מחירי השכירות עולים ועוד ימשיכו לעלות. אלה הערים המובילות

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מחירי הדירות ירדו ברציפות בארבעת החודשים האחרונים (עד יולי) בשיעור של 1.3%, מגמה שמשקפת ירידה שנתית של 4%. זאת, לפני השחיקה הריאלית במחיר בעקבות זינוק של האינפלציה בקצב שנתי של 4%. אבל במקביל, לאחר שנים רבות שבהן מחירי השכירות לא התקרבו לקצב העלייה במחירי הדירות, בחודשים האחרונים מדווחת הלמ"ס על עליות רצופות. מדד שירותי דיור, שמשקף את השינוי במחירי השכירות, טיפס בשמונת החודשים הראשונים של 2023 ב־4%, לאחר שבכל 2022 נרשמה עלייה של 6.2%.

● שאלות ותשובות | לאן הולכים מחירי השכירות, ומה יקרה כשהריבית תרד
● אריק מירובסקי, פרשנות | מחירי הדיור: העדכון שהסתתר בנתונים והשפל שלא נראה 20 שנה

בדיקת אתר יד2 שנערכה עבור גלובס, משקפת מגמות דומות גם במחירי השכירות. מהנתונים עולה כי מחירי שכירות של דירות שלושה חדרים עלו בשנה האחרונה בכ־13% בממוצע כללי ארצי. הבדיקה כללה מחירי שכר דירה, פרסום מודעות להשכרה (היצע), וכן כניסות למודעות (ביקוש). הנתונים משקפים את המצב בתקופה הבוערת בשוק, כשסטודנטים רבים מחפשים לעצמם דירות להשכרה, לפני התחלת השנה האקדמית.

עלייה קלה בתל אביב, באר שבע נותרה יציבה

בסך־הכול, ברמה הארצית, מחירי השכירות הממוצעים באוגוסט עלו ב־12.7% לעומת אוגוסט אשתקד. זאת, בעוד שב־2022 המחירים עלו ב־6.3% בלבד. היצע המודעות להשכרת דירות שלושה חדרים עלה בתקופה הזו ב־5.5%, בעוד שבשנה שלפני כן (בין אוגוסט 2021 לאוגוסט 2022) הוא ירד ב־16.4%. בנוסף, מספר הצפיות במודעות עלה ב־2.4% בשנה האחרונה, לעומת ירידה של 7.6% בשנה שקדמה לה.

במבט ממוקד יותר, לפי נתוני יד2, ניתן לראות הבדלים בין ערים. אלו שהובילו את עליות המחירים היו חצור הגלילית (2,582 שקל שכר דירה חודשי) שרשמה עלייה של 16%, מגדל העמק (2,395 שקל) שרשמה אף היא עלייה של 16%, גבעת זאב (4,064) שרשמה עלייה של 13% במחירי דירות שלושה חדרים, ויוקנעם (2,980) שבה עלו דמי השכירות ב־13% בשנה החולפת. אולם, מדובר במקומות שמאופיינים בשוק שכירות מצומצם, מה שמשפיע על שינויי קיצון.

מחירי דירות שלושה חדרים להשכרה בתל אביב עלו בשנה האחרונה ב־5.6% בלבד, כ־350 שקל, למחיר ממוצע של 6,574 שקל. מדובר בעלייה מתונה יחסית, שמוסברת בין היתר בכך שבשנה שעברה נרשמה עלייה של 25% במחירים. בסך־הכול בשנתיים האחרונות שכר הדירה לדירות שלושה חדרים בעיר עלה ב־32%.

בירושלים נרשמה המחירים עלו ב־7% בשנה האחרונה, למחיר מבוקש ממוצע של 5,037 שקל. בסך־הכול העלייה בשנתיים האחרונות הגיעה בעיר ל־18%.

בחיפה המחירים המבוקשים עלו בשנה האחרונה ב־6% ל־3,260 שקל. זאת לאחר שבשנה שעברה הם עלו בכ־9%. עם זאת, בחיפה יש ירידה תלולה בשנתיים האחרונות במספר המודעות המפורסמות ביד2, שהגיעה ל־54%. מן הצד השני, מבחינת גלישות במודעות נרשמה יציבות, מה שעשוי ללמד על לחצי ביקושים.

נתניה היא עיר שבלטה בשנתיים האחרונות בעליית מחירי השכירות. בסך־הכול הם עלו ב־20% ל־4,307 שקל. גם בנתניה, כמו תל אביב, עיקר העליות נרשמו דווקא בשנה שעברה.

לעומת זאת, באר שבע, שמשופעת במשקיעים, בולטת מאוד ביציבות המחירים: בשנתיים האחרונות היא רשמה עלייה של 3.5% בשכר הדירה, ואילו בשנה האחרונה היא רשמה עלייה של 1.5%, ל־2,500 שקל בחודש. מדובר בעלייה של 36 שקל. גם בנתוני ההיצע והכניסות יש יציבות.

המחיר עולה - התשואה יורדת

מתחילת השנה שעברה, שוק השכירות נמצא במצב פרדוקסלי. המחירים אמנם עולים, אך התשואות מהשכרת הדירות יורדות בשל שורה של בעיות, ובראשן כמובן העלאות הריבית בשנה וחצי האחרונות.

שלושת השחקנים הפועלים בשוק השכירות - המשקיעים, השוכרים והממשלה - תורמים, בעקיפין או במישרין, לעליות מחירי השכירות. ואף אחד, גם לא המשקיעים, נהנה מהמצב.

המנוף הראשון והישיר לעליות הם המשקיעים. הם בוחנים את שכר הדירה לפי מחיר הדירה שהם רוכשים והעלויות הנלוות, בהן עלויות המימון, עליית שווי הדירה ושכר הדירה החודשי שהם מקבלים, שיוצר את התשואה השנתית השוטפת. בשנים האחרונות המשקיעים ראו לנגד עיניהם בעיקר את עליית מחירי הדירות, ועניין התשואות השוטפות משכירות עניין אותם הרבה פחות.

בשנים 2021־2022 למשל, מחירי הדירות קפצו בממוצע ב־30%. המשמעות של זינוק כזה היא עשור של תשואה משכירות. בעקבות זאת, ברור לגמרי מדוע הם לא לחצו להעלאת דמי השכירות.

אך המציאות השתנתה לחלוטין בעת האחרונה: אי־אפשר לבנות עוד על עליית מחירים. להיפך, מחירי הדירות החלו לרדת. מן הצד השני, עלויות המימון עלו באופן משמעותי עקב העלאת הריבית, וקיזזו מהתשואה נטו שלהם. גם חלופות ההשקעה השתנו באופן קיצוני, ולמשקיע אין שום בעיה למצוא תשואות הרבה יותר טובות באפיקים בנקאיים פשוטים וסולידיים.

מציאות זו הפכה את הקערה על פיה, והביאה למצב שבו משקיעים אינם יכולים להסתפק עוד בתשואות שלהם מהנכסים הקיימים (כ־3% ברוטו בממוצע). לכן, הם פועלים להעלאת מחירי השכירות.

במקביל, גם אצל השוכרים פועל מנוע שמחזק את הצפי לעליות שכר הדירה. בשנה האחרונה נרשמה ירידה של כ־40% במספר העסקאות לרכישת דירה. חלק משמעותי מכך מוסבר אף הוא בהעלאת הריבית התלולה, שהביאה למצב שבו רבים מאלה שהיו רוצים לרכוש דירה - פשוט אינם יכולים. התוצאה: מי שהתגורר לפני כן בשכירות ממשיך לשכור דירה, בעוד שזוגות חדשים שרצו לרכוש לעצמם דירה מצטרפים בלית ברירה לשוק השכירות. ובמילים אחרות, בעוד שהביקוש לרכישת דירות נמצאים בירידה, הביקוש למגורים בשכר דירה עולים ולוחצים לעליית מחירי השכירות.

בינתיים, העיניים נשואות לממשלה

המנוע הנוסף לעליות הוא כאמור ממשלתי. הממשלה פועלת להקטנת חלקם של המשקיעים בשוק השכירות בעיקר באמצעות מס רכישה גבוה, ששקול לכמעט שלוש שנות תשואה משכירות. זאת, מתוך הנחה שהמשקיעים "חוטפים" לזוגות הצעירים דירות וגורמים לעליית מחירים.

במקביל, בעלי דירות להשכרה מעדיפים בשנים האחרונות לצאת מהשוק (התשואות השוטפות כאמור לא בהכרח משתלמות) ולהשקיע באלטרנטיבות אחרות, כולל בנדל"ן בחו"ל. לפי נתוני האוצר, בשבע השנים האחרונות למעלה מ־30 אלף דירות נגרעו ממלאי הדירות להשכרה. מצב זה מוריד את היצע הדירות, ופועל כמנוף נוסף להעלאת דמי השכירות.

הממשלה אמנם הבטיחה יותר מפעם אחת שהיא תייצר כאן שוק מאסיבי של שכירות ארוכת טווח, אבל בהינתן הריבית החדשה, רוב מכרזי הקרקע נכשלים וקצב הבנייה רחוק מלמלא את הדירות שנעלמות מהשוק.