התחדשות עירונית בירושלים. הוועדה כבר מיישמת את ההסדר / הדמיה: רוזנפלד ארנס אדריכלים
בלטר היא שמאית מכריעה בדימוס, יו"ר מחוז תל אביב־מרכז בלשכת שמאי המקרקעין. בלוי הוא שמאי מקרקעין. השניים שותפים במשרד בלטר־בלוי שמאות מקרקעין
לאחרונה פורסם הסדר חדש למתן תוספת זכויות בנייה מותנות כנגד הפקדת קרן תחזוקה הונית לבניינים רבי־קומות בפרויקטים להתחדשות עירונית. אולם ההסדר מעלה שאלות רבות הנוגעות למיסוי ולהיטל השבחה, שלא ניתן להם פתרון עד כה.
הקרן תחזיק סכום שיאפשר את מימון עלויות התחזוקה של הבניינים רבי־הקומות והמערכות שבהם למשך 25 שנה, כאשר הקרן תופקד ותנוהל על־ידי נאמן.
● בעקבות החלטת העליון: המקומות שבהם יחסכו מיליונים על השבחת נכסים ומכירתם
● קיבלו זכויות בנייה מעבר למה שמתירה תמ"א 38. איך מחשבים את היטל ההשבחה?
על-פי מסמך נייר עמדה של הרשות להתחדשות עירונית נקבע מפתח אחיד להערכת עלויות התחזוקה של המבנים בהתאם לגובה הבניינים. לדוגמה, עלות תחזוקה חזויה של בניינים בני 10 קומות תהיה כ־1.5 מיליון שקל ועלות תחזוקה של בנין בן 30 קומות תהיה 6 מיליון שקל, כולל מע"מ.
העלויות מתייחסות לכלל ההוצאות בגין בלאי ושבר ובגין ההוצאות לשדרוג או החלפה של מערכות הבניין, אולם אינן מתייחסות להוצאות התחזוקה השוטפות שנכללות בדמי ועד הבית החודשיים. זהו אומדן עלויות מינימליות שאינן כוללות מערכות ייחודיות או תכנון אדריכלי מיוחד.
על-פי הנוהל החדש היקף זכויות בנייה המותנות, שיתווספו לפרויקט בתמורה לסכום שיופקד בקרן התחזוקה יקבע על-פי חוות־דעת שמאית, שתיערך על־ידי שמאי מקרקעין וזאת לפי שווי זכויות הבנייה שוות ערך לגובה סכום קרן התחזוקה ובתוספת רווח יזמי מקובל.
הוועדה המחוזית בירושלים כבר מיישמת בפועל את ההסדר בתוכניות שנמצאות בשלבי אישור בשכונות גילה, קריית יובל, קריית מנחם ועיר גנים. תוספת הזכויות באותן תוכניות בעיר נעה בין קומה אחת לשתי קומות נוספות וזכויות הבנייה התוספתיות הן בהיקף של כ־5%־9% מעבר לזכויות הבסיס.
התמורה הנוספת
ההנחיות החדשות מעלות שאלות רבות בנושאי מיסוי מקרקעין והיטל השבחה.
קרן התחזוקה יכולה להיחשב כתמורה נוספת לדיירים הממשיכים. הוראות החלטת מיסוי מקרקעין 9093/18 מקנות פטור ממס שבח אך ורק בגין סיוע במימון תוספת הוצאות התחזוקה לתקופה של 5 שנים הנוגע לאוכלוסיית הדיירים שהוגדרו בחוק הרשות להתחדשות עירונית (קשישים חסרי אמצעים), אולם אינו פוטר בשלב זה את התמורה בגין קרן התחזוקה ההונית החדשה.
יתרה מכך, קרן התחזוקה החדשה מתייחסת לכלל הוצאות התחזוקה לטווח ארוך בפרויקט כולו וכתוצאה מכך הנהנים מקרן התחזוקה ההונית החדשה הם כלל הדיירים בבניין לרבות רוכשי דירות חדשים, שגם לכך עלולות להיות השפעות במיסוי מקרקעין.
כמו כן, לא ברור מה יהיה מעמד זכויות הבנייה התוספתיות המותנות לעניין היטל השבחה (במקרים שבהם אין פטור מהיטל השבחה בפינוי־בינוי), האם מלוא זכויות הבנייה המותנות יהיו פטורות מהיטל השבחה?
האם שווי הזכויות במצב החדש שנקבע לעניין חישוב היקף זכויות הבנייה המותנות מחייב לעניין היטל השבחה? והאם הזכויות בגין הרווח היזמי כפוף להיטל השבחה?
סוגיה נוספת שעולה היא השאלה מהי הגישה הנכונה לחישוב היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות בהתאם לעקרונות פס"ד אשדר (52383־10־20 ועדה מקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ' אשדר ואח'). על-פי פסק הדין היטל ההשבחה בגין פרויקטים של פינוי־בינוי, מתייחס לכלל זכויות הבנייה בפרויקט ללא קיזוז הוצאות היזם לדיירים - שכר דירה וכיו"ב. האם קרן התחזוקה תוגדר כחלק מהוצאות היזם לדיירים, שאינה באה בחשבון בהיטל השבחה? או כהוצאה המשפיעה על שווי הקרקע במצב החדש?
כמו כן, האם יראו את קרן התחזוקה ההונית כהתחייבות חיצונית לתוכנית - בדומה להוצאות בגין שיפוי - שאין להביא בחשבון בחישוב היטל ההשבחה, או כהתחייבות פנימית הנובעת מהוראות התוכנית, שניתן לקזז לעניין היטל השבחה, או לחלופין דווקא כהתחייבות כללית הנובעת מהנחיה כלל ארצית שלטונית המשפיעה על השווי האובייקטיבי של המקרקעין - ראה פס"ד 39445-12-21 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ שניתן על־ידי כב' השופט גלעד הס.
ראוי כי נושאים אלה יוסדרו בחקיקה מסודרת במסגרת חוק התכנון והבנייה וחוק מיסוי מקרקעין.