פרויקט התחדשות עירונית של אפריקה מגורים ודוניץ, בחיפה / הדמיה: גורדון אדריכלים בע''מ
ביום שני, מיד לאחר החג, פרסמו שתי שחקניות בולטות כל אחת בתחומה: אפריקה מגורים שנשלטת על ידי לפידות קפיטל של יעקב לוקסנבורג, וחברת כלל ביטוח, עסקה רבת שכבות שכוללת השקעה משמעותית של חברת הביטוח בפעילויות יזמית הבנייה בתחום הדיור.
● התחלות הבנייה בישראל צנחו לשפל של 3 שנים; איזו עיר בכל זאת הובילה?
● שאלות ותשובות | מפרץ חיפה בדרך לשינוי דרמטי: מה התוכנית שאושרה ומתי היא תצא לפועל?
הנדבך הראשון של העסקה הוא שאפריקה ישראל מגורים, בניהולו של מיכה קליין, מכניסה את כלל ביטוח, דרך זרוע ההשקעות שלה כנ"ף בניהולו של ברק בנסקי, כמשקיעה בחברה־הבת להתחדשות עירונית. חברה זו פרוסה בכל רחבי הארץ, עם פרויקטים מגוונים להקמת מתחמי דיור. כלל ביטוח לא הסתפקה רק בהתחדשות עירונית, והיא תשקיע גם מאות מיליוני שקלים בייזום פרויקטי בנייה עם אפריקה מגורים. הצדדים חתמו למעשה על הסכמות עקרוניות להקצאה פרטית של מניות החברה הבת, אפריקה התחדשות עירונית, במטרה להגיע להסכמים בתוך חודשיים.
לפי ההסכם המתגבש, אפריקה התחדשות תקצה לכלל מניות שיהוו 20% מההון שלה תמורת כ־330 מיליון שקל - לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל לפני הכסף, שיהיה כפוף להתאמות כפי שיוסכם בין הצדדים. המשמעות המיידית הייתה הצפת ערך למשקיעים במניות אפריקה מגורים.
עוד סוכם במסגרת העסקה על הקמה של תאגיד משותף לאפריקה מגורים וכלל ביטוח, שיוחזק בבעלות 51% של אפריקה מגורים ו־49% כלל ביטוח, בניהולה הבלעדי של הראשונה. בתאגיד תרוכז לתקופה שתיקבע פעילותה של אפריקה מגורים לייזום ומכירה של מיזמי נדל"ן למגורים בישראל. היקף ההון שיושקע בתאגיד המשותף יעמוד על עד 800 מיליון שקל, ואפריקה מגורים תהיה זכאית לדמי ניהול ולדמי הצלחה מהתאגיד המשותף.
נוסף לכך, אפריקה מגורים תקצה לכלל אופציות לרכישת 4% מהון המניות של החברה, ללא תמורה, שיהיו ניתנות למימוש לתקופה של 42 חודשים ממועד ההקצאה, במחיר מימוש של 240 שקל למניה (גבוה ב־25% ממחירה בשוק, גם לאחר הזינוק בבורסה ביום שני).
המניה בולטת לחיוב על רקע הדשדוש הכללי
בשוק ההון קיבלו את העסקה הנרקמת בהתלהבות ושלחו את מניית אפריקה מגורים לזנק בכמעט 9% ביום שפורסמה. יום למחרת (יום שלישי השבוע), נסוגה מעט המניה ב־1.5% במהלך המסחר, אך מתחילת השנה הספיקה לעלות בשיעור חד. יום וחצי לאחר ההודעה נסחרה מניית אפריקה מגורים לפי שווי שוק של 2.4 מיליארד שקל, עלייה של כמעט 28% מתחילת השנה.
היא בולטת לחיוב על רקע הדשדוש הכללי במניות ענף הנדל"ן בבורסה. הייתה זו שנה לא פשוטה שבמהלכה התרבו הדיווחים על האטה בקצב מכירת הדירות, לצד ירידות מחירים או מבצעי הנחות מפליגים ללקוחות.
מדד ת"א בנייה, שכולל את מניות הענקיות בענף כמו שיכון ובינוי, דמרי, אזורים, דניה סיבוס ואחרות, עלה בכ־3% מתחילת השנה. בחצי השנה האחרונה טיפס המדד ב־24%, תוך שהוא מוחק ירידות חדות שנרשמו קודם לכן.
בתחילת השנה עדיין היה המדד מופסד בשיעור דו־ספרתי. ההשפעה השלילית הגיעה בעיקר כתגובה מתמשכת להעלאות הריבית שהפחידו את המשקיעים. זאת משום שריבית גבוהה מכבידה על נטילת משכנתאות ומייקרת את עלויות מימון הפרויקטים של הקבלנים. עם זאת, לאחר שנרשמה התאוששות מסוימת בנטילת משכנתאות, נראה שגם המשקיעים קצת נרגעו.
"העסקה תאפשר פיתוח של מאות דירות"
שיתוף הפעולה בין אפריקה מגורים לכלל ביטוח מלמד את המשקיעים גם דבר נוסף. למעשה אפריקה מגורים מדלגת על "כאב הראש" של פנייה לשוק ההון. בחברה מודים בשיחה עם גלובס כי אם היו מנפיקים את החברה־הבת להתחדשות עירונית, היו דורשים שווי גבוה יותר מזה שהושג בעסקה (1.3 מיליארד שקל לפני הכסף, כאמור). העובדה שלא עשו זאת היא משום ששוק ההנפקות שומם ומתקשה לתפקד בימים אלה, ממגוון סיבות שמעיקות על הפעילות הכללית בבורסה הישראלית. כך שההסכם הוא במידה רבה גם מסלול עוקף הנפקה.
באפריקה מגורים ציינו גם כי טרם ביצוע העסקה, בוצעה בדיקה מקיפה של הפרויקטים השונים של אפריקה מגורים על ידי שמאים מטעם כלל ביטוח. "הבדיקה נמשכה חודשים ארוכים", אומרים גורמים המעורים בעסקה, ורואים בסיכומו של דבר במחירים שעל פיהם מבוצעת העסקה עדות לאיכות הפעילות שלהם. עוד ציינו באפריקה מגורים כי "העסקה תאפשר פיתוח של מאות יחידות דיור".
אפריקה התחדשות עירונית מחזיקה יחד עם שותפים (בעלי דירות וקרקעות) בצבר להקמת קרוב ל־8,000 יחידות דיור בכל רחבי הארץ. מדובר רק בפרויקטים שבהם יש חתימות של מעל ל־60% מבעלי הדירות במתחם. בפרויקטים המורכבים יותר שדורשים את הריסת המבנים ובניית בניינים חדשים, נדרשת על ידי החברה הסכמה מחמירה יותר של מעל ל־80% מבעלי הנכסים. הפרויקטים שלה מפוזרים ברחבי הארץ, מנהריה עד לבאר שבע, עם ריכוז גבוה באזור המרכז.
גל של עסקאות בחברות התחדשות עירונית
העסקה שמבצעת כלל ביטוח עם אפריקה מגורים מתבצעת על רקע מגמה שהתגברה בשנה החולפת, של גופים מוסדיים - בדגש על חברות הביטוח, אך בחלק מהמקרים גם הבנקים - להשקיע או לפעמים להשתלט על חברות בנייה למגורים. המוסדיים במילים אחרות מחפשים לעצמם זרוע ביצועית, ורוצים להיכנס לענף גם ולפעמים במיוחד, כשניכרים אותות מצוקה והאטה בקצב מכירת הדירות.
באוגוסט האחרון ראינו גל של עסקאות כאלה. חברת רני צים מרכזי קניות, המחזיקה בעיקר במרכזי קניות, שנמצאת בשליטת איש העסקים רני צים, חתמה על חתימת מזכר הבנות להשקעה של 100 מיליון שקל מצד הבנקים לאומי ומזרחי טפחות ב־30% ממניות החברה־הבת מגידו, היוזמת ובונה אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, בעיקר בפריפריה, לפי שווי חברה של יותר מ־300 מיליון שקל. מדובר היה בעסקה מורכבת שבה התחייבו רני צים ושותפו במגידו, יגאל קרני, להנפיק בבורסה את חברת הנדל"ן בתוך שלוש שנים, אחרת יוכלו הבנקים לצאת מההשקעה ולמכור את חלקם בחברה.
מוקדם יותר השנה התבצעה עסקה חשובה אחרת בתחום, כאשר ענקית הביטוח הראל הודיעה על רכישת 10% מחברת תדהר תמורת 390 מיליון שקל. השווי שגולם בעסקה לתדהר, אחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות בישראל בתחומי הביצוע והיזמות, היה של 3.5 מיליארד שקל. בעסקה הצטרפה הראל לשלושת בעלי המניות הקיימים בתדהר, גיל גבע (היו"ר), אריה בכר (נשיא הקבוצה) ומרק ויסמן. היה זה זמן לא רב לאחר שמנכ"ל בנק דיסקונט לשעבר, אורי לוין, הצטרף והפך למנכ"ל תדהר.
שתי העסקאות האלה היו רק חלק מסדרה רחבה של עסקאות בשנה החולפת, כאשר המכנה המשותף בדרך כלל הוא כניסה של גוף מוסדי להשקעה בחברה עם פעילות בנייה למגורים. "חלק מהחברות שבוצעה בהן ההשקעה", אמר לגלובס בחודש שעבר, סמנכ"ל השקעות לא סחירות במור גמל ופנסיה, יואב קדוש, "תכננו לצאת להנפקה ציבורית אך ברור להן כעת כי שוק ההנפקות 'יבש' ובכל מקרה ולא ייתן להן את השווי הרצוי". לדבריו, החברות "מתפשרות והולכות לשוק הפרטי. הן מניחות שכשיש משקיע מוסדי שמחזיק 20%-30% מהמניות שלהן אז כשילכו להנפיק בעוד שנתיים־שלוש, זה יעזור. בנוסף הן עדיין עשו אקזיט קטן גם אם לא בשווי שרצו".
בינתיים העסקה החדשה בין אפריקה מגורים לכלל ביטוח, חושפת את המשך המגמה של השקעות מוסדיים בחברות בנייה. יש בה איתות חיובי בראש ובראשונה לענף הנדל"ן, לצד סימן פחות חיובי לבורסה עצמה שלא מהווה עדיין כר פורה להנפקות. על כל פנים, התאבון הגובר מצד המוסדיים להשקעה ביזמיות בתחום הנדל"ן הולך וגובר, ומלמד שהם לפחות מגלים אופטימיות לטווח הזמן הבינוני והארוך בנוגע ליכולתו של הענף להתאושש ולחזור לפסים של צמיחה.