בניית ממ''ד בקריית אונו. יש אגרות שצריך לשלם / צילום: תמר מצפי
אלפי רקטות נחתו בישראל בימים האחרונים, וניסיון העבר מלמד כי לרוב מה שבא בעקבותיהן זה גל של אנשים שמבקשים להוסיף מרחב מוגן לבית הפרטי או לדירה שלהם. כבר ביום חמישי יצאה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בהודעה כי תאשר בקרוב החלטה במסגרתה הקמת ממ"דים ברחבי הארץ תתאפשר גם במקרה של חריגה מהתוכנית שחלה על המגרש. גלובס עושה סדר בהליכים הנדרשים לבנייה.
מה צריך לכלול ממ"ד
על פי הוראות פיקוד העורף, ממ"ד בנוי כקובייה עם קירות מבטון מזוין, שיורדים עד ליסודות הבניין. השטח הפנימי של הממ"ד נטו חייב להיות 9 מ"ר לפחות. "גובה הממ"ד לא יפחת מ־2.5 מטרים ולא יעלה על 2.8 מטרים ורוחבו לא יפחת מ־1.60 מטרים".
הממ"ד צריך לכלול דלת הדף, חלון ממוגן, תאורה, מערכת סינון אוויר, הכנה לטלפון ואנטנה לטלוויזיה ורדיו ומותר להתקין מזגן על קיר פנימי.
במקרה של מרחב מוגן קומתי (ממ"ק), חישוב השטח שונה: על כל דירה בשטח של יותר מ־100 מ"ר דרושים 5 מ"ר במרחב המוגן. כלומר, בקומה שיש בה 4 דירות של 120 מ"ר, צריך ממ"ק בשטח נטו של 20 מ"ר.
אפשר לבנות ממ"ד גם אם אין לכם זכויות בנייה נוספות.
אילו היתרים דורש ממ"ד?
לצורך הקמת ממ"ד צריך להוציא היתר בנייה ברשות המקומית. קרני גטריידה, שמאי מקרקעין מחברת SK שמאות, מסביר כי "בבית משותף התהליך בעייתי יותר מכיוון שצריך לקבל לרוב הסכמה מהשכנים. זה לא משהו שאפשר להחליט יום אחד. וצריך גם שיתוף פעולה - להסכים להקמת יסודות ועמודים ובתמורה גם כשהם ירצו, הם יוכלו להקים ממ"ד.
"יש גם נושא של השתתפות בעלויות ההקמה. ממ"ד הוא הרבה יותר יקר מהקמה של חדר רגיל. ניקח מקרה של משפחה שרוצה לבנות ממ"ד בקומה ראשונה ובקומת קרקע לא רוצים - זה אומר שצריך לרדת עם היסודות והביסוס עד מתחת לפני הקרקע, והעלויות יחולו על מי שמוציא את ההיתר. לכן, הקמת ממ"ד בבתים משותפים זה פחות מקובל אלא אם כן זה במסגרת של תמ"א 38 או פינוי בינוי.
"בבתים צמודי קרקע זה יותר מקובל. התהליך של הוצאת ההיתר תלוי ברשות המקומית שבה מבקשים היתר ובמיקום במדינה. ביישובים שקרובים לגדר, התהליך יותר מהיר וקל".
עו"ד שוהם קרן, שותפה בתחום תכנון ובנייה במשרד ארנון, תדמור־לוי, מציינת: "באים אלי הרבה אנשים מיואשים שלא מצליחים להוציא היתר בנייה ולפעמים אפילו התנגדויות השכנים הן לא הבעיה, אלא העירייה. זה משתנה בין רשות לרשות. באשקלון, למשל, קל יותר לקבל היתר כי יש להם מסלול ירוק להוספת ממ"דים".
קרן אומרת שהייתה רוצה לראות תהליך זריז יותר: "התהליך סיזיפי וארוך ואין הליך מקוצר. היית מצפה שיהיה הליך כזה. כשהולכים על תמ"א 38 צריך לפרסם להתנגדויות, והנה יש לי עכשיו מקרה בתל אביב שבו ההתנגדויות של השכנים היא למיקום של הממ"דים - אף אחד לא רוצה שהממד יתקרב לקו הבניין שלו. זה גם מעכב את הליך הרישוי. רוב ההתנגדויות הן איפה שיותר צפוף.
"יש רשויות שנותנות אפילו לבנות עד קו בניין אפס", אומר קרני. "רק כדי לאפשר את ההקמה של הממ"ד. רואים את זה הרבה בפרויקטים של תמ"א 38. לא על זה מפילים חיזוק של בניין".
"בכל פעם שיש מתקפת טילים כולם מתגייסים לזמן קצר, אבל עם הזמן מתחילים לחזור לתלם של הליך סיזיפי רגיל של בנייה", אומרת קרן. "יש ערים שתענוג להוציא בהן היתר, כמו ירושלים ותל אביב. שם הם על הזמנים. ויש ערים שלא. הם צריכים להיות יותר גמישים: אני מלווה את הנמל החדש שהסינים בנו בחיפה והוצאנו שם המון היתרים. גם בתקופת הקורונה המון אנשים בפיקוד העורף גויסו ודברים התעכבו, אבל הגענו אפילו לבתים של אנשים - למשל רפרנטים של המשרד להגנת הסביבה - בשביל להוציא היתרים".
כמה זה עולה?
על פי הערכת מרכז המחקר והמידע של הכנסת מהשנה החולפת, הקמת ממ"ד מסתכמת בעלות של 140 אלף שקל. גטריידה מעריך את העלות של הוספת ממ"ד ב־100־150 אלף שקל. "אלה העלויות הישירות, כולל העלויות העקיפות של אדריכל וייעוץ של פיקוד העורף. זה תלוי גם בגודל של הממד". אחרים בשוק נוקבים בסכומים גבוהים יותר, שיכולים להגיע ל־200 אלף שקל, אם דרושות התאמות לבית הקיים.
בניית ממ"ד פטורה בעיקרון מהיטל השבחה, אולם יש לשלם אגרות, ויש גם מקרים שהגיעו לבית המשפט בגלל מחלוקות שונות. למשל, אם מבקשים הקלה לחריגה מקווי הבניין, האם הפטור עדיין תקף, ועוד.
קרן: "יש לי תיק שקיבלתי כבר אחרי ועדת ערר, כי העירייה ביקשה שיבנו את הממ"ד במקום אחר. זה גם מוסיף הרבה לעלויות, כי צריך לשבור את כל הפנים של הבית. זה מתנגש להם עם עקרונות של שימור. ופה אפילו השכנים לא מתנגדים - זה רק העירייה".
מה קורה כשהחיזוק הוא חלק מפרויקט התחדשות עירונית?
כיום, רוב ההוספה של ממ"דים בבניינים משותפים נעשית באמצעות פינוי בינוי או פרויקטים של תמ"א 38.
קרן מעירה שלושה דברים חשובים בהקשר זה: "כמעט תמיד בוחרים באופציה של ממ"דים אבל יש מקרים שבהם זה מסתבך, וצריך לזכור שיש גם אופציה של ממ"ק ולחשוב איך לתמרץ בניינים לעשות את זה. לפעמים זה פשוט יותר מבחינה תכנונית.
"שנית, יש מקומות שבהם זה לא כלכלי, וכמו שנתנו לאנשים כסף למחיר מטרה, צריך שיתמרצו את זה למי שצריך. התחדשות עירונית זה פרויקט לאומי וצריך שכולם יתאחדו לזה. מגיעים למצבים אבסורדיים עם פקידים ברשויות מקומיות.
"שלישית, כיוון שהרוב המכריע של הפרויקטים עובר כיום להריסה ובנייה - אנשים צריכים לעבוד מהדירה שלהם, ולא מספיק מדברים על הנושא של מחסור בדירות להשכרה, שהוא אקוטי.
"בכל פרויקט שאני מלווה, אני מנסה למצוא אפשרות לבינוי פינוי, כלומר שקודם יבנו ואח"כ יהרסו, או שיזם יקנה בניין להשכרה לטווח ארוך. גם אם זה כרגע פחות משתלם, זה שווה לו שיהיה לדיירים איפה לגור".