בניית ממ''ד בקריית אונו / צילום: תמר מצפי
הכותב הוא שותף במחלקת נדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר
סוגיית הוספת הממ"דים נדונה מעת לעת בשיח הציבורי, בהתאם למצב הביטחוני, אך כעת ניתן לראות כי בשלה השעה לשינוי והקלה בהליכים לצורך בניית ממ"דים בבנייני מגורים. זאת מתוך הבנה כי אין יותר יכולת להסתמך על התקווה שתחום ההתחדשות העירונית, כלומר פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי בינוי, יתנו את הפתרונות לבניינים ישנים שנבנו לפני שנת 1990.
● הלקח ממלחמת לבנון השנייה: כך אפשר לשמור על מקלטים שמישים
בניינים רבים נותרו מחוץ לתנאי הסף שבתמ"א, כלומר, נבנו לאחר 1990, אף שאין בהם ממ"דים או ממ"קים (מרחב מוגן קומתי), ובכלל זאת בניינים שאין להם אפשרות כרגע לבצע פרויקט התחדשות עירונית, מכל סיבה שהיא. אל לנו להמשיך בשיטת "הסמוך", ועל המחוקק והרשויות לתת פתרון מיידי ולעזור גם לאזרחים אלה להיות מוגנים.
מאפיינים מיוחדים
נוכח המאפיינים המיוחדים של בניית ממ"ד, הדורשת יסודות וביסוס עד מתחת לפני הקרקע, בעבר נדרשה הסכמה של בעלי 75% מהדירות בבניין המשותף. בתיקונים שנעשו לחוק הופחת הרוב הנדרש מ־75% ל־60% מהדירות.
התכלית הייתה לאפשר בניית ממ"ד ביתר קלות על ידי שלילת הכוח של המיעוט למנוע בניית ממ"ד, משום שהמחוקק ראה בממ"ד צורך חשוב בהתחשב בסיכון לתושבי המדינה. השאלה שעולה היום היא: האם זו לא השעה ללכת קצת יותר רחוק? אולי זכות המיעוט צריכה לגבור על זכות הרוב כאשר עוסקים בבטיחות והגנה על חיי אדם?
מאחר שאנחנו לא שומעים כמעט בכלל על פרויקטים מסוג זה, שמטרתם הוספת ממ"דים בבית משותף, מה צריכים לעשות המחוקק, רשויות התכנון וגופי המימון?
- ייתכן שעל פי צו השעה, יש להוריד את שיעור ההסכמה הנדרש. אולי זו השעה להכיר בכך שגם המיעוט החרד לביטחונו (ככל ומדובר במספיק בעלי דירות) זכאי להשפיע.
- אם לא הושג הרוב הנדרש על פי החוק, יש לאפשר חלוקה של הבית המשותף לאגפים לצורך בניית ממ"דים, כך שאם הושג הרוב הדרוש באגף אחד של הבניין - בעלי הדירות באותו אגף יהיו רשאים להקים ממ"דים ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות. זאת תוך ניצול זכויות הבנייה היחסיות לפי חלקם ברכוש המשותף, גם על חשבון פגיעה בנראות של הבית המשותף וצמצום השטח הפתוח.
- במקרה של בקשה לבניית ממ"דים יש להסמיך את ועדות התכנון לסטות, במסגרת הקלות, מגבולות של קווי בניין ולגלות גמישות בהיבטי התכנון השונים (יצוין שלאחרונה צמצמו את האפשרות לקבל הקלות בצד התכנוני ולכן צריך כאן התערבות חקיקתית).
- להורות כי במקרים של בניית ממ"דים יתר דיירי הבניין שלא הסכימו לתוספת לא יוכלו להעלות טענות שהבנייה מהווה מטרד ואי נוחות, וצריך יהיה לבדוק בדקדוק טענות כלליות שעלות בכל התנגדות של שכנים, לחסימת אור ואוויר לדירות השכנים. כלומר, יש להעדיף את טובת המיעוט בעניין זה.
- לאפשר לדיירי בניין משותף או חלקם במקרה של פרויקט חלקי, לקבל הלוואה בערבות מדינה (כמו שנותנים לעסקים קטנים), במקרה שהם רוצים להיכנס לפרויקט של הקמת ממ"דים ולממנו בעצמם.