"לא ניתן להגיד: 'שלום, זה בקשר לדירה'": איך השפיעה המלחמה על העסקאות של נדל"ן למגורים

מתקפת הטרור האכזרית של החמאס ב־7 באוקטובר הגיעה בזמן ששוק הנדל"ן כבר היה שרוי תקופה ממושכת בהאטה בעקבות העלאות הריבית ועם שיא של דירות לא מכורות על המדף. בחודש האחרון, ההאטה החריפה עוד יותר בעקבות המלחמה שכרגע אין לה צפי לסיום.

● דווקא הקרקע הכי מבוקשת בישראל סיבכה את חנן מור 
● ניתוח | מניות הנדל"ן והוויכוח: השוק עומד לזנק, או שיתאושש רק עוד 15 שנה? 

גלובס פנה לחברות נדל"ן כדי להבין מה קורה בשטח בימים אלה - מה עושים עם מסירת הדירות, ההליכים מול הרשויות, המכרזים ומי בכלל קונה דירה בזמן מלחמה.

מכירות: "לא ניתן להגיד: 'שלום זה בקשר לדירה'"

הלחימה, אומרים כל הגורמים שעמם דיברנו, הובילה לעצירה מוחלטת בשיווק ולירידה תלולה במכירות. "יש אפס עסקאות", אומר יקי רייסנר, מנכ"ל ובעלים של חברת רייסדור. "אם אדם סגר לפני המלחמה וקבע מועד חתימה, אז אכן נעשתה עסקה רשמית, אבל זה לא נקרא שיש עסקאות עכשיו.

"מהרגע שאדם מתעניין בדירה ועד למכירה הסופית אחרי עו"ד והכול - ההליך המהיר הוא בין שלושה לחמישה שבועות בשוק החופשי. כך שאם אנחנו רואים היום טפטופי עסקאות זה אלו שסגרו באוגוסט־ספטמבר והשלימו את המכירה".

 יקי רייסנר, בעלים ומנכ''ל רייסדור יזמות

רייסנר מודה שהעצירה במכירות לא התחילה במלחמה. לדבריו, "להגיד שבאוקטובר היו מתעניינים שהגיעו למשרדי המכירות? לא. לכן, עשינו קמפיין לפני החג - הוצאנו מאות אלפי שקלים בדיגיטל ויש מאות 'לידים' שהיו אמורים להיות מטופלים אחרי החג, אבל היה ברור שלא ניתן לאנשי השיווק לבצע שיחות. לא ניתן לפנות בתקופה הזו ולהגיד 'שלום בקשר לדירה שהתעניינת'.

"כרגע, לאחר 30 ימי ללחימה מתחילים לחשוב מחדש, ומהשבוע הבא נתחיל לשלוח הודעות לבדוק את השטח".

עוז קטה, משנה למנכ"ל בחברת קטה גרופ, אומר לגלובס כי "בהתחלה אפילו לא חזרנו לאנשים שהשאירו הודעות, כי אנשים היו בהלוויות ובאבל. בשבוע השני התחלנו לקבל כמה טלפונים ופניות בודדות - אפילו הייתה לנו רכישה אחת. אנשים מחפשים דירות מגורים עם ממ"ד, לא להשקעה. פעם המעבר לדירה חדשה היה לוקסוס, עכשיו אנשים מרגישים שהם לא מוכנים להיות עוד מלחמה אחת בדירה לא ממוגנת.

"אנחנו לא עושים בכלל מכירות יזומות - רק אם פונים אלינו. זה מעט מאוד יחסית למה שקורה ברגיל אבל אנשים כן רוצים לראות. אפילו היו כמה תושבי חוץ שפנו".

מנכ"ל אזורים רון אבידן צופה שתהיה חזרה למכירות לאחר המלחמה ובמיוחד באזורים בהם תהיה "בהלה לממ"ד" - אזורים שזמן ההגעה בהם למרחב המוגן הוא קצר. לדבריו, "באופן טבעי המכירות ירדו באופן משמעותי. יש מכירות בפרויקטים בנהריה, בב"ש ובנתניה.

 רון אבידן, מנכ''ל אזורים / צילום: איל יצהר

"בסך הכול אנחנו בשאיפה לחזור לפעילות לצד ההתנהלות המלחמתית, וברור לנו לגמרי שמכירות בקצב משמעותי יקרו רק לאחר שהמלחמה תסתיים.

"אני צופה שהמכירות בבאר שבע יתחזקו בגלל מה שנקרא 'הבהלה לממ"ד' - ההכרה בחשיבות ובחיוניות המוחלטת של המתחם המוגן בתוך הדירה".

אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת דמרי, מספר שיש מיעוט פניות ומדובר בעיקר באנשים שרוצים דירות לאכלוס מהיר בעקבות הצורך בממ"ד. לדבריו, "יש מעט פניות. יש תושבים שאין להם ממ"דים ומחפשים לעבור לדירה חדשה.

"מדובר באנשים שגרים קרוב ובודקים דירות שנמצאות בשלב מתקדם. יש אפילו חוזים שנחתמו השבוע. הרשמות חדשות, יש בסך הכול שתיים. כמעט את כל הפרסום החיצוני הורדנו.

"במרכז הארץ יש קצת רכישות של מי שכבר התחיל בתהליך רכישה. עדיין אין ביטולים של עסקאות אבל מניסיון העבר אני מניח שאנשים עדיין בהלם. זה גם תלוי איך זה יסתיים ולאן זה הולך.

"אנחנו במקור חברה דרומית. מטה החברה יושב בנתיבות ואנחנו מאמינים בפריפריה אם כי יש לנו בשנים האחרונות גם פעילות יחסית גדולה באזור המרכז. בראייה שלנו החברה ממשיכה להתפתח. זה אינטרס של ישראל, והוא לא ישתנה אלא אף יתחזק לאחר סיום הלחימה".

טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת, מספרת: "אנו מקבלים עשרות פניות בתקופה הזאת מתושבים שמחפשים דירה חדשה עם ממ"ד לאכלוס מידי.

ליאת דנינו, משנה למנכ"ל חברת אלמוגים, מספרת שבאזורים המרוחקים מאזעקות ומירי טילים הפעילות די סדירה.

לדבריה, "אנחנו פעילים כרגע בעיקר בנשר ובאור ים, היות ואזורים אלו לא סבלו מאזעקות. אז למעט מצב הרוח - מי שהתעניין לפני המלחמה ממשיך לחפש, אבל בקצב איטי יותר. בנשר נחתמו שני חוזים באוקטובר - כמו בספטמבר".

אבידן מציין כי קיימת התעניינות בקרב יהודים מחו"ל אבל מוקדם לזהות גל קניות מצידם. "את העניין מצד רוכשים יהודים שגרים בחו"ל אנחנו רואים, אבל באופן כללי עסקה עם תושבי חוץ היא איטית".

בחברת אבני דרך, חנה שוורץ, סמנכ"לית שיווק ומכירות, אומרת: "אנו עדים להתעניינות גוברת במשרדי המכירות בעיקר באזורים כדוגמת תל אביב, קצרין ורמלה. חלק מהמתעניינים הם מישראל וחלקם מחו"ל בעקבות גלי האנטישמיות הגוברים".

מסירות: "עושים כל מאמץ מול הרשויות"

חברות שאמורות למסור כרגע או בקרוב דירות חדשות נמצאות במלכוד: חלק מהעובדים במילואים, פועלים פלסטינים אינם מורשים להיכנס, וגם ברשויות המקומיות ובגופים שאמורים לתת אישורים יש מחסור בכוח אדם. מצד שני, רוכשים שואפים להיכנס לדירות חדשות עם ממ"ד כמה שיותר מוקדם.

"בשכונת עיר היין באשקלון, שבה אנחנו לקראת סוף מסירת הדירות, אנחנו רואים שתושבי אשקלון נאמנים לביתם, ואלו מהסביבה לא פנו בבקשה לעצור הליכים", אומרת טלי שרון מרם אדרת.

"אם כבר, אנחנו רואים עלייה בדחיפות הרוכשים, חלקם מהשוק החופשי וחלקם ממחיר למשתכן, להיכנס לדירתם החדשה והבטוחה. המשקיעים, שחלקם אינם תושבי העיר, מצליחים להשכיר את הדירות לתושבי העיר, החיים היום בדירות ללא ממ"ד".

"המלחמה והשבת הנוראית של ה־7.10 תפסה את החברה רגע לפני מסירת שני פרויקטים בוטיקים חדשים בתל אביב וברמת השרון", מספרת דפנה הרלב, מנכ"לית קבוצת אביב. "חוסר הוודאות, סגירת האתרים ועצירת עבודות הבנייה בשבועות הראשונים השפיעו גם עלינו. אנו עושים כל מאמץ מול הרשויות כדי שבימים הקרובים נוכל להמשיך ולמסור את הדירות החדשות".

 דפנה הרלב / צילום: איל יצהר

עינב כהן, סמנכ"לית השיווק והמכירות באפי קפיטל נדל"ן, מציינת: "כיום אנו מוסרים קרוב ל־400 דירות בשלושה פרויקטים של החברה ברחבי הארץ. כ־280 דירות בפרויקט בשכונת כרמי גת בקרית גת, כ־100 דירות בפרויקט Feel בגדרה ועוד כ־20 קוטג'ים בפרויקט של החברה בעמנואל.

"כ־95% מרוכשי הדירות שמחים על ההזדמנות והפניות היחסית שמזמנת תקופה זו ומנצלים אותה על מנת להתאכלס כמה שיותר מהר בבתים החדשים שלהם".

רייסנר מוסיף כי "בתקופה כזו מי שקנה דירה רוצה במיוחד לקבל אותה, בעיקר מי שעובר מדירה ישנה שלרוב ללא ממ"ד לדירה חדשה עם ממ"ד".

לגבי הרשויות אבידן מציין כי הן "מתפקדות, אבל כמובן שאלו שנמצאות ברדיוס הקרוב לרקטות עסוקות בעיקר בחירום. אבל יש רשויות שבהחלט מתפקדות ומקבלים היתרי בנייה והוצאת אישורים".

שלום שי, מנכ"ל חברת דונה, מספר: "מספטמבר עד סוף השנה יש לי 700 דירות למסור. זו חתיכת כמות. רוב הדירות הללו נמצאות בשכונת מורשת במודיעין ובראש העין, וכמעט כולן דירות מחיר למשתכן.

"הן ממש ממש לקראת ישורת אחרונה, אבל גם אצלנו חסרים עובדים, וגם מאוד קשה לעבוד כרגע עם גופים כמו כיבוי אש, פיקוד העורף, תאגידי המים. גם להם חסר כוח אדם. דווקא חברת החשמל השתפרה.

 שלום שי, מנכ''ל דונה / צילום: ליאור מזרחי

"יש אנשים שיושבים על מזוודות ומחכים, ולא קל לנו להודיע לדיירים מתי יקבלו את הדירות. הם כועסים ובצדק. חלקם גרים בדירות שכורות בלי ממ"ד אז גם אם המצב רוח לא הכי הכי הם מעדיפים לעבור. שואלים אותי מתי יכולים להגיע לדירה ואני לא יודע מה לענות".

מכרזים: "מעריך שמועדי הסגירה יידחו על ידי רמ"י"

מכרזי רמ"י בחלקם ממשיכים להתפרסם, ובין היתר פורסם מכרז ל־1,026 יח"ד בקריית אתא, מכרז ל־120 יח"ד בקטמונים ומכרז ל־400 יח"ד בנווה שאנן בחיפה. לדברי רון אבידן מאזורים, בחברה לא עוסקים כרגע במכרזים: "לפני המלחמה הורדנו את ההשתתפות במכרזים באופן משמעותי בגלל מצב השוק ורמת אי הוודאות הגבוהה והריבית הגבוהה. יכול להיות שלאחר שהמלחמה תסתיים והתמונה הכלכלית תתבהר נשנה את הגישה אבל כרגע אנחנו מאוד זהירים.

"לאזורים יש אלפי יח"ד בקנה, כך שאנחנו לא באמת לרכישות חדשות על מנת להוציא פרויקטים חדשים. אני יכול להעריך שמועדי הסגירה של המכרזים שפורסמו ידחו. זה יהיה הדבר הנכון מצד רמ"י".

אמיר כהן מציין כי בחברה ממשיכים לבחון מכרזים. לדבריו, "אנחנו משתדלים להמשיך לעבוד ככל האפשר. עובדים מול הרשויות אבל זה תלוי מול מי. בחלק מהרשויות אין עם מי לדבר כרגע. כוח האדם בירידה ועסוקים בדברים אחרים. יש לנו אסטרטגיה מאוד ברורה לגבי איפה אנחנו רוצים להשתתף, ואם יהיו מכרזים מתאימים לאסטרטגיה שהגדרנו, נבחן אותם".

שלום שי מדונה: "במכרז האחרון בקרית גת לא השתתפנו, כי גם בלי מלחמה הפרויקט הזה לא כלכלי. 80% מהדירות הן מחיר מטרה ובתנודות שיש היום זה לא כלכלי. בשכונת מורשת במדיעין זכינו ב־2017 ב־170 דירות. אם ההכנסות היו נשארות כמו שהיו בניתוח הכלכלי שעשינו - היינו מפסידים חצי מיליארד שקל מרוב שההוצאות עלו. המחירים דוהרים. גם של פועלים, גם של חומרים. מדד תשומות הבנייה לא משקף את הקפיצה האמיתית. ועכשיו הפועלים מבקשים יותר. איך אני אשלם היום 1,700 שקל יום עבודה של פועל ועוד להרוויח על זה?

"אם תכננו למכור דירת 5 חדרים ב־2.5 מיליון שקל ומוכרים ב־3־3.2 מיליון שקל, קיבלנו את זה מתנה מהשוק. 30% הדירות שיכולנו למכור במחיר שוק הצילו את החברה ונשאו על גבן את 70% הדירות המוזלות. אז איך קבלן כמוני צריך ללכת למכרז ולקוות איך ייראו הנתונים בשעת מסירת הדירות?

יש לכם דירות באזורי העוטף?
שי: "מכרנו באשקלון המון דירות ויש לנו עוד 732 ולמעלה מ־800 דירות באשדוד, בתכנון. אשקלון סבלה מאוד אבל מחירי הדירות דווקא עלו ולא נפגעו. אני לא יודע מה יקרה אחרי הסבב הזה. מכרתי שם 630 דירות - כולן מאוכלסות. אם המדינה תחזור למצב שבו היינו לפני המלחמה דברים יסתדרו. משברים כאלה צריכים לתת תנופה לאחר מכן".