הריסה ובנייה בתל אביב. גם מימוש הערבויות גורר אחריו עלויות כספיות / צילום: נוי מאיה
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרויקטי תמ"א 38 ופינוי־בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית ארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון
סבבי הלחימה של השנים האחרונות והמלחמה הקשה שבה אנו מצויים בימים אלה, מחדדים את חשיבותו של הממ"ד בכל דירה ובית בישראל.
השנה החולפת הייתה קשה ליזמי ההתחדשות העירונית. עליית הריבית, הקיפאון במחירי המכירה, עצירת המכירות וכעת גם השבתת אתרי בנייה רבים שהסתמכו על פועלי בניין פלסטינים, גרמו ועוד יגרמו ליזמים רבים קושי כלכלי משמעותי.
● יקרה ומצומצמת: התוכנית הממשלתית לסבסוד התחדשות עירונית בפריפריה
● האוצר לא יסייע לקבלנים - עד שלא יורידו את מחירי הדירות
עסקאות תמ"א 38 ופינוי־בינוי היו תמיד רוויות סיכון, ובשנה האחרונה הסיכון עבור בעלי הדירות בפרויקטים הללו התעצם עוד יותר. הנושא החשוב ביותר עבור בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית, ואשר עליו יש לתת את מלוא הדעת ואת עיקר המשקל במשא־ומתן המתנהל מול היזם, הוא הבטוחות שמעניק היזם במסגרת הפרויקט.
הנה שמונה ערבויות שחובה להכיר ולדרוש.
ערבות חוק המכר
זוהי הערבות העיקרית בפרויקטים של הריסה ובנייה, ואין להתקשר בעסקה כזו מבלי לקבל ערבות חוק מכר. נוסח הערבות מוגדר בחוק ושוויה הוא שווי הדירה החדשה שאתם זכאים לקבל במסגרת הפרויקט, כולל כל הצמדותיה.
אך שימו לב - ערבות זו איננה "אוטונומית", משמע, לא ניתן לממש אותה או לפרוע אותה בכל עת שתחפצו, אלא רק במקרה שבו ייקלע היזם לחדלות פירעון ולא יוכל להעניק לכם את הדירה החדשה.
טיפ: בשל העובדה ששווי הערבות נקבע על־ידי שמאי הבנק המלווה בטרם הריסת הבניין הישן ולאור הסיכון בעלייה משמעותית של השוק, חשוב לדרוש מהיזם לעדכן את שווי הערבות כך שבכל תקופת ביצוע עבודות הבנייה, תהיה בידיכם ערבות ששוויה לא יפחת משווי עדכני של הדירה החדשה.
נוסף לכך, חשוב לשפר את הערבות גם בנוגע לעילות המימוש שלה, כך שניתן יהיה לממש אותה גם כאשר היזם איננו חדל פירעון, למשל במקרה שבו הפסיק את עבודות הבנייה למשך תקופה משמעותית או איחר במסירת הדירה החדשה.
ערבות מיסוי
מדינת ישראל העניקה פטור מיוחד לכל מי שמבצע פרויקט התחדשות עירונית, אולם קיימים מקרים בהם תהיה "חשיפה מיסויית", ויחול חיוב במס בגין הפרויקט.
אומנם היזם מתחייב לשאת בתשלומי המס של הפרויקט, אך השומות ברשויות המס נפתחות על שמכם, לכן במקרה שבו היזם לא ישלם את המס או במקרה של קריסת היזם, ייתכן שתיוותרו עם חוב הרשום על שמכם כלפי רשויות המס.
על־מנת למנוע מצב זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תשלומי המס.
טיפ: יש לוודא ששווי הערבות נקבע על־פי שומות המס שנקבעו על־ידי רשות המסים, ואם עדיין אין כאלה, יש למנות מומחה מיסוי שיעריך את הסכום, ושסכום הערבות לא יפחת מהחשיפה האמיתית לרשות המסים.
ערבות שכירות
לפני הריסת הבניין הקיים תתבקשו לפנות את דירותיכם ולשכור לעצמכם דירה חלופית. היזם מתחייב לשלם לכם דמי שכירות (שגובהם ייקבע על־ידי שמאי או בדרך אחרת שיוסכם עליה), למשך כל התקופה שמעת פינוי הדירה הקיימת ועד קבלת הדירה החדשה. ומה יקרה אם חס וחלילה יקרוס היזם? במקרה כזה לא יהיה מקור לתשלום דמי השכירות, ואתם תעמדו בפני שוקת שבורה ותאלצו לשאת בתשלומים אלה בעצמכם.
כדי למנוע מצב־ביש זה, אנו דורשים מהיזם להעמיד ערבות להבטחת תשלום דמי השכירות. ערבות זו היא ערבות "אוטונומית", כזו שניתן לממש מול הבנק שהנפיק אותה ועל־פי הודעה שלנו בלבד. יש כמובן לדרוש ולוודא שהערבות תהיה תקפה במשך כל תקופת הבנייה, היינו שתכסה את כל התקופה שממועד פינוי הדירה הקיימת ועד החזרה לדירה החדשה.
טיפ: כדי למזער את הסיכונים יש לדרוש ששווי הערבות יהיה כשווי דמי השכירות לכל תקופת הבנייה, לרבות איחורים. שווי הערבות יפחת כל רבעון רק כנגד תשלום בפועל של דמי השכירות על־ידי היזם, ובתנאי שהיזם התקדם בביצוע עבודות הבנייה. שווי הערבות צריך להיות צמוד למדד, וחשוב לדרוש לעדכן את הערבות במקרה שבו דמי השכירות בשוק יעלו יותר מעליית המדד.
ערבות בדק
ככל דירה חדשה הנמסרת על־ידי יזם/קבלן, ייתכן שבדירה החדשה שתקבלו יתגלו ליקויי בנייה, פגמים או אי־התאמות שונים כגון רטיבות וכדומה.
אף שחוק המכר (אותו אנחנו מחילים בפרויקטי התחדשות עירונית) מחייב את היזם לתקן את הליקויים שנתגלו בדירה החדשה, לעתים יזמים אינם ממהרים לתקן את הליקויים, ולעתים הם אכן מנסים לתקן אך לא מצליחים במשימה. במקרים אלה יש צורך בהגשת תביעה נגד היזם וניהול הליך משפטי ארוך בבית המשפט.
על־מנת להקטין את הסיכון בעניין זה, נדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקונם של ליקויים שיתגלו בדירות החדשות שתקבלו. סכום הערבות ייקבע במסגרת המשא־ומתן שבין הצדדים. הערבות תהיה אוטונומית ותמומש לאחר שהיזם לא שעה לפניותיכם ולא תיקן את הליקויים בדירות החדשות.
טיפ: ייתכן שיתגלו ליקויים רק בחלק מהדירות החדשות, לכן יש לדרוש מהיזם שדירה שלא ניצלה את חלקה בערבות, יועמד חלקה זה לטובת דירות אחרות שבהן התגלו ליקויים. עוד חשוב לדרוש ערבות בדק נוספת לכיסוי ליקויים בחלקי הרכוש המשותף (לובי, מערכות משותפות, חניון וכדומה).
ערבות רישום
בסוף הפרויקט לא תהיה רלוונטיות לנסח הטאבו של הבניין הישן, ועל היזם לפעול לרשום צו בית משותף חדש (נסח טאבו חדש) שישקף את המצב החדש - מספר הדירות והקומות, מיקומן וכו'.
היזם מתחייב לבצע את התיקון האמור באמצעות עורכי הדין המייצגים אותו. אך במקרה שהיזם קרס, אין מי שיבצע את פעולת התיקון.
לכן נדרוש ערבות להבטחת תיקון נסח הטאבו, כך שככל שהתיקון לא יבוצע על־ידי היזם בתוך המועד שנקבע בהסכם, תוכלו לממש את הערבות ולעשות שימוש בסכום הכסף שתקבלו על־מנת לשכור את שירותיו של עורך דין אחר שיבצע את התיקון.
טיפ: ערבות הרישום צריכה להיות בשווי שיספיק לרשום את כלל הבניין החדש ולא רק את דירות הבעלים החדשות - הרי בבניין החדש תהיינה דירות יזם רבות שימכרו לרוכשים מבחוץ.
ערבות היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס שגובה הרשות המקומית לצורך קידום תוכניות שיאשרו את ביצוע הפרויקט. היזם מתחייב לשאת בעלות זו שעלולה להיות משמעותית מאוד. לבעלי הדירות עומד פטור מסוים מכוח החוק ולעתים מתאפשר בידיהם להקנות את הפטור ליזם על־מנת לחסוך לו עלויות כבדות.
ואולם חשוב לדעת כי לצורך הענקת הפטור המדובר, בעל הדירה מתחייב כי ישוב ויגור בדירה החדשה - הוא או קרובו - (לכשיקבל אותה) במשך ארבע שנים ברציפות. מכיוון שאיש מבעלי הדירות אינו יודע האם יהיה בידו אכן לעמוד בתנאי המגורים הרציפים, קיים סיכון עבורו כי יחויב בעצמו בעלות היטל ההשבחה אם וכלל שיימצא שלא התגורר בדירה במשך ארבע שנים.
לצורך כך עלינו לדרוש מהיזם להעמיד לבעלי הדירות ערבות אוטונומית שתכסה חיוב מעין זה ככל ויוטל על הבעלים.
ערבות הליכים משפטיים
מימוש הערבויות גורר אחריו עלויות כספיות - שכר־טרחת עורך דין, שכר בורר או אגרת בית משפט. אלה סכומים לא זניחים, וקשה יהיה לגבות אותם מבעלי הדירות.
לכן, נדרוש מהיזם להעמיד ערבות כספית שתמומש במקרה שיהיה צורך לשאת בתשלומים שונים לצורך נקיטת הליכים נגד היזם או לצורך מימוש הערבויות.
ערבויות נוספות
לעתים נדרוש ערבויות נוספות, בהתאם לכלכליות הפרויקט ובסיכון שהוא מטיל על בעלי הדירות. לכן אנו בוחנים כל פרויקט לגופו, מייעצים ללקוחותינו אילו ערבויות יש לדרוש ועומדים בתוקף על קבלתן.