התחדשות רחוב בן גוריון בגבעתיים / הדמיה: ברל לוי אדריכלים ומתכנני ערים
עיריית גבעתיים הפקידה לאישור בוועדה המחוזית תוכנית גדולה להתחדשות עירונית לאורך גבולה המזרחי של העיר. במסגרת התוכנית יוקמו כ־4,000 יחידות דיור (יח"ד) במגדלים של 15־30 קומות, במקום כ־1,900 דירות שמצויות במתחם היום. 936 יח"ד ייבנו במסגרת התחדשות בניינית, 269 יח"ד יישארו ללא שינוי והיתר ייבנו במסגרת פינוי בינוי.
● ניתוח גלובס | סימנים לגל עלייה: בענף הנדל"ן מזהים הזדמנות ליציאה מהמשבר
● דרור מרמור, טור סופ"ש | התחזיות לקריסה רוחבית בנדל"ן נערמות. מה מלמד ניסיון העבר?
המצב הקיים: 4,500 תושבים
התוכנית משתרעת על פני 238 דונם, והיא כוללת את החלק המזרחי של השכונות הוותיקות של גבעתיים: ארלוזורוב, שינקין ובורוכוב, ואת שכונת פועלי הרכבת. גבולה הצפוני הוא רמת גן. במזרחה - רחוב דוד בן גוריון וגבול העיר רמת גן, בדרומה רחוב ריינס ובמערבה הרחובות בראשית, המעלות וסירקין.
סקר שנערך לפני שנתיים במתחם הזה גילה כי יש בו 235 מבנים, שבהם 1,911 דירות, בהן דירות קטנות של עד 80 מ"ר, דירות סטנדרטיות של עד 110 מ"ר, ודירות מיוחדות גדולות. בסך הכול מתגוררים כיום במתחם כ־4,500 תושבים, שהם כ־7% מכלל תושבי העיר.
תוכנית המתאר הכוללנית לעיר מגדירה את המתחם הזה כאזור המיועד להתחדשות עירונית בתוכניות נקודתיות לפינוי בינוי.
התוכנית הנוכחית הותנעה ביוני 20', בתכנון משרד בר לוי דיין אדריכלים. במהלך השנים נערכו כנסי שיתוף ציבור שבהם נשמעו עמדות תושבים לגבי עקרונות התוכנית. במסגרת תוכנית זו, ובהתאמה לתכנית המתאר הכוללנית של העיר, יתווספו למתחם זכויות בנייה בעירוב שימושים למגורים, לתעסוקה ולמסחר.
התוכנית: כמה מסלולי התחדשות
התוכנית מאפשרת כמה מסלולי התחדשות בשמונה מתחמים שונים. חלק מהמגרשים מיועדים לפינוי בינוי, וחלקם ל"התחדשות מגרשית" במסלול חיזוק ותוספות בנייה או הריסה ובנייה.
עבור המגרשים המוגדרים להתחדשות מגרשית, קובעת התוכנית הוראות של תוכנית מפורטת כך שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה עבור מגרשים אלה.
המטרה בין היתר היא להרחיב את רחוב בן גוריון, ולהוסיף שטחים רבים לתעסוקה ולמסחר. על פי התוכנית, כיום יש ברחוב כ־13 אלף מ"ר שטחי מסחר והם מתוכננים לגדול ל־20 אלף. בתחום התעסוקה היעדים שאפתניים בהרבה: מ־2,000 מ"ר ל־130 אלף מ"ר בעתיד.
התוכנית כוללת שני סוגים של תמהילי דירות. בכלל המתחם, מדובר על 20% דירות קטנות של 2 חדרים ועד 55 מ"ר, 20% דירות 3 חדרים בשטח של עד 80 מ"ר, 55% דירות 4 חדרים בשטח של עד 105 מ"ר ורק 5% דירות גדולות בנות 5-6 חדרים.
ברדיוס של 300 מ"ר מתחנת הסעת המונים (הכוונה לתחנת המטרו המתוכננת ברחוב), דירות 2 חדרים יהוו 30% ממלאי הדירות, כך ש-50% מהדירות תהיינה דירות קטנות בשטח של עד 65 מ"ר.
עוד לפי התוכנית, הצפיפות תגדל מ־7.5 יח"ד ברוטו לדונם, ל־20.5 יח"ד ברוטו לדונם.
ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, מסר לגלובס: "מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית נכונה לעיר גבעתיים שתייצר שטחים רבים למבני ציבור וחינוך.
"בתקופה זו, ששוק הנדל"ן נמצא בשפל עמוק, העירייה עושה כל שביכולתה כדי לשחרר לשוק כמה שיותר יחידות דיור. בקרוב מאוד יאוכלסו מאות יח"ד בפרויקט HI-TOWER ואני מקווה שגם מתחם בן גוריון, כמו מתחמים נוספים שאנו מקדמים, יקודם בקצב גבוה".
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תכננה את התוכנית יחד עם העיריה ומימנה אותה.