שדה דב / צילום: Shutterstock, Mapic Aerials
השאלה כמה שווה קרקע או נכס מקבלת לא אחת הבדלים משמעותיים בהערכות שווי. נראה כי במקרה של הקרקע שרכשה קבוצת חנן מור , ב"שדה דב", ושסיבכה אותה פיננסית, הפערים יכולים להיות גדולים במיוחד.
● בדיקת גלובס | הישראלים שוברים חסכונות: כ־20 מיליארד שקל נמשכו השנה מקרנות ההשתלמות
● העיר המפתיעה שעקפה את תל אביב במספר עסקאות הנדל"ן
הקרקע נרכשה על ידי הקבוצה בשיא תקופת הגאות הנדל"נית תמורת 1.46 מיליארד שקל, בתוספת הוצאות פיתוח של 62 מיליון שקל. בדוחות הכספיים לשנת 2022, הוערכה הקרקע בשווי מעט גבוה יותר של כ-1.5 מיליארד שקל. גם בדוחות הכספיים למחצית הראשונה של 2023, עדיין לא בוצעה הפחתה בשווי הקרקע על ידי קבוצת חנן מור.
אלא שכיום, שנתיים לאחר הרכישה, מתבררת עבודת שמאי אחרת שהזמין בנק לאומי , אחד הנושים הגדולים של קבוצת חנן מור. השמאי של לאומי רואה מחיר אחר לחלוטין, נמוך בכשליש מהמחיר שבו נרכשה הקרקע. השמאי שמעון ריז'בסקי העריך עבור הבנק את הקרקע בשווי של 959 מיליון שקל (מבלי להחשיב את הוצאות הפיתוח בסך של 62 מיליון שקל כאמור).
הקרקע המדוברת נרכשה בשכונה המוקמת בצפון תל אביב על חורבות שדה התעופה "שדה דב". מדובר במגרש בשטח של 7,570 מ"ר, שעליו אמורה קבוצת חנן מור להקים 458 יחידות דיור, מלון לצד שטחי מסחר. כנגד רכישת הקרקע נטלה כאמור הקבוצה הלוואה מקונסורציום בראשות בנק דיסקונט , שבו שותפים גם לאומי, הפניקס ומיטב - בגובה של כמעט 1.3 מיליארד שקל.
אותה הלוואה ניטלה בריבית פריים + 1%, בתקופה שריבית בנק ישראל עמדה על 0.1%. כיום זינקה הריבית של בנק ישראל ל-4.75%, ולכן הפכה את ההלוואה לכבדה עד שנחשבת לגורם שהפיל את חנן מור. עלות הריבית השנתית של אותה הלוואה עומדת על כ-100 מיליון שקל. מחר (ג') תידון בקשת עיכוב הליכים לצורך הכנת הסדר חוב, שגיבשו הנושים עם החברה, בפני שופט ביהמ"ש המחוזי בת"א, חגי ברנר.
ההערכה יכולה להשפיע גם על עוד חברות
הערכת השמאי של לאומי, הוגשה כחלק מבקשת כינוס נכסים שהגיש הבנק בעניין המגרש ב"שדה דב" בשבוע שעבר. לאומי הגיש את הבקשה שלא על דעת חברי הקונסורציום וזכה לביקורת על המהלך.
ההערכה יכולה להשליך על פרויקטים נוספים שפועלים ב"שדה דב". בין החברות הגדולות שזכו במכרזים נמצאות שיכון ובינוי , ישראל קנדה לצד יזמיות בולטות נוספות. אולם נתוני מכירות שהציגה ישראל קנדה, שמכרה דירות ב"שדה דב" בשנה החולפת, למרות כל הקשיים שפקדו את הענף במחירים שמתקרבים ל-80 אלף שקל למ"ר, דווקא מעמידים באור ספקני את ההערכה המחמירה שהוצגה ללאומי.
חנן מור מצידה לא שינתה ולא קיצצה את שווי הקרקע בשדה דב, על פי שמאים שפעלו מטעמה במהלך השנה האחרונה. כך בדוחות הכספיים למחצית הראשונה של 2023, ציינה חנן מור כי היא מתכננת מכירת קרקעות בפרויקט שדה דב כדי להשתמש בתמורה לצורך פירעון החוב הבנקאי הגבוה.
מהתיאור בדוחות ניכר היה שהקבוצה מתכננת לממש ולמכור חלק מהקרקע לפי העלויות שבהן נרכשה. "מחירי המימוש של הקרקעות מתבססים על תמחור יחידות הדיור ומודל עלויות הבניה שהוכן על ידי מנהלת ההקמה ואשר הוצגו לחברה, ומסתכמים לסך של כ-1.5 מיליארד שקל", נכתב בדוחות. כמו כן, שווי הקרקע בשדה דב הוערך עבור החברה בסוף 2022 בתג מחיר של 1.5 מיליארד שקל גם כן.
נשאלת השאלה האם הקיצוץ החד שהציג ריז'בסקי בעבודה שהכין עבור בנק לאומי, אכן מעידות על מה שצפוי לפרויקט היוקרה, או שמדובר בעוד עבודה מחמירה במיוחד שהיא חלק נרחב משלב בכיפופי הידיים בין הנושים. כמו כן, יש לציין כי ריז'בסקי מציין בעבודתו כי הניח הנחות שמרניות ביחס לקרקע של מור, גם משום שמצא חסרונות למיקום הקרקע בשכונה המוקמת, לצד מגבלות נוספות.