פרויקט אונו ואלי בקרית אונו. מודל תשלומים שכיח / צילום: תמונה פרטית
יותר ויותר חברות נדל"ן משווקות לרוכשים דירות בתנאי תשלום נוחים: 20% מהתשלום בחתימה על החוזה, והשאר - עם מסירת הדירה. העסקאות הללו תפסו תאוצה כל־כך, עד שנצפים יותר ויותר חוזים שמאפשרים לקונים לשלם שיעורים נמוכים עוד יותר מסך העסקה בתחילת הדרך: 15% בחתימה והיתר במסירה; ואף 10%-5% בלבד מהסכום המוסכם בזמן החתימה והיתר במסירה.
● מה קרה למחירי הדירות בערים שלא היו בהן אזעקות? בדקנו
● מה קורה בענף המשרדים: "מקימים מיליוני מטרים רבועים, ואני באמת לא יודע מי יאכלס את כל השטחים הללו"
הפיתוי ברור, וכמוהו גם ההיגיון העסקי: תשלום מאוחר, סמוך למועד המסירה, מאפשר נטילת משכנתה בתנאי שוק ברורים יותר. הוא גם מאפשר למי שרוכש דירה להשקעה להשכיר אותה במחיר הדומה פחות יותר לזה של ההחזר החודשי של המשכנתה, ולמי שצריך למכור דירה למכור אותה בנחת ואולי "להרוויח" עוד עליית מחירים.
ריבית פיגורים בגובה חצי מיליון שקל
"זה מודל מאוד שכיח, בעיקר בתקופה הזו, כאשר מנסים ליצור הטבות לרוכשים מבלי להוריד את מחיר המכירה", אומר עו"ד ליאור רלוי, שותף במחלקת הנדל"ן בפירמת עורכי הדין גורניצקי GNY. בעקבות עליית הריבית, השיטה הזו הפכה נפוצה עוד יותר, ולדברי רלוי, "המודל משמעותי בעיקר בתקופה הזו, והרבה פעמים הוא עובד".
מהצד של היזמים, העסקאות מאפשרות להם להראות לבנקים - שנתנו להם את האשראי - מכירות, ולהתקדם עם השיווק.
אבל כשמדובר על 80% תשלום בעת המסירה - למה בדיוק מתכוונים? תביעה שהגישו רוכשים נגד חברת אאורה מחדשים את ישראל בע"מ בסך של 3 מיליון שקל, מגלה כי ההסכמה לשלם בסמוך למועד המסירה, עשויה להפוך גם היא למקור למחלוקת.
על־פי התביעה, שהגישו עורכי הדין ירון קוכמן, חגי טימנס ושיר צוברי ממשרד כספי ושות', בחוזה המכר שנחתם בשנת 2016 התחייבו הקונים לשלם את 80% הנותרים עד ליום 31.7.2019 או עד לחלוף 25 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה - לפי המועד המוקדם מבין השניים.
אולם מועד המסירה של הנכס עלידי היזם, נאמר בחוזה, הוא עד ליום 31.8.2019 או עד ל־26 חודשים ממועד קבלת ההיתר - לפי המאוחר. הפער בין המועדים - האחד בהתאם למאוחר, השני בהתאם למוקדם - יצר, בשל עיכובים שונים בבנייה, פער של יותר משנה בין מה שאאורה סברה שהוא מועד התשלום, לבין מועד המסירה של הדירות.
בתום השנה הזו דרשה אאורה ריבית על האיחור בתשלום. לדברי עו"ד קוכמן, אאורה לא שלחה לקונים כל מכתב שבו הם נדרשים לשלם. דרישת התשלום הגיעה רק מאוחר, כאשר לכאורה נדרש מן הקונים לשלם עוד מאות אלפי שקלים בגין ריבית פיגורים. אאורה מצדה הציעה קיזוז עם הפיצוי שהיא עצמה הייתה חייבת לקונים בגין האיחור במסירה.
מאאורה נמסר כי "מדובר בתביעה קנטרנית, המוגשת זמן רב לאחר קבלת הדירות על־ידי קבוצת דיירים, המובלים על-ידי דיירת אחת. חברת אאורה כיבדה את כל הוראות ההסכם באופן מלא, מול רוכשים שיוצגו על-ידי עורכי דין, ונוהל עמם משא־מתן, אך אלה פיגרו בתשלומים ולא עמדו בהסכם. מטעמים שאינם מובנים, בוחרים הרוכשים לחזור בהם מהסיכום אליו הגיעו עם החברה, שנאותה ללכת לקראתם. החברה דוחה את הטענות מיסודן, ותגיב להן בבית המשפט".
"הסעיף הזה אינו נפוץ כלל בשוק", טוען עו"ד רלוי, שמזכיר את הפסיקה שעסקה בכך שמועד המסירה של נכס צריך להיות חד־משמעי וברור. לדבריו, קונים ועורכי הדין שמלווים אותם צריכים להיות ערים במיוחד לסעיפים שכאלה כדי למנוע פערים בין מועד התמורה למסירה.
לצמצם את הסיכון: האם התשלום צמוד מדד
עו"ד זיו גרומן, הבעלים של משרד גרומן ושות' העוסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית, מסביר כי ישנם שלושה דברים שרוכשים צריכים לשים לב אליהם, כאשר הם עומדים בפני עסקאות כאלה, שבהן התמורה המשמעותית משולמת רק בסמוך למסירת הדירה.
"הראשון הוא להבין ממי אני קונה ומה הניסיון שלו. ככל שהרכישה נעשית במועד מוקדם יותר של הפרויקט - כך הזהירות שיש לנקוט היא מוגברת", מסביר עו"ד גרומן. "האם יש לפרויקט ליווי פיננסי? מי המלווה? האם החברה היא ציבורית או פרטית? מה הניסיון שלה? כמה דירות נמכרו?
"הדבר השני נוגע לתנאי העסקה. צריך להבין מה הם בדיוק ה־20־80 - האם הם צמודי מדד? והדבר השלישי הוא חוזה המכר עצמו. שם נדרש הקונה לליווי משפטי של עורך דין שזו המומחיות שלו, ושאינו מייצג גם את המוכר".