השקעה של פרופימקס בארה''ב בסקטור הלוגיסטיקה / צילום: Profimex
הכתבה בשיתוף פרופימקס
15 שנים חלפו מאז המשבר הפיננסי העולמי (Global Financial Crisis), ונקודת הציון הזו מגיעה בזמן שהכלכלה הגלובלית שקועה כעת בסיטואציה דומה. אמנם עוצמת ואופי המשברים שונים בתכלית אבל גם אז, בדומה להיום, ניצבו המשקיעים בפני אותה דילמה - איזו גישת השקעה נכון לאמץ מול המצב שנוצר?
מכיוון שניהול השקעות במהותו הוא עניין של ניהול סיכונים תוך ניסיון להעריך בזהירות את מה שעתיד להתרחש, ישנה חשיבות גבוהה בקשירת הסיטואציה הכלכלית הנוכחית למשברי עבר. על בסיס זה ניתן לחלץ תובנות ביחס להתמודדות השוק עם אותם מצבים. אלה יאפשרו לגזור איך עשויה להתנהג הכלכלה, והשווקים בפרט, ביום שאחרי המשבר, ובהתאם איזו אסטרטגיית השקעה בהווה - על אף אי-הוודאות, ולמעשה דווקא בגללה - תאפשר בהמשך לקצור את הפירות, כך מסביר אלחנן רוזנהיים מייסד ומנכ"ל פרופימקס, הפעילה כבר שלושה עשורים בהשקעות נדל"ן גלובליות עבור משקיעים כשירים.
לדבריו, במהלך השנים צצו מספר אירועי קיצון בכלכלה הגלובלית שעשויים לשמש נקודות השוואה למצב כיום - החל מפקיעת בועת הדוט.קום בשנת 2000, דרך המשבר הפיננסי חובק העולם של 2008 עבור להתפשטות מגפת הקורונה וסדרת העלאות הריבית. אוסף האירועים שנערמו, לצד הסטטיסטיקה הארוכה שהצטברה, מעידים כי למרות השוני המהותי בין האירועים, בכל המקרים הכלכלה והשווקים היו כפופים לתבנית מסוימת שחזרה על עצמה, בפרקי זמן משתנים. זו מוגדרת למעשה כמחזורים כלכליים (Business Cycle) - הנעים על הציר שבין גאות לשפל. במהלך אותם מחזורים מופיעים אירועי משבר, חריפים פחות או יותר, שהשפעתם אמנם ניכרת אך לזמן מוגבל, שכן לאחר התפוגגות לחצי המשבר, הסנטימנט בשוק מתחלף והנכסים חוזרים, בקצב שונה, למסלול העליות.
משקיעים כשירים, אנו מזמינים אתכם לקבל מידע לגבי תנאי ההצטרפות לקרן Profimex CircleOne VI, כולל היסטוריית הביצועים שהשאנו למשקיעינו במשך למעלה מ-25 שנות פעילות. לפרטים נוספים, לחצו כאן>>
תבנית קבועה של מחזורים עסקיים. עם התפוגגות לחצי המשבר, השקעות נדל"ן שמנוהלות בידי מנהלים עתירי ניסיון צפויות להיות מהראשונות להנות מתנופה מחודשת
"זה לא תזמון השוק, זה הזמן בשוק"
לפי רוזנהיים, על אף שאין ערובה כי ההיסטוריה תחזור על עצמה, רצוי להכיר את הנתון הבא: לכל שרשרת המשברים העולמיים שפקדו את הכלכלה, על אף השוני בעוצמתם, אופיים ומשכם, היה מכנה משותף: עם דעיכת הפאניקה והתמתנות השפעות המשבר, הכלכלה התעשתה והשווקים חזרו לעלות, לעיתים באגרסיביות ובחדות. המשמעות היא שמחד אי-אפשר לתזמן באיזו נקודה אנחנו נמצאים כעת במחזור העסקי ומתי בדיוק יגיע המשבר לסיומו. אולם מנגד, בהסתכלות ארוכת-טווח של מספר שנים קדימה, בתקופות משבר נפתח חלון זמן לניצול הזדמנויות השקעה, המגלמות בחלקן פוטנציאל להפוך בהמשך מקור לתשואות עודפות. אפקט זה ניכר בייחוד בחלקים משוק הנדל"ן, שמאופיין בקורלציה להתאוששות הכלכלית שמגיעה עם שוך המשבר, בעיקר בהתחשב בהיותו של הנדל"ן Lagging Industry (תעשייה שהשוק לא משפיע עליה באופן מיידי אלא בעיכוב מסוים).
רוזנהיים מסביר כי המשבר הנוכחי נוצר בשל התלכדות שינויים בסביבה המאקרו-כלכלית שיצרה מצוקת נזילות חריפה. מצוקה זו מאלצת חברות, מנהלים ומשקיעים לשים את נכסיהם על המדף, לעיתים במחירים שמשקפים דיסקאונט משמעותי, כדי שיוכלו לייצר מזומנים לפירעון ההתחייבויות שנטלו. עדות לעומק המצוקה עליה מצביע רוזנהיים משתקפת היטב בדו"ח שפורסם לאחרונה ב-Bloomberg לפיו היקף החובות שנערמים בשוק הנדל"ן הגלובלי, בעיקר בתחום המשרדים, הוא הגבוה ביותר מאז 2008.
עוד הוא מוסיף כי התנאים הפיננסיים משפיעים באופן ישיר על ערכי הנכסים, שכן מתקיים קשר הופכי בין סביבת ריבית גבוהה לשווי הנכסים. המשמעות היא שכאשר הריבית גבוהה, גם שיעור ההיוון עולה (התשואה לפיה מחשבים סדרת תשלומים בהתאם לשווי בהווה) - וערך הנכס יורד. המתאם הזה מתקיים גם בתרחיש הנגדי. כאשר תגיע הורדת ריבית, תירשם ירידה בשיעור ההיוון שתביא לשערוך מחדש של הנכסים, הפעם כלפי מעלה.
רוזנהיים מציין כי במשך תקופות של אי-וודאות גם מצטברים לרוב בשוק הנדל"ן ביקושים כבושים מצד רוכשים ומשקיעים פוטנציאליים, שממתינים עד ל"התבהרות התמונה". אלא שכאשר המשבר מתחיל להראות סימני דעיכה ישנה התפרצות ביקושים, לעיתים בבת אחת, שמייצרת תנופה מחודשת שתורמת את חלקה לעליית מחירים בנכסים מסוימים. גורמים אלו עשויים לתפקד ביחד, ולחוד, כטריגרים שיתרמו להתאוששות השוק ביום שאחרי המשבר.
"זה לא עניין של תזמון השוק, אלא הזמן והניסיון שצברנו בשוק", מדגיש רוזנהיים בהקשר של הניתוח שהובא כאן. לדבריו, פרופימקס, שנמנית על גופי ההשקעה האלטרנטיביים הוותיקים ביותר וזו שהייתה הראשונה לסלול את הדרך למשקיעים ישראליים להשקעות נדל"ן מעבר לים, צלחה מאז החלה את פעילותה שורה של מחזורים עסקיים ומשברים כלכליים חובקי עולם. את אלו, הוא מציין, ניצלה החברה על-מנת להעשיר את הפורטפוליו בהשקעות בנכסים איכותיים, שהניבו ברובם המוחלט תשואות עודפות.
"חלון הזדמנויות"
"במשבר הנוכחי ההזדמנויות בשוק מתכנסות בהדרגה", אומר רוזנהיים ומסביר כי "זה קורה רק אחרי שבעלי נכסים, שנקלעו כאמור ללחץ תזרימי, מעכלים שהם נמצאים במציאות כלכלית שונה ומפנימים שעליהם למכור את הנכס במחיר נמוך משוויו הכלכלי העתידי - על-מנת לא להעמיק עוד יותר את בור ההתחייבויות. עבורנו, יחד עם שותפינו האסטרטגיים במדינות היעד, זו שעת כושר להשקיע בנכסים שמתומחרים כעת במחירים נמוכים. נוצר כאן חלון הזדמנויות עבורנו, יחד עם שותפינו, לנצל את המצב כדי להעשיר את הפורטפוליו בנכסים שיתפקדו מקור לתשואות עודפות בתקופה שאחרי המשבר.
חשוב לזכור כי בכל השקעה, בייחוד בתקופה מורכבת ורגישה זו, נדרשת בחינה קפדנית ומקצועית של כל נכס ספציפי, תוך הבנה מעמיקה של אופי הסביבה העסקית, תהליכים דמוגרפיים, משוואת היצע-ביקוש באזור וכיוצא בזה. "בחינת כל הפרמטרים הנוגעים בעסקה מחייבת התמחות ספציפית בסוג הנכס והתמקדות בשוק המשנה (Submarket), כאשר הכישורים המקצועיים של מנהלי ההשקעה והשותפים המקומיים שלנו הם גורמי מפתח לניהול ההשקעה לאורך הדרך, לרבות בנקודת המימוש", מוסיף רוזנהיים.
עוד הוא מציין כי "התשואות הגבוהות שהנבנו למשקיעים היו גם מתוך עסקאות שבוצעו בעתות משבר. זו אמנם תקופה שבמהלכה משקיעים רבים חוששים להשקיע, אבל אלו בעלי הניסיון רב השנים, שמסתכלים ליום שאחרי המשבר, מבינים שכדי ליהנות מפירות ההצלחה צריך להיערך עם כסף זמין (Dry Powder) ולהשקיע יחד עם מנהלי השקעות מנוסים שהוכיחו שהם ראויים לאמון המשקיעים".
את ההזדמנויות עליהן מדבר רוזנהיים מתכוונת פרופימקס לנצל באמצעות הקרן השישית ממשפחת קרנות Profimex CircleOne, שהחלה את השקעותיה הראשונות החודש ומיועדת למשקיעים כשירים. בפרופימקס מדגישים כי ההתחייבות של משקיעים לקרן בשלב זה משחקת תפקיד משמעותי. זאת נוכח העובדה כי רמת אי-הוודאות הגבוהה בשוק היא זו שפותחת כאמור חלון הזדמנויות להשקיע בנכסים המתומחרים נמוך, שכן כאשר הריבית תחל לרדת - סביר כי חלון ההזדמנויות יתחיל להיסגר. כמו-כן, יש לציין כי כאשר הקרן השישית, שכבר גייסה סכום משמעותי בזמן קצר, תסיים את תקופת גיוס ההתחייבויות, תיסגר האפשרות של משקיעים שטרם עשו זאת להתחייב להשקעה בקרן.
בעניין זה ראוי להבהיר כי התחייבות בשלב זה אינה דורשת מהמשקיעים העברת מלוא סכום ההשקעה, אלא מהווה התחייבות להעמדת ההון באופן מדורג כאשר תצאנה לדרך השקעות חדשות, שצפויות ברובן במהלך 2024 ו-2025. זאת בכפוף לקבלת אישור פה אחד של חברי ועדת ההשקעות בפרופימקס.
משקיעים כשירים, אנו מזמינים אתכם לקבל מידע לגבי תנאי ההצטרפות לקרן Profimex CircleOne VI , כולל היסטוריית הביצועים שהשאנו למשקיעינו במשך למעלה מ-25 שנות פעילות. לפרטים נוספים, לחצו כאן>>
*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.