אתר בניה סגור ברמת גן. שוק הדירות קפא / צילום: טלי בוגדנובסקי
שלושה פרויקטים של תמ"א 38 שמקודמים בימים אלה ברמת גן ממחישים את הרצון של הרשויות המקומיות - ורמת גן אינה יוצאת דופן בהקשר זה - לקדם מתחמי פינוי בינוי שמבטיחים הוספת שטחי הציבור - על פני התחדשות של בניין אחד.
● כך משפיעה המלחמה על האשראי החוץ בנקאי בענף הנדל"ן
● 13 חברות נדל"ן תובעות מרמ"י החזרת תשלומי פיתוח במכרזים
ברחוב הרא"ה 193 בשכונת מרום נווה, הוגשה בקשה להיתר בנייה להקמת בניין בן 10 קומות ו־26 יח"ד, וכן 27 מקומות חניה בשלושה מרתפים. זאת, במקום בניין בן שתי קומות ותשע דירות שייהרס. בדיון שהתקיים באוגוסט 2023, דחתה עיריית רמת גן את הבקשה להיתר בטענה כי המדיניות העירונית ותוכנית האב השכונתית לאזור מעדיפות תכנון מתחמי ולא בניינים בודדים וכי הבניינים הגובלים מקדמים גם הם פרויקט התחדשות עירונית וההמלצה היא לצרף אותם.
ועדת הערר דחתה את טענות העירייה ואישרה לפני כחודש פרויקט תמ"א 38/2 במקום. הוועדה קבעה כי אין להתייחס להעדפת תכנון מתחמי כמדיניות כללית בלבד, בלי לבדוק כל תוכנית לגופה. הוועדה ציינה כי מקובלת עליה ההעדפה של התכנון המתחמי, אך הוא אינו חזות הכול, במיוחד כאשר הוא ערטילאי ובלתי מגובש. משכך, קבעה הוועדה, לא ניתן לסרב לבקשות פרטניות להיתר לפרויקטי התחדשות רק מסיבה זו.
בהחלטת ועדת הערר המחוזית נכתב כי דחיית בקשות פרטניות "אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שתמ"א 38 עודנה בתוקף, ובבסיסה תכלית חשובה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לשם הגנה על חיי אדם".
עוה"ד ענת בירן ואורטל דוידיאן גדעוני ממשרד ענת בירן הגישו את הערר על החלטת הועדה המקומית בשם יזם הפרויקט חברת אמ"מ צ.ב יזמות ובניין.
"לא להחליט על סמך דיבורים בעלמה"
"אני שמחה על הפרויקט ברחוב הרוא"ה", אומרת עו"ד ענת בירן. "זה מראה שוועדות אינן יכולות להחליט על סמך דיבורים בעלמה, ומתחם זו לא מילת קסם. מנגד, יש מקרים שנותרים ללא היתרים. למשל, יש לנו מקרה ברמת השרון שרצו לבנות במגרש כמעט ריק בניין קטן. אחרי חמש שנים של תכנון החליטו לא לאשר את התוכנית בגלל תמ"א 70 - תוכנית המתאר של המטרו. יש צורך לאחד שם שלושה־ארבעה מגרשים יחד ולעשות מבנים גבוהים יותר. אמרנו, למה לחכות למטרו? יש מגרש שיכול מחר בבוקר להיבנות ויהיו כמה עשרות דירות חדשות, למה לחכות עכשיו 15 שנים? לא אישרו".
פרויקט אחר שטרם אושר ומצוי בהליך משפטי נמצא ברחוב קדמה 3, 3א', 3ב' בר"ג וכולל שלושה מבנים בני שתי קומות שבהם 24 יח"ד. במקומם מתוכננות 75 יח"ד בשני מבנים בני 8־9 קומות. הבקשה סורבה בחודש יולי בערר שהוגש לוועדה המחוזית תל אביב, בטענה שקיימת חלופה תכנונית נרחבת יותר הכוללת את הבניינים השכנים.
בעקבות כך, הוגשה בחודש שעבר עתירה מינהלית על ידי היזם "קבוצת דגש" באמצעות עורכי הדין סימון טוסון ויהודה שטרן ממשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' ובה נטען כי "בנימוק הוועדה המקומית לדחיית הבקשה בשל טענה כי קיימת חלופת תכנון, נפלה שגגה חריפה ומהותית שכן התכנון הנטען מבוסס על תוכנית מתארית ראשונית שטרם גובשה. אין בתוכנית כדי להוות חלופת תכנון זמינה ומעשית בשלב זה". הדיון בעתירה נקבע ליוני 2024.
הפרויקט השלישי הוא ברחוב תרצה 5 ו־5א בר"ג. כיום יש במקום 12 יח"ד במבנים בני שלוש קומות על עמודים. הבקשה היא להרסם ולבנות תחתם שני מבנים בני תשע קומות הכוללים 34 יח"ד. בדיון הורתה הוועדה המחוזית לוועדה המקומית לשוב ולדון בבקשה להיתר "תוך גילוי גמישות ופיחות גם למשמע טענות העוררת ביחס לתכנון המתחמי".
תגובה: "אין עיר שהתחדשה יותר מר"ג"
תגובת עיריית רמת גן: "אין עיר שהתחדשה יותר מר"ג. 100% מהעיכובים בתחום נובעים ממאבקי דיירים ויזמים בינם לבין עצמם לגבי גודל הרווח שיישאר בידי כל אחד. מדיניות הנהלת העיר תומכת בהתחדשות עירונית בת קיימא ומקדמת אותה באמצעות פינוי ובינוי מתחמי, הכולל כמה בניינים, ומוליד גם תועלות ותשתיות ציבור חדשות לתוספת התושבים ולדורות הבאים, ולא בשדרוג בניין אחד בלבד. מדיניות זו נותנת מענה גם לתוספת יחידות הדיור, לעומת מדיניות תמ"א 38 ששמה זרקור על בניין אחד בלבד ללא התייחסות לתשתיות ולפיתוח סביבתי.
"הטענה כי קיים קושי בקידום התחדשות עירונית בר"ג תלושה ואינה מדויקת, שכן בעיר מקודמים כיום עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית. הוועדה המקומית מקבלת מאות החלטות בשנה, וטבעי שחלקן הקטן לא תאומצנה באופן מלא או בכלל על ידי ועדת הערר".