מס על השבח ישולם במלואו, על אפשרויות הבנייה בנכס

הכותב הוא ממשרד נוסבאום עורכי דין המתמחה בדיני מסים ומיסוי מקרקעין

ועדת ערר דחתה ערר שהגיש נישום שרכש 75% מהזכויות בנכס בחיפה בנוגע לחישוב מס הרכישה. העורר הגיש שומה עצמית בהתאם למדרגות מס רכישה של דירת מגורים, ובהתאם לסכום שקבעו הצדדים בהסכם המכר, אך מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי אין לקבל את השווי המוצהר, שכן העורר התכוון להקים במקרקעין בניין.

בינואר 2021 רכש העורר 75% מהזכויות בבית מגורים (ששימש גן ילדים) אליו צמודה קרקע. המוכר הותיר בידיו 25% מהזכויות, אך במקביל לחתימת הסכם המכר נחתם הסכם אופציה, שבו ניתנה לרוכש אופציה לרכוש את יתרת השטח.

מנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומת מס שלפיה שווי המכירה הוא גבוה משמעותית מהסכום שדווח ומשקף את שווי המקרקעין בשלמותם. המנהל קבע כי כל העובדות מצביעות על כך שביום העסקה כוונת הצדדים הייתה לבנות בניין מגורים ולא רכישת דירת מגורים כפי שדווח.

על החלטת המנהל הוגש ערר לבית המשפט, שדחה את הערר, תוך שקבע כי העורר לא הרים את נטל הראיה המונח על כתפיו. עוד נקבע כי המסקנה ההגיונית והמתבקשת היא כי הרכישה נועדה לצורך שותפות בבניית בניין על המקרקעין.

השווי האובייקטיבי

בית המשפט ציין כי את שווי המכירה יש לקבוע בראש ובראשונה על פי שווי השוק האובייקטיבי של הנכס הנמכר, וברור כי לצורך קביעת שווי זה לא ניתן להתעלם מאפשרויות הבניה על הקיימות בנכס.

הערה חשובה של בית המשפט בהקשר קביעת השווי נוגעת להסכם האופציה שנחתם. בית המשפט קבע כי כאשר באותו מועד נמכרים 75% מהנכס וניתנת אופציה לרכישת ה־25% הנותרים של הנכס, בוודאי שלמחיר המימוש של האופציה יש רלוונטיות בבחינת שווי המכירה.

ביהמ"ש העלה את השאלה כי אלמלא היה העורר מודע לניסיונות המוכר לקדם קבלת היתר הריסה ובנייה לפי תמ"א 38 לגבי הנכס, עוד קודם לעסקה ביניהם, ותוכניתם המשותפת לקדם היתר כזה לאחר העסקה ביניהם - מה טעם כלכלי וקנייני עשוי להתקיים בשותפות שביניהם בנכס זה.

בסופו של יום הערר נדחה, אם כי בית המשפט ציין כי ככל והבקשה להיתר לפי תמ"א 38 תידחה בוועדה המקומית יהא רשאי העורר לפנות למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה לתיקון שומה לעניין השווי.

עולה מפסק הדין כי לשימוש העתידי במקרקעין משמעות מכרעת. על כן, ועל מנת להימנע מקביעות הסותרות את השומה העצמית, יש לבחון בטרם החתימה על עסקת המכר, את מצבו האובייקטיבי והתכנוני של נכס מקרקעין.

לפי פסק הדין נראה כי מוכרי ורוכשי נדל"ן יאלצו להתמודד, עם הסכמי אופציה כבר בשלב המכירה, במסגרת קביעת השווי ההסכמי.

2535־04־22