הקונים ממתינים שהמחירים יירדו / אילוסטרציה: Shutterstock
השבוע הפחית בנק ישראל את הריבית לראשונה מאז סגר הקורונה הראשון, אבל ציבור לווי המשכנתאות לא יכול לחגוג, שכן ההפחתה הורידה עשרות שקלים מההחזרים החודשיים שלהם, שעלו ביותר מ־1,000 שקל בתוך כשנה וחצי. השבוע גם החלה 2024 תחת צל כבד של המלחמה וההשלכות הכלכליות שלה, שיבואו לידי ביטוי גם על ענף הנדל"ן והמשכנתאות ולאחר פרסום גלובס על שיאי פיגורים ומיחזורים של לווים, ורמה גבוהה מאוד של הקפאות. כיצד רואים בכירי הבנקים את המצב? פנינו לבכירי המשכנתאות בארבעת הבנקים הגדולים.
● ראיון | בונים על צרות של אחרים: צמד היזמים שקנו בזמן קצר נדל"ן בשווי 3 מיליארד שקל
● הערים שהכי נפגעו מהמשבר בענף הנדל"ן, ואלו שדווקא כיכבו במכירות
הביקוש: מתי נראה התאוששות
ראש חטיבת משכנתאות של בנק לאומי, אורי יוניסי, אומר כי "מספר העסקאות פחת במידה משמעותית, עוד לפני המלחמה. המשקיעים, שרואים כיום לנגד עיניהם אפיקי חיסכון חסרי סיכון של 4%־5% בשנה, מורידים את הביקוש. בנוסף רואים גם מגמת ירידה בביקוש של משפרי הדיור ושוק היד שנייה - הקונים קוראים שמחירי הדירות צריכים לרדת, ולכן הם ממתינים. בעלי הדירות מקבלים הצעות נמוכות על הדירות שלהם ומסרבים למכור.
"מצד שני ראינו בחודשים האחרונים שהיזמים לא נותנים הנחות על הדירות, ובמקום זה מהוונים את ריביות המשכנתה לרוכשים ומסבסדים אותן. אני מכנה את זה 'הנחה חלופית'. בחודשים האחרונים לפני המלחמה ראינו יותר עסקאות בדירות יד ראשונה, ולא בגלל מחיר למשתכן ומחיר מטרה, וזה מראה שהשוק התחיל להתייצב.
"לבסוף יש את תושבי החוץ, שאנו מרגישים מהם עלייה ברמת העניין, עוד לפני המלחמה. כבר היום מגיעים אלינו יזמים ומספרים על קבוצות מתוך קהילות שרוכשות דירות בפרויקט, ואף מבנה שלם בפרויקט.
"בחודשים לפני המלחמה ראינו עלייה מתונה ברמת העסקאות והמשכנתאות. באוקטובר כמובן הגיעה הנחיתה ועכשיו רואים התאוששות. נובמבר היה חודש טוב יותר מאוקטובר, ולגבי דצמבר אני מעריך שהוא יהיה טוב יותר מקודמיו".
מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים, אריאלה רנדלשטיין, אומרת כי "האירוע שאנו חווים היום צריך להיבחן בפרספקטיבה רחבה יותר שהחלה עוד במלחמת רוסיה־אוקראינה. ראינו שנה וחצי שבה הריבית עולה ועולה ושהביקוש יורד. אבל זה שהוא יורד לא אומר שהוא נעלם. יש כאן ביקוש כבוש או ביקוש בהמתנה. אמנם המשקיעים יצאו מהשוק, אבל אצל כל האחרים ראינו את ההמתנה: המתנה לריבית יותר נמוכה ולמחירים יותר נמוכים.
"עוד לפני המלחמה ראינו שהביקוש מתחיל לחזור לשוק, בין היתר משום שאנשים נוכחו שמגורים בשכר דירה אינם אלטרנטיבה טובה יותר. ראינו גם עלייה במשכנתאות וגם יותר התעניינות. אנחנו רואים שהציבור התרגל לאווירת ריבית גבוהה יותר, ויש גם פתרונות בנקאיים לזה. בנוסף קיימת הערכה שבשוק שהריבית תרד - ואכן ראינו ירידה ראשונה ביום שני האחרון.
"המלחמה עצרה את מגמת השיפור בלקיחת משכנתאות, אבל בדצמבר רואים שהמגמה חוזרת. אנחנו רואים יותר מכירות, יותר התעניינות וגם יותר בקשות, ורואים שהשוק חוזר בהדרגה למצבו מלפני המלחמה.
"עם זאת, אנחנו רואים צרכנות נבונה, ושאנשים מחפשים הזדמנויות ומבצעים ולא מתנהלים בדומה למה שהיה בעבר, שאז רכשו דירות במהירות מבלי לעשות בדיקות מספקות".
תומר גרינשפון, מנהל אגף משכנתאות בבנק דיסקונט, אומר כי "2023 התחילה בפיק של הסערה שאפיין את 2021 ו־2022, ואז החלה מגמה הפוכה שלוותה בהעלאות ריבית ובמצב פוליטי מעורער, שהשפיע מאוד על שוק המשכנתאות. לאחר מכן, עם ובלי קשר למלחמה, ראינו שיעורי מימון ויחסי החזר של לקוחות שהולכים ועולים. מדובר בשני מדדים שעלו מאוד, מה שהדגים עלייה ברמות הסיכון.
"מצד שני, בחודשים האחרונים ראינו ירידה קלה במשכנתה הממוצעת, מה שאולי מעיד על ירידת מחירים כלשהי. מאז אוקטובר אנו רואים ירידה דרמטית בביקוש למשכנתאות, ואני מעז לנחש שנתוני בנק ישראל שיפורסמו בעוד מספר ימים יראו, שבדצמבר מספר המשכנתאות שנלקחו יהיה נמוך מאוד".
שרון בן יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות של מזרחי טפחות: "השוק פגש את המלחמה תחת השפעת הריבית שעלתה. התחלנו לראות את הירידה בביקושים, ואת הירידה המשמעותית במשכנתאות, לעומת אלה שנלקחו ב־2021־22. לפני המלחמה ראינו שלקוחות התחילו להתרגל לאווירה של ריבית גבוהה, ולבחון מי יכול לתפקד בה ומי פחות.
"המלחמה הכניסה את כולנו לסחרור, אבל בדצמבר ראינו התאוששות מסוימת, מבחינת התעניינות ובקשות חדשות למשכנתה, ששם רואים מגמה, וגם בביצועים, לפחות מבחינת הבנק שלנו.
פיגורים והקפאות: "שיעור נמוך מאוד"
לגבי הפיגורים בהחזרי המשכנתאות וההקפאות, שזינקו באופן חד בנובמבר אומרת רנדלשטיין כי "ראינו בחודשים האחרונים עלייה בהקפאות, וזה מוקדם לומר, אם מדובר במגמה, או רק בנקודה בזמן. נובמבר היה חודש ייחודי, שבו הופעל מתווה בנק ישראל להקפאות, כך שהעליות היו צפויות. קצב ההקפאות אצלנו בדצמבר יורד.
"גלי המיחזורים מצויים מאחורינו והוא אינו קשור למלחמה, אלא כלי שסייע ללקוחות להתמודד עם עליית הריבית.
"גם לגבי הפיגורים, מוקדם לומר דברים. מדובר בפיגורים ל־90 יום, כך שהם קדמו למלחמה, ועל כן לא בהכרח קשורים אליה. עדיין מדובר בשיעור נמוך מאוד של התיקים וזו הוכחה שלבנקים יש דרכים רבות לעזור ללקוחות לעמוד בהחזרים".
גרינשפון מסכים עם הדברים ומוסיף כי "יש יותר הקפאות, בגלל מתווה בנק ישראל ועליות הריבית, ויש גם עלייה במיחזורים, אבל אין דרמה. אני לא רואה אצלנו עליות בפיגורים. מוסר התשלומים של הלקוחות שלנו נותר טוב".
שרון בן יהודה ממזרחי טפחות: "אם קודם לכן דיברתי על לקוחות חדשים, כאן השאלה היא אודות הטיפול בלקוחות קיימים. ראינו את המגמה הזו עוד מלפני המלחמה, והיא נוצרה בסביבות הקורונה לפני ארבע שנים והריבית הגבוהה בתקופה האחרונה.
"הקורונה היתה שיעור טוב עבורנו להתמודד עם המצב העכשווי, ולבנק יש סט כלים להתמודד עם הבעיות שיש ללקוחות השונים. היקף דחיית התשלומים שנרשם כיום נמוך מזה שנרשם בתקופת הקורונה, אז רוב מוחלט של לקוחות שבו לשלם את המשכנתאות שלהם בצורה מלאה, לאחר זמן קצר. הדחיות של היום הן בחלק גדול מהמקרים לזמן קצר, כדי לאפשר ללקוחות להתמודד עם הבעיות העכשוויות שצצו בפניהם.
"לעניין הפיגורים והמיחזורים, לנו בבנק יש ארגז כלים לטיפול בבעיות. ואנו מעודדים לקוחות מסוימים לבצע מיחזורי משכנתאות, מבחינת מסלול המשכנתה ומשך המשכנתה. עשינו את זה עוד לפני המלחמה ואנו מנהלים שיח מול הלקוחות, כדי לאפשר להם לשמור על מוסר תשלומים תקין".
העתיד: "תלוי בבהירות לגבי המלחמה"
לגבי הצפי לשנה הקרובה אומר יוניסי כי "בשנה הנוכחית נראה עליות מחירים מדורגת עקב עודפי הביקוש, ועליית עלויות המימון לקבלנים, שיצטרכו לעדכן מחירים. תושבי החוץ עתידים להיכנס יותר לשוק, וצפויות גם ירידות בגובה הריבית ובאינפלציה - שנכבשה במידה רבה.
"אולי תתפלא, אבל הדגש שאני שם בשוק העתידי של השנה הזו יימצא בדרום, אך זה מותנה כמובן בהסרת האיומים הביטחוניים. מצד שני, אני לא יכול לומר כלום על הצפון, ששם הכול תלוי במה שיקרה מבחינה ביטחונית".
בסופו של דבר בריבית ובמחירים גבוהים רבים לא יוכלו לרכוש דירות.
"מה האלטרנטיבה? שכירות. אבל אם נסתכל בנתוני הלמ"ס על מחירי השכירות לשוכרים חדשים נראה שהם עלו בשנה האחרונה ברמות של 8%־10%. אז גם זאת לא אלטרנטיבה זולה. מה עושים? הניסיון מלמד שהולכים להורים והם עוזרים לילדים עם ההון העצמי, ומגדילים את המשכנתה. המשכנתה עולה למיליון שקל ונפרסת ליותר שנים. אבל הציבור הפנים שמחירי הדירות לא ירדו מאוד.
"יותר מזה: אנחנו רואים לפני המלחמה, שההחזרים על משכנתאות קיימות עלו ב־1,000־1,500 שקל לחודש. יצאנו בהצעות לציבור להקפאות ולמחזורי משכנתאות, בכל אפיק אפשרי, כולל SMS, ופרסומים בתקשורת, אבל הציבור לא כל כך הגיע, וזה הראה לי את החוסן הגדול שלו.
"גם נתוני הפיגורים אינם נוראים, כי סך כל הפיגורים מכלל כל תיקי המשכנתאות דווקא נמצא בירידה. לכן אין כאן כשל".
והמלחמה?
"היא גרמה לשוק בציבור בחודש אוקטובר, ומאז הוא חוזר לתפקוד הדרגתי. בנק ישראל ערך מתווה הקפאות שהצטרפנו אליו בצורה מורחבת. יש מגוון כלים ומסלולים להתמודד עם קשיים במשכנתאות וכל זה מביא אותי לאופטימיות".
לדברי שרון בן יהודה: "הערכתנו היא ששוק המשכנתאות יתייצב בסופו של דבר ברמות של 6-6.5 מיליארד שקל לחודש (שזה כ-30% פחות מהממוצע החודשי של 2022, ורמה דומה לזו מלפני המלחמה, א"מ), כשהרבה תלוי כמובן בריבית. השבוע היא ירדה, וצריך להמתין ולראות, האם מדובר במגמה או בירידה נקודתית".
לדברי רנדלשטיין, "ב־2021 וב־2022 ראינו מספר דו־ספרתי במיליארדים של משכנתאות חודשיות. זה לא יקרה ב־2024. הוא יעלה לאט, בגלל הנתון הבסיסי שהביקוש גדול מההיצע, אבל קצב ההתאוששות מהמלחמה הוא שיקבע את קצב התאוששות השוק.
"לזה יש להוסיף את שוק העבודה, כי ההנחה היא שהוא ישוב להיות באבטלה נמוכה כפי שהיה לפני המלחמה. במצבים אחרים - השוק יתנהג אחרת. מה שיקרה בצפון ובדרום ישפיע אף הוא על השוק ועל ההתאוששות".
מה יקרה להערכתך עם מחירי הדירות?
"אני מחלקת את התשובה לכמה טווחי זמן. בחודשים הקרובים אני חושבת שהשוק יהיה 'שוק הזדמנויות', עקב היצע דירות יד ראשונה גדול שממתין למכירה, וגם היצע דירות יד שנייה, שבעלי דירות שהתחייבו כבר על דירות חדשות ולמקום מגורים חדש יצטרכו למהר למכור. זה יגרום לירידת מחירים.
"כבר עכשיו רואים ירידות במקומות מסוימים במרכז הארץ, אבל מדובר בירידות מינוריות ונקודתיות. לא רואים מגמה חזקה וגורפת של ירידות.
"לטווח ארוך יותר, נראה עליות בביקוש - בזמן האחרון כבר התחלנו לראות אותן. קצב הבנייה הואט ויש בעיה חמורה של כוח עבודה. זה יפגוש את הביקוש העולה, ואני צופה בטווח הזה עליו ת מחירים".
גרינשפון אומר כי "2024 נפתחה בחוסר ודאות כבד. עזוב את תל אביב - היא בועה. מה קורה בצפון? הוא סגור. מה יהיה עם המפונים? איך זה ישפיע על שוק הנדל"ן? קשה לי להעריך. אנחנו מאמינים שיש ביקוש לדיור ולמשכנתאות, ושהוא לא משתנה בגלל מלחמה או ריבית. בסוף הם יצאו בצורה כלשהי, ואנחנו נערכים בידע ובממשקים ובטכנולוגיות שלנו.
"עניין חשוב הוא מה יקרה עם הקבלנים ועם קצב הבנייה. כרגע להערכתנו הבעיה אינה בחברות הגדולות, שהמלחמה פגשה אותן ערוכות טוב יותר למצב - עם כמות קטנה יותר של עובדים פלסטינים. בעיית כוח האדם תפגע בעיקר בחברות קטנות. שמתבססות על יותר פלסטינים".
מה אתה רואה לגבי הסגמנטים השונים בשוק הדירות?
"מי שמצליח לממש את 'מחיר למשתכן' - זה אחלה דבר, והם נשארים בשוק. עולם ההשקעות בנדל"ן מאוד הצטמצם. המשקיעים בישראל הם מה שאני מכנה 'משקיעים של מכירה'. לא שחקנים של תשואה לטווח ארוך.
"ייתכן שתהיה עלייה לארץ שתגדיל את הביקוש. כרגע אנחנו לא רואים לזה סימנים. השוק של דירה ראשונה ומשפרי דיור זה השוק שממתין כרגע להורדת ריבית ולירידה במחירי הדירות ולסביבת מאקרו כלכלה יותר תומכת. אני מאוד מקווה שתהיה כזו. שתהיה בהירות רבה יותר לגבי המלחמה, הריבית ויכולת ההתאוששות שלנו".