רובע 3, תל אביב / צילום: גיא ליברמן
בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב ביטל חלקית את החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה תל אביב לחייב בעלי נכסים ברובע 3 בהיטלי השבחה בגין תוכנית הרובעים בעיר, ופסק כי יש להתחשב בעליית השווי של הדירות ברובע, שנקבעה כתוצאה מתמ"א 38, שהיא תוכנית היסוד של תוכנית הרובעים, שפוטרת את בעלי הנכסים מהיטלי השבחה.
מדובר בפסק דין דרמטי, שיחסוך לבעלי הנכסים ברובעים 3 ו-4 תשלומים של בין עשרות למאות אלפי שקלים לעירייה.
● שני קוטג'ים בנהריה נמכרו במחיר גבוה יותר מאשר לפני המלחמה
● שני מגרשים בשטח זהה בקריית טבעון נמכרו בהפרש של 100 אלף שקל
תוכנית רובע 3, שמספרה תא/3616/א, ותוכנית רובע 4, שמספרה תא/3729/א, אושרו בתחילת 2018, והן מכונות ביחד "תוכנית הרובעים". התוכניות נועדו לקבוע סל זכויות ברור לתוספות בנייה על-פי תמ"א 38 ותוכניות קודמות שחלו במקומות הללו בשני המתחמים.
תוכנית רובע 3 היא אחת משלוש תוכניות עירוניות חדשות לרובעי מרכז העיר תל אביב יפו (3,4,5,6). תוכנית זו חלה על בנייני מגורים בלבד, כולל בניני מגורים מעל חזית מסחרית ובניינים ברחובות המסחריים, בתחום שבין הרחובות אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום ואבן גבירול ממזרח (לא כולל החלקות לאורך רחוב אבן גבירול). התוכנית אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תוכנית השימור או בתוכניות אחרות.
תוכנית רובע 3, שהיא חלק מתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38), נערכה על-מנת לקבוע הוראות לבנייה חדשה או תוספת בנייה, אשר מחד תעודד התחדשות עירונית והגדלת היצע הדירות, ומאידך תבטיח שמירה על אופי המרקם האורבני ואיכויותיו. מטרת תוכנית רובע 3 היא, בין היתר, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38, תוך התאמה למתחם האורבני שברובע.
חלק מהאזור הוכרז בשנת 2003 כאתר מורשת עולמית על-ידי ארגון אונסקו, שכן הוא כולל מבנים בעלי אופי ארכיטקטוני ייחודי המיועדים לשימור, ולכן ניתנה התחייבות לשמרו ככל האפשר. מטעם זה, תוכנית רובע 3 העניקה לאזור "הכרזת אונסקו" זכויות בנייה מצומצמות יותר, ביחס לאזורים אחרים ברובע 3.
זכויות הבנייה שמעניקה תוכנית רובע 3 לבניין נשוא המחלוקת הן תוספת קומה טיפוסית מלאה וקומת גג חלקית בהיקף של כ- 369 מ"ר אקוויוולנטי, השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין, בהתאם לחלקם היחסי (בהיות הבניין כולל 4 קומות בסך-הכול כולל קומת עמודים, ששטחו פחות מ-500 מ"ר). זכויות אלה פחותות מאלה הקבועות בתמ"א 38, שבכוחה לאפשר זכויות לבנות 2.5 קומות טיפוסיות מעל הבנוי על המקרקעין.
בעוד שזכויות בנייה שמוקנות למבנים מתוקף תמ"א 38 פטורות מהיטלי השבחה, עיריית תל אביב טענה כי תוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ושל הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות. זאת, בעוד שתמ"א 38 היא תוכנית עקרונית שלא ברור אם וכיצד ניתן לממש לפיה זכויות בנייה. אותם ודאות ותכנון קונקרטי שמצויים בשתי תוכניות הרובעים, מקנים לעירייה - כך לדעתה - את הזכות לגבות על התוכניות הללו היטלי השבחה.
מאות חיובים
לאור זאת זאת שלחה העירייה מאות חיובים לתושבי רובע 3 ו-4 בהיטלי השבחה, שדירותיהם לא עברו תהליך של שיפוץ וחיזוק באמצעות תמ"א 38, ושלגביהם נטען כי שווי הנכסים שלהם עלה כתוצאה מתוכנית הרובע.
רבים מהם הגישו עררים לוועדת הערר בראשות עו"ד סילביה רביד. בעיקרם טענו בעלי הדירות כי באם נוצרה השבחה בנכסים שלהם, היא נבעה מתמ"א 38, שפוטרת אותם מחבות בהיטלי השבחה, וכי בסופו של דבר גם תוכנית הרובעים היא תוכנית לא קונקרטית, ועל כן דינה אינה שונה.
הוועדה דנה בעשרה עררים וקבעה כי ועדת הערר קבעה כי תוכנית 3616א' קובעת זכויות קונקרטיות, בניגוד לזכויות העקרוניות של תמ"א 38. לאור זאת, אין להתחשב בתמ"א 38 ובמדיניות על-פיה בחישוב שווי הדירות במצבן לפני אישור התוכנית. הוועדה קבעה כי תמנה שמאי מייעץ לערוך את השומות בעניין העררים שהוגשו, וזאת על סמך ההחלטה שלא להתחשב בתמ"א 38 בתחשיבים.
ואולם שופט בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, יעקב שקד - שלו הוגש ערעור מינהלי על-ידי עו"ד בנימין קריתי בשמם של בעלי נכסים ברובע - פסק אחרת.
זכויות מוקנות
בניגוד לבקשת המערער, השופט פסק כי אין לו פטור מתשלום היטל השבחה, שכן המחוקק התכוון להגביל את הפטור למי שביצע חיזוק במבנה שלו, ולא למי שלא עשה. כמו כן, זכויות הבנייה שנותנת תוכנית הרובעים הן זכויות מוקנות, כלומר יש ודאות רבה שהן ברות-מימוש. זאת בניגוד לתמ"א 38 שנותנת לדירות שכלולות בה "זכויות מותנות", כלומר כאלה שלא ברור כלל אם ייושמו ואם ניתן ליישם אותן בפועל.
ואולם השאלה שעוברת לאורך כל הפרשה היא עד כמה מההשבחה שבוצעה בדירות ברובע 3 (וכמשתמע גם ברובע 4) ניתן לשייך לתמ"א 38, וכמה ממנה ניתן לשייך לתוכנית הרובעים. שמאים מכריעים שדנו בסוגיה ענו ברובם כי התוכנית לא הוסיפה לשווי הנכסים, או הוסיפה מעט מאוד, בעוד שרוב עליית שווי הדירות נבע מתוכנית האם תמ"א 38.
שאלות מסוג זה טרם נדונו בבית המשפט העליון, והשופט שקד ביצע ניתוח מדוקדק של פסיקות קודמות שדנו בהיטלי השבחה, ופסק כי על אף שתמ"א 38 אינה קובעת זכויות מוקנות, יש להביאה בחשבון, "וההתייחסות השמאית אליה תהא ב'גווני אפור'" כלשונו, ובניגוד להחלטת ועד הערר תל אביב - אין להתעלם ממנה.
בשורה התחתונה, השופט שקד קבע כי אין פטור מהיטל השבחה במכר הדירות, וכי תוכנית רובע 3 מחייבת היטל השבחה; עם זאת, הוא הוסיף כי יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, בכפוף להנחיות לשמאי המייעץ.
"לא ניתן לשלול קטגורית התחשבות בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית שווי בשל תחולתה של תמ"א 38, בעת קביעת ה'מצב הקודם' של הדירות", קבע השופט והוסיף: "ההתחשבות בעליית השווי בשל תחולת תמ"א 38 ב'מצב קודם' תלויה בבחינה שמאית שתיערך, באשר לגדר הציפיות הסביר של השוק".
המשמעות של פסק הדין היא אדירה, שכן הוא גוזר הפחתה משמעותית בהיטלי ההשבחה שיחולו על תושבי רובעים 3 ו-4, ומן הסתם יפחית בעשרות מיליוני שקלים את ההכנסות שלהן קיוותה עיריית תל אביב בגין היטלי ההשבחה.
עו"ד בני זלמנוביץ', לשעבר יו"ר ועדת ערר פיצויים והשבחה ירושלים ודרום, עמד בראש הרכב שנתן החלטה מקבילה לתוכנית רחביה בירושלים, כחודש לאחר החלטת ועדת הערר בתל אביב. ההחלטה דנה באותם עקרונות, אך החליטה בניגוד לוועדה התל אביבית ובדומה לבית המשפט: "בית המשפט ביסס את החלטתו של שווי שוק כפי שמורה החוק, ודחה את העמדה שיש לנטרל משווי השוק השפעות שונות כגון תמ"א 38 והסתברות מימוש התוכנית. זהו שינוי מגמה מבורך שמחזיר את קביעת היטל ההשבחה לגורמים המקצועיים - שמאי המקרקעין, שיקבעו שווי שוק אובייקטיבי, מתוך רצון אמיתי להתחקות אחרי מהות ההשבחה האמיתית ולהביא לגביית מס אמת".