רוצים לבטל התקשרות עם יזם פינוי בינוי? למה צריך לשים לב

הכותבת היא שותפה במשרד עורכי הדין פרל כהן צדק לצר ברץ

בחודש שעבר נכנס לתוקף תיקון חקיקת ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים משנת 2021, הקובע כי מעתה, בעלי דירות שהתקשרו עם היזם בעסקת התחדשות עירונית מכל סוג, יוכלו לבקש את ביטולה של עסקה זו, במידה והיזם לא עמד בלוח הזמנים המינימלי שנקבע בחוק לקידום פרויקט.

● לקח מר: זו הייתה התקווה הגדולה של שוק הנדל"ן. ואז הגיעו התוצאות 
● פרשנות | שוק הדיור בתל אביב מכופף את חוקי הכלכלה. או לפחות זה מה שהיזמים רוצים שתחשבו 

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפרסמה את התיקון לחוק, הציעה לסייע באופן אקטיבי לבעלי דירות שנקלעו למצוקה מול יזמים ומעוניינים לממש את אפשרות הביטול המוקנית להם בחוק, לפנות למינהלות העירוניות או לרשות הממשלתית עצמה לליווי ועזרה.

צעד דרמטי

בהתאם לחקיקה, ניתן לפעול לביטול עסקת תמ"א 38, אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הדירות בתוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בתוך 36 חודשים ממועד זה. יתרה מכך, רשאים בעלי הדירות לפעול לביטול העסקה אם היזם לא הגיש בקשה להיתר למוסד התכנון המוסמך בתוך 42 חודשים, דהיינו 3.5 שנים, ממועד חתימת העסקה הראשונה.

בקשר עם עסקאות פינוי בינוי, יתאפשר לבעלי דירות לדרוש את ביטול העסקה אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מבין בעלי הדירות תוך 24 חודשים ממועד חתימת עסקה ראשונה, או שלא הגיע לרוב של 60% בתוך 48 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעל הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש תוכנית פינוי בינוי למוסד תכנון בתוך 54 חודשים, דהיינו 4.5 שנים, ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.

הנטייה של פסיקת בתי המשפט בישראל בענייני דיני חוזים, הינה להורות על קיום החוזה ולפעול כדי לקיימו, ככל שזה מתאפשר. לכן, מדובר בצעד יחסית דרמטי מצד המחוקק שנועד להגן על האינטרס של בעלי הדירות ולאפשר את ביטול החוזה בקלות ועלות יחסית מינורית, שבמקרה בו הפרויקט מתעכב בצורה בלתי סבירה או עלול להתעכב.

מי מרוויח?

ניתן לשער כי תיקון החוק, כמו גם הפרסום שלו על ידי הרשות הממשלתית בעת האחרונה, נועדו להגן על האינטרס הציבורי לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, כגון תמ"א 38 ופינוי בינוי, בשל המחסור הקיים בדירות למכירה ומחירי הדירות המאמירים והואיל ופרויקטים מסוג זה מגדילים את היצע הדירות בשוק. אינטרס זה מלווה את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ברוב המיזמים אותם היא בוחרת להוביל, הכוללים בין היתר מענקים בסך של מאות מיליוני שקלים לביצוע התחדשות עירונית.

כך, בעלי דירות שהתקשרו עם יזם, אשר אינו מצליח לקדם את פרויקט ההתחדשות העירונית, יוכלו בתנאים מסוימים שהוגדרו בחוק לסיים את ההתקשרות עם אותו יזם ולפנות ליזם אחר, אשר יצליח להשלים את הפרויקט בהצלחה. הרשות כאמור אף מציעה להם סיוע שלה בעניין הביטול. הגדרת תנאים זו על ידי המחוקק מציבה סטנדרט מחייב ליזמים בקשר עם קידום הפרויקטים, אחרת, יהיו חשופים לביטול ההתקשרות איתם.

אנו רואים בחקיקה יתרונות רבים, בעיקר לבעלי הדירות אבל גם ליזמים. מעבר לכך שיש בחוק כדי לסייע לבעלי הדירות לקדם את האינטרסים שלהם ולהקטין את נזקיהם, כדאי ללמוד ממנו דבר נוסף ואולי חשוב יותר, שהוא ההקפדה על התקשרות עם יזמים מובילים, בעלי ותק, מוניטין וניסיון.

נכון שכיום קל יותר לבטל התקשרות עם יזמים שלא מקדמים את הפרויקט, אבל נכון יותר לנסות מלכתחילה להתקשר עם יזמים שמקפידים על עמידה בהוראות הדין ובסטנדרטים גבוהים, שקיים סיכון נמוך שלא יעמדו בלוחות הזמנים הרצויים לקידומו.

החקיקה הנ"ל חשובה גם עבור היזמים והשוק, שכן, היא עשויה להרתיע יזמים שאין להם את הניסיון והידע הנדרש להתקשר עם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ובכך להרחיק מהשוק חברות פחות מקצועיות שמציעות עבור ביצוע הפרויקטים מחירים נמוכים מדי ואף הפסדיים. 