רחוב סמולנסקין 20 א', חיפה / הדמיה: 3Ddesign
השוק: שוק היוקרה בחיפה ממשיך לתפקד גם בעתות המלחמה, אולי לאור העובדה שבעיר לא היו עד כה אזעקות (למעט אחת בגלל זיהוי שווא), ומדובר באחת הערים הגדולות היחידות בארץ שלא סבלה מהפגזות. מתוך 71 עסקאות של 4 מיליון שקל ומעלה שבוצעו בעיר בשנה החולפת, חמש (מספר לא סופי, שכן נתוני 2023 טרם עודכנו סופית) בוצעו במהלך המלחמה. במסגרת עסקת השבוע שלנו נבחן ארבע עסקאות לרכישת דירות פנטהאוז בפרויקט אחד בשכונת אחוזה, שתיים מהן בוצעו באמצע נובמבר האחרון, שאותן ננתח, ושתיים נוספות שיהוו את עסקאות הייחוס שלנו.
● עסקאות השבוע | על המדף מתחילת המלחמה: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים ברחובות?
● שתי שכונות בגבעתיים: האחת יקרה לקנייה, בשנייה השכירות גבוהה יותר
העסקאות: באמצע נובמבר נמכרה דירת פנטהאוז בת 5 חדרים, בשטח 138 מ"ר בקומה שביעית ואחרונה בבניין אחורי ברחוב סמולנסקין 20 א' עם מרפסת של 50 מ"ר, ב־4.32 מיליון שקל. כעשרה ימים קודם לכן נמכרה דירת פנטהאוז בת 5 חדרים בבניין הקדמי (שמספרו 20), בשטח של 124 מ"ר, ומרפסת בשטח של 22 מ"ר ב־3.8 מיליון שקל.
מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 שבו שני מבנים - הקדמי של חמש קומות והאחורי של שבע קומות, שכוללים 30 יחידות דיור בנות 3־5 חדרים, מהן עשר ניתנו לדיירים הקודמים ו־20 שווקו על ידי החברה היזמית גלעם.
האזור: רחוב סמולנסקין נמצא בשכונת אחוזה, בסמיכות למרכז אחוזה ולבית החולים כרמל. אזור זה משופע בפרויקטים שונים של תמ"א 38/1 (תוספת בנייה על בניין קיים) ו־38/2 (הריסה ובנייה מחדש). בין 2021 ל־2023 (לפני המלחמה), ממוצע מחירי הדירות בפרויקטים בסביבה לא השתנה מהותית, והגיע לכ־26,500 שקל למ"ר.
ניתוח: הפרשי המחירים בין שתי דירות הפנטהאוז נובעים מהפרשי הקומות ושטחי הדירות והמרפסות, אבל בסך הכול במונחי מחיר למ"ר (בהכללת מכפיל לשטחי המרפסות) המחירים דומים למדי - כ־27,500 שקל למ"ר.
עסקת הייחוס הראשונה בוצעה שנתיים בדיוק לפני שתי העסקאות הנוכחיות, ובה נמכרה דירת פנטהאוז בת 5 חדרים, בשטח של 124 מ"ר בבניין הקדמי ב־3.8 מיליון שקל, כלומר מחיר זהה לחלוטין לעסקה הנוכחית. ביוני שנה שעברה נמכרה דירת הפנטהאוז השנייה בבניין הגדול. מדובר בדירת 5 חדרים, 126 מ"ר שטחה, ועמה מרפסת של 50 מ"ר. גם המחיר שלה היה זהה למחיר העסקה המנותחת, והוא הגיע ל־4.32 מיליון שקל.
ואולם כאן בולטים הפרשי השטחים בין שתי הדירות, שכן הדירה שנמכרה בנובמבר גדולה בהרבה. האם יש כאן ביטוי לירידת מחיר? לא בהכרח, אומר נתנאל ארנון מחברת אתגרים שמשווקת את הפרויקט. לדבריו, "התכנון בדירה הקטנה איכותי יותר וגם הנוף שנשקף ממנה טוב יותר".
מארבע העסקאות, כמו גם מעסקאות אחרות שנעשו על נכסים אחרים בסביבה, לא ניתן לראות ירידות מחירים בתקופה האחרונה, לא כתוצאה מהמשבר בשוק הדירות ולא בגלל המלחמה. מצד שני, המחירים גם לא עלו בשנתיים האחרונות, ונותרו זהים לאלה של 2021.
"אנחנו לא רואים שום השפעה של המלחמה, לא על מחירי השוק ולא על הפרויקט", אומר ארנון. "אנשים אולי מהססים יותר ומתלבטים יותר, והיזמים מוכנים ללכת לקראתם בתנאי תשלום ובסבסוד חלק מההצמדות למדד, אבל אם לומר את האמת, בחודשים האחרונים אנחנו רואים שהמדד נמוך יחסית. אם נראה אותו קופץ שוב למעלה, אני לא בטוח שהיזמים יישארו עם המבצעים האלה. בסך הכול אין ירידות מחירים בפרויקטים חדשים בחיפה, אם כי גם לא ראינו עליות יוצאות דופן בתקופה האחרונה".