פרויקט נחל הבשור בתל אביב-יפו / צילום: דמיטרי לאנוביץ'
ההתחדשות העירונית אינה בנויה לנפק פתרונות מהירים למיגון מפני טילים, ואף לא מפני רעידות אדמה, וייתכן כי ישראל חווה את הלקח המר שלא כל דבר ניתן לפתור באמצעות השוק החופשי. נתוני הלמ"ס מורים כי קצב קידום פרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי פותר במקרה הטוב בעיות של 1% בשנה מהדירות הלא ממוגנות.
● ניתוח | יזמי הנדל"ן משדרים אופטימיות, אבל השוק חזר לפחות שש שנים אחורה
● תקרת הפטור ממס להשכרת דירה עודכנה, וזה המסלול החדש שכדאי להכיר
על כך צריך להוסיף שהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית במרכז הארץ נמצאות כרגע בירידה, ואילו ביתר חלקי הארץ הן מדשדשות בכמות דומה כבר שלוש שנים, ולא נראה כי ב־2024 המגמות ישתנו, גם אם המלחמה תסתיים בהקדם.
כשמסכמים את כלל התחלות הבנייה שבוצעו במסגרות של תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 על שתי גרסותיה ב־12 החודשים שבין תחילת אוקטובר 2022 לסוף ספטמבר 2023, נרשמו בלמ"ס 11,160 התחלות, לעומת 13,596 התחלות בתקופה המקבילה שנה קודם. בשתי התקופות משקל ההתחדשות העירונית מכלל הבנייה הגיע ל־19%.
באופן כללי הריבית הגבוהה, איטיות הליכי התכנון וקידום תוכניות הפינוי בינוי והיצע הדירות הגדול באזורי הביקוש הם הגורמים לנתוני המאקרו הללו. המחוזות המובילים בהתחדשות עירונית - תל אביב והמרכז - רשמו ירידה של כ־20% בתקופה הנבדקת, לעומת התקופה המקבילה.
מצד שני הפריפריה - שכה הרבו לדבר לגבי הפרויקטים בה במונחי מיגון - נותרה מופקרת גם עכשיו: בצפון הוחל במהלך התקופה שנבדקה בהקמת 254 דירות, ובדרום - 606 דירות בפרויקטי התחדשות עירונית. סך הכל 3% ו־6% בהתאמה מכלל התחלות הבנייה במחוזות הללו.
ה־7 באוקטובר שינה גם את התמונה הזאת
ייתכן שעד למלחמה ניתן היה לחיות עם הנתונים הללו, ואולי אף להשתבח בהם, שכן מספר התחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית גדל פי 2.5 בתוך פחות משמונה שנים, אך מאז ה־7 באוקטובר השתנו דברים, וקיומם של ממ"דים בדירות הפך לעניין אקוטי.
עד כה, בשמונה השנים הללו, הוחל בהקמת כ־70 אלף דירות במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי, בעוד שלפי אומדני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, המבוססת על ניתוח נתוני למ"ס, כ־1.6 מיליון דירות נותרו מחוסרות ממ"דים.
כלומר קצב התחלות הבנייה הנוכחי, נותן מענה של פחות מ־1% בשנה לכל הדירות הישנות, וזה ודאי שלא יכול להשביע רצון. לאור זאת, ההסדרים שנקבעו במהלך המלחמה, המאפשרים הקמת ממ"דים בהליכים מואצים (תמ"א 40 בבנייה רוויה, וההחלטה לאפשר בניית ממ"דים בצמודי קרקע ובמבנים של עד שתי קומות בהליך שאורך עד שבועיים) נותנים פתרון שעשוי להיות יעיל. אלא שבאותה נשימה ניתן להעיר כי הפתרונות הללו של מיגון הקיים עלולים לעכב במידה רבה את חידוש הקיים, שכן בעלי הדירות זוכים להגדיל אותן ולהעלות את שוויין, בלי שיצטרכו להיכנס להליכים בירוקרטיים הכרוכים בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי.
סביר להניח שאנשי מקצוע במינהל התכנון חשים כאב בטן לנוכח ההסדרים החדשים: במשך שנים הם יצאו נגד תמ"א 38, וטענו שהיא אינה תוכנית אלא מעין צו ממשלתי שאינו פותר בעיות תכנוניות, אלא להיפך - מקבע בעיות ישנות ויוצר חדשות. זאת תוך כדי העמסה רבה על תשתיות ציבוריות: מקומות חניה וכבישים, קווי ביוב, מוסדות חינוך וציבור ועוד.
האפשרות להקים ממ"דים בצורה כמעט חופשית שומרת את מספר יחידות הדיור במצבן הנוכחי, ולכן אולי מזיקה פחות מתמ"א 38, אבל בדיוק כמותה מדובר בצו ממשלתי, עם הצדקה מהמלחמה.
אלא שמיגון אינו תכנון, והניסיון לכרוך בין השניים - גם אם בצורה אלגנטית - נכשל. הן כאשר מדברים על מיגון מפני טילים, והן כאשר מדברים על מיגון מפני רעידות אדמה.
המצב לא טוב גם אצל שיאנית ההתחדשות
סוד גלוי הוא שרק במחוז אחד ההתחדשות העירונית מתנהלת בקצב טוב יחסית, וזה מחוז תל אביב. בשלוש השנים האחרונות 46% מהתחלות הבנייה במחוז זה היו במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי, ועם זאת בעיר תל אביב לבד יש 216 אלף דירות, ורובן לא עברו תהליכי מיגון, כך שגם שם המצב אינו יכול להיחשב טוב.
דברים אלה מקבלים משנה תוקף בבחינת השנה שקדמה למלחמה (מתחילת אוקטובר 2022 לסוף ספטמבר 2023), שבה כמות התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית במחוז זה ירדה בכמעט רבע, מהכמות שנמדדה במחוז הזה בשנה שקדמה לה.
נתון זה אולי מטריד מבחינת קצב ההתמגנות של תל אביב וסביבתה, אך אינו מפתיע מההיבט הנדל"ני. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 הוחל בהקמת 10,400 דירות במחוז זה, אך נמכרו בו רק 3,350 דירות חדשות. מדוע שיזמים ימהרו להתחיל בבנייה נוספת, כשכבר עכשיו יש עודף של אלפי דירות? תל אביב ושכנותיה, במיוחד רמת גן וגבעתיים, נתונות ב"יובש עסקאות" מזה כשנתיים, בעוד שהבנייה, במיוחד בתל אביב נמשכה עד כה בקצב מהיר, על אף הדעיכה במספר העסקאות.
אם, כפועל יוצא מהנתונים, ייקח למגן את כלל המבנים בישראל סדר גודל של 100 שנה, הקונספציה שתוכניות מסודרות יכולות לתת פתרון לצורך הבהול הזה - נפלה. הציפייה מהשוק החופשי לפעול כאן ועכשיו נענית בצורה מאכזבת.
אולי בימים אלה, שבהם הביקוש לדירות ללא ממ"ד, הן למכירה והן להשכרה, ירד בצורה רבה, השוק יבהיר לבעליהן, כי יש למגן אותן. עדיין תמ"א 40 והקמת ממ"דים באמצעות פיקוד העורף הם אמיתיים וישימים, בעוד שהפתרונות התכנוניים המקובלים הם יותר תיאורטיים.