אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: איל יצהר
האם שמעתם על אלה ששכרו דירה, אבל "שכחו" לדווח להם על פרויקט תמ"א 38 שיתקיים בבניין או בסמוך לו? או על "דירת בונבוניירה", שרק אחרי שנרכשה התגלו בה ליקויים מכאן ועד להודעה חדשה? ברוכים הבאים לעולם התיווך הישראלי.
● רוצים לבטל התקשרות עם יזם פינוי בינוי? למה צריך לשים לב
● ניתוח גלובס | לקח מר: זו הייתה התקווה הגדולה של שוק הנדל"ן. ואז הגיעו התוצאות
● ניתוח גלובס | יזמי הנדל"ן משדרים אופטימיות, אבל השוק חזר לפחות שש שנים אחורה
בדיקה שערך משרד המשפטים בשנים האחרונות העלתה כי האתיקה של מתווכי הנדל"ן בישראל לוקה בפגמים, והרגולציה של הענף מפגרת אחרי מקומות רבים בעולם. בסוף השבוע הוא פרסם להערות הציבור טיוטה של כללי אתיקה שיצורפו לחוק המתווכים.
ב־1996 חוקק חוק המתווכים, וכבר ב־2012 נוסף לו סעיף שמדבר על הוספת תקנות אתיקה. במשך כשנתיים נערכה במשרד המשפטים עבודת מטה והוקם צוות שכתב דוח בן 90 עמודים עגומים למדי על המצב הנוכחי. המשרד גם הפיץ סקר לציבור ואף ערך מפגש 'שולחנות עגולים' עם בעלי עניין בסוגיה, וחקר כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם תופעות דומות.
בעלי הנכסים שבעי רצון
ראשית, בלטו לרעה הצדדים לעסקאות שכירות בחוסר שביעות הרצון שלהם, לעומת שני הצדדים לעסקאות מכר: 63% מהשוכרים ו־29% מהמשכירים השיבו כי לא היו שבעי רצון משירות התיווך שניתן להם, לעומת 17% מהמוכרים ו־38% מרוכשי הדירות.
אחת מהתלונות הנפוצות אצל השוכרים הייתה ש"לא נתנו לי שום פרטים בנוגע למפגעים בדירה, תמ"א שהתחילה לפתע בבניין הסמוך ורק ידעו לדרוש חודש פלוס מע"מ (עמלת התיווך המקובלת בעסקת שכירות, א"מ)"; ואילו רוכשי דירות סיפרו כי המתווך "ניצל את חוסר היכרותי באזור ומחיר הדירה היה גבוה מאוד ביחס למחיר הריאלי בשוק".
הרוכשים והשוכרים נשאלו האם המתווך סייע באיתור דירה המתאימה לצרכים? ושוב התברר כי השוכרים הם הציבור שפחות מרוצה מעבודת המתווכים, שעה ש־57% מהמשיבים ענו בשלילה. אבל גם אצל הקונים ענו רבים - 36% - כי המתווך לא סייע להם באיתור דירה מתאימה. לעומת זאת, בעלי הנכסים היו מאוד מרוצים, דבר שבא לידי ביטוי בכך ש־95% מהמוכרים ו־92% מהשוכרים אנו בחיוב לשאלה האם המתווך קישר בינך לבין רוכשים או שוכרים פוטנציאלים.
עוד נמצא כי רוב השוכרים וכמעט 40% מהקונים ענו בשלילה לשאלה האם המתווך פעל מולם בהגינות, לעומת כחמישית מהמוכרים והמשכירים שענו בשלילה; כ־30% מהקונים וכ־40% מהשוכרים טענו כי המתווך נתן להם מידע שגוי.
מהו "פרסום מטעה"
הצוות בדק את המצב בעולם, ומצא מדינות שמקיימות אכיפה הדוקה על ענף התיווך, לעומת כאלה שכמעט לא קיימת בהם רגולציה. בבריטניה למשל ישנה חובה לקביעת שכר דירה ראוי לנכס, בהתאם לשוויו בשוק, תוך התחשבות באינדיקטורים אובייקטיביים, דבר שבישראל לא קיים. לעומת זאת מוכרת תופעת פרסומים אודות נכסים פיקטיביים להשכרה (ואף למכירה), שבבריטניה אסורה על פי חוק.
בגרמניה, מתווך מחוייב לעדכן את האתר שלו לפחות פעם בשבוע, וזאת בכדי לוודא שתוצג תמונה מצב עדכנית של הנכסים הזמינים. בישראל מתווכים משאירים מודעות בלוחות האינטרנטיים זמן רב אחרי שבוצעה עסקה.
לעניין זה ממש מתייחס החוק בצרפת, שמגדיר מהן פרקטיקות "פרסום מטעה" אותן אסור למתווך לבצע, ביניהן - פרסום נכס שכבר נמכר או הושכר, פער בין המחיר במודעה למחיר בפועל או הטעיה לגבי הנכס וגודלו. בישראל לעומת זאת נפוצו בשנים האחרונות מודעות שכוללות בשטח הדירה גם את שטחי השירות (מרפסות, חנייה ומחסן).
בוועדה מעריכים כי הנזק המשקי שנגרם כתוצאה מבעיות האתיקה מגיע לכ־196 מיליון שקל בשנה. זאת על סמך הערכות כי מספר עסקאות התיווך מגיע לכשליש מכלל העסקאות בשוק, וכי פגמים במידע שנותן מתווך לרוכשי דירות מתורגמים לירידה במספר אחוזים בשווי.
טיוטת התקנות שפורסמה עוד רחוקה מאישור חקיקתי, אבל היא מתייחסת לתלונות. היא כוללת איסור מפורש על מסירת מידע שגוי במכוון ע"י מתווך, על גילוי אודות קשרים שיש לו עם גורמים אחרים שקשורים לעסקה, וגם דרישה לשקיפות מוגברת כשהוא מייצג את שני הצדדים.
לעניין זה, בוועדה שקלו לאסור לחלוטין את אפשרות ייצוג שני הצדדים, אך הביאו בחשבון שבמדינות שבהן קיים איסור כזה עמלות התיווך הן בדרך כלל גבוהות בהרבה מאלה הנהוגות בישראל, וגם הסמכויות שניתנות למתווכים רבות יותר. בישראל החליטו לצמצם את סמכויות המתווכים ולאסור עליהם לעשות פעולות משפטיות (למשל לערוך חוזי מכר) ושמאיות (למשל להגדיר מה המחיר הריאלי של הדירה).
כשמדובר בפרסום שטח הדירה, המתווכים יחויבו להביא מקור לשטח שבו הם נוקבים (למשל מהטאבו, או מהעירייה), יחויבו להמליץ מידע משלים כגון תוכניות ומפרט טכני, ומפגעים שקיימים בדירה ובסביבה.
"מקצוע התיווך היה קיים עוד לפני החוק, ונמצא שהוא ממלא צורך שנקבע על ידי השוק. התפקיד שלנו הוא להקפיד שהמידע בין הצדדים לעסקה יהיה שקוף, מלא ונגיש ככל האפשר", כך אומר עו"ד עמיר הרן, רשם המתווכים במקרקעין וראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, שהיה חבר בוועדה. לדבריו "מדובר בצעד ראשון שמשלים את הפער שהיה קיים בענף הזה".
