פרויקט של יורו ישראל בשכונת מעלות הנחל / הדמיה: סנאפשוט, רועי כהן
ביוני האחרון התקיימה ישיבה ראשונה, ואחרונה בינתיים, של קבינט הדיור בממשלה הנוכחית. בין ההחלטות שהתקבלו בו בלטה החלטה אחת שנועדה להפחית את שיעור הכישלונות במכרזים על קרקעות המדינה, שהיה גבוה משמעותית מהשנים 2021 ו־2022. ההחלטה הייתה להפחית את מחיר המינימום במכרזים לבנייה רוויה ל־15% משומת הקרקע, לעומת 50% לפני כן - וזאת במטרה להוריד את "רף הכניסה" למכרזים, ובעיקר להפחית את גובה ההצעות מצד המשתתפים במכרזים.
● ניתוח גלובס | מחירי הדירות יורדים, אז איך יכול להיות שהמדד של הלמ"ס דווקא עלה
● עסקאות השבוע | בכמה נמכר בית דו־משפחתי בהוד השרון בשטח של 300 מ"ר?
● הבניין בפתח תקווה ייהרס, הדיירים יקבלו פיצוי של עשרות מיליונים
אי אפשר לומר שההחלטה הביאה להשפעה מיידית על השוק, שכן מכרזי רמ"י המשיכו להציג שיעור כישלונות גבוה יחסית - כ־50% מהמכרזים נכשלו, על פי ההערכות, לאורך השנה החולפת. ובכל זאת, נראה כי ההשפעה קיימת, לכל הפחות במקומות מסוימים: בנתיבות נסגר השבוע מכרז ל־64 יחידות דיור בבנייה רוויה, המשקף מחיר קרקע ממוצע לכל יחידת דיור הנמוך כמעט פי ארבעה מהמחיר במכרז סמוך שנסגר במאי 2023. בשני המכרזים הזוכה היא אותה חברה, יורו ישראל, ונראה כי אחת הסיבות המרכזיות להבדל הגדול היא הורדת מחיר המינימום בצורה משמעותית.
מחיר המינימום "נחתך" בכ־80%
המכרז שנסגר השבוע הציע 64 יחידות דיור בבנייה רוויה בשכונת מעלות הנחל החדשה בנתיבות, בשטח של 6,043 מ"ר. שבעה מציעים הגישו את הצעותיהם במכרז, וההצעה הזוכה של חברת יורו ישראל עמדה על כ־5.78 מיליון שקל. סכום הזכייה משקף מחיר קרקע ממוצע של 85 אלף שקל לכל יחידת דיור, לא כולל הוצאות פיתוח (שעמדו על כ־10.8 מיליון שקל), וכ־244 אלף שקל כולל הוצאות פיתוח.
המכרז הקודם, במאי 2023, בשכונת רמות יורם בעיר - מעט צפון־מזרחית למגרש במעלות הנחל, היה עבור 84 יחידות דיור בשטח של 19,161 מ"ר. הסכום ששילמה אז חברת יורו ישראל היה כ־28.7 מיליון שקל, אשר משקף מחיר קרקע ממוצע של כ־331 אלף שקל לכל יח"ד, לא כולל פיתוח, קרי גבוה כמעט פי ארבעה. בתוספת הוצאות הפיתוח מדובר על מחיר ממוצע של כ־506 אלף שקל.
"מחיר דירה הוא השלכה של מחיר הקרקע"
ההבדל הגדול ביותר בשני המכרזים נוגע למחיר המינימום - שעמד במכרז האחרון על כמיליון שקל, ומשקף מחיר קרקע ממוצע של כ־16,500 שקל לכל יח"ד. במכרז ברמות יורם במאי 2023 עמד מחיר המינימום על כ־6.9 מיליון שקל, המשקף מחיר ממוצע של 77,489 שקל לכל יח"ד, קרי ירידה של כמעט 80% בנתון זה.
נתיבות הייתה אחד ממוקדי מתקפת החמס ב־7 באוקטובר, לפני ארבעה חודשים, והתמודדה הן עם ניסיונות לחדירת מחבלים אל תוך העיר, והן עם מטחי רקטות בלתי פוסקים.
ובכל זאת, נראה כי הביקוש לנדל"ן בעיר נמשך - ובשני המכרזים האחרונים מדובר דווקא בשכונות המערביות ביותר של העיר, כלומר אלו הקרובות ביותר לגבול עם עזה. המרחק מנתיבות לגבול עם עזה הוא כ־10.5 ק"מ.
האם הורדת מחיר המינימום היא זו שממשיכה למשוך את היזמים לעיר? בחברת יורו ישראל מציינים כי "מחיר המינימום הנמוך נובע מהחלטת המדינה, בעקבות הריביות הגבוהות והיעדר כניסה של קבלנים למכרזים בעת האחרונה - צעד המהווה הוכחה חזקה נוספת לכך שמחירי הדירות הם השלכה ישירה של מחירי הקרקע".
עם זאת, בחברה מציינים כי במכרזים הספציפיים הללו, לאו דווקא מחיר המינימוום הוא שהביא להבדלים הגדולים: "במכרז ברמות יורם ממאי 2023 מרבית הדירות הן דירות מיוחדות - קוטג'ים, דירות גן ודירות גג, על אף שהמכרז מוגדר כמכרז לבנייה רוויה. לכן המחיר במכרז זה גבוה יותר מהמחיר במכרז שבו זכתה החברה השבוע".