פרויקט תמ''א ברחוב צה''ל, קרית אונו / צילום: תמר מצפי
האם יש לחייב מוכר נכס בהיטל השבחה בגין מרחבים מוגנים, הגם שהנכס נמכר טרם בניית הממ"דים? ועדת ערר קבעה כי התשובה לכך תלויה בשאלה האם הקונה מתכוון לבנות את המרחב המוגן במקום המוכר - ואם כן, הפטור בתוקף; עוד נקבע, כי הפטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד אינו כולל תנאי כי הבנייה תחל בטרם קבלת הפטור.
● קרקע ב-80 אלף שקל ליח"ד בנתיבות: איך ירד המחיר מאז המכרז הקודם?
● בלעדי | הבניין בפתח תקווה ייהרס, הדיירים יקבלו פיצוי של עשרות מיליונים
בימים אלה העיסוק בבניית מרחבים מוגנים נמצא על סדר היום. עסקאות הנדל"ן סובבות סביב נכסים שיש בהם ממ"ד ותוספת מרחב מוגן הפכה לדרישה בבניינים ובמרחבים שנעדרו ממ"ד עד כה.
לפטור מהיטל השבחה בגין בניית ממ"ד יש משמעות כלכלית עצומה. "היטל השבחה מוטל על שתי פעולות עיקריות - כשמבקשים היתר בנייה - ואז כתנאי להיתר משלמים היטל השבחה. פעולה שנייה היא בעת מכר", מסביר עו"ד דוד בסון שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון.
"ישנם סעיפי פטור בחוק המעניקים פטור על מכר או על בנייה. יש גם מקרים שבהם ניתן פטור בשני המקרים - למשל באזורי שיקום או בתמ"א 38 וכיוצ"ב", מציין עו"ד בסון. "בהקשר של ממ"דים בתי משפט קבעו שהפטור ניתן רק בהוצאת היתר בנייה ולא במכירה".
התוכנית השביחה, המקרקעין נמכרו
עובדות המקרה: עיריית ירושלים ביקשה להטיל היטל השבחה בסך כ־15 מיליון שקל על חברת זכות אליהו, בגין השבחת מקרקעין בבעלות החברה ברח' לשם בעיר. זאת, בעקבות כניסתה לתוקף של תוכנית 11382 שהרחיבה את זכויות הבנייה במגרש, הוספת שטחי מסחר והוראות בינוי, וכן ההקלות שאושרו לתוספת בנייה של 20%, חריגה של מרפסות זיז מקווי הבניין וניוד שטחים.
התוכנית אושרה באוקטובר 2015, ולחברה ניתן היתר בניית מרחבים מוגנים הכולל הקלות ופטורים בספטמבר 2019. בהמשך הוארך תוקפו של ההיתר עד ספטמבר 2022, אך בספטמבר 2021, בטרם מומש ההיתר, נמכרו המקרקעין.
בגין מימוש המכר הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים שומה מעודכנת, במסגרתה חויבה זכות אליהו בהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים. היטל ההשבחה עמד על סך של 10,111,192 שקלים בגין תכנית 11382 ו-5,267,825 שקלים בגין ההקלות.
על שומות אלה ערערה החברה לעדת הערר. במרכז הדיון עמדה שאלת חיוב מרחבים מוגנים בהיטל השבחה. שאלה זו נחלקה לשתי שאלות נפרדות: האחת - שאלה הנוגעת לאופן חישוב השטחים במצבי התכנון, והשנייה - תחולת הפטור.
היתר בתוקף, פטור בתוקף
לטענת חברת זכות אליהו, משעה שהשומה המכרעת הפכה לחלוטה ושולם ההיטל, אין לעירייה סמכות לתקן את שומתה. עוד נטען כי הפטור לבניית ממ"ד לפי סעיף 19(ב)(9) אינו פטור מותנה ולשון הפטור לא מתייחסת לדחיית תשלום ההיטל למועד המימוש. עוד נטען, כי העירייה אוחזת בחבל בשני קצותיו - מחד, היא מבקשת לחייב בגין המימוש במכר בגין הממ"דים ומאידך היא מחייבת בגין הזכויות שאושרו בהקלה בעת המימוש בהיתר. מנגד טענה הוועדה המקומית ירושלים, כי הפטור לבניית ממ"ד פורש כפטור שחל רק בעת מימוש בהיתר, וכי בחינת תכלית הפטור מובילה למסקנה כי הוא אינו חל במקרה של מכר. לכן, טענה הוועדה המקומית, משלא מומש ההיתר, החברה אינה מתיימרת לטעון כי תפעל למימושו ושטחי הממ"ד לא ייבנו על ידה וספק אם ייבנו בעתיד על ידי הרוכש במתכונת בה אושרו הרי שאין לפטור אותה מהיטל השבחה בגינם.
ההחלטה: חברי ועדת הערר, יו"ר הועדה עו"ד עמית אופק, שמאית המקרקעין נאוה סירקיס ונציג מתכנן המחוז אילן אליהו מלכה, דחו את עמדת עיריית ירושלים.
חברי הוועדה ציינו כי יש לבחון האם במצב הקודם, לפני התוכנית, היו שטחי שירות מוקנים עבור בניית מרחבים מוגנים וזכויות אלה מתקזזות בין שני מצבי התכנון, ועל כן התוכנית אינה משביחה בהיבט זה. בהקשר זה נקבע כי גם על פי התוכנית הקודמת שהייתה בתוקף ניתן היה להוסיף שטחי שירות עבור בניית מרחבים מוגנים. לכן, צוין, כי "כך או כך, יש לערוך את התחשיב שלעיל ולחייב רק בגין ההפרש".
עוד צוין בפסק הדין, כי לשון סעיף הפטור, סעיף 19(ב)(9), המעניק פטור לבניית ממ"ד, אינה כוללת תנאים. "מרגע שנקבעה זכאות לפטור הרי שאין עוד תנאי שצריך להתקיים על מנת לממש את ההחלטה", נקבע. "יתרה מכך", צוין בהחלטה, "קבלת טענת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים לא רק שהופכת את הפטור למותנה עד לתחילת הבנייה אלא הלכה למעשה מחייבת את המסקנה כי הפטור מותנה עד לקבלת תעודת גמר שרק לאחריה מובטח כי בניית המרחב המוגן על כל מערכותיו הושלמה. תוצאה זו ודאי שאינה אפשרית מבחינת לשון הסעיף, וגם לא לפי תכליתו".
"סיכומו של דבר", נקבע, "שומת העירייה לא הביאה בחשבון את הזכויות שעל פי החוק היו מוקנות במצב הקודם ולא קיזזה אותן מההשבחה. בנוסף, בנסיבות העניין העוררת זכאית לפטור מהיטל השבחה לאחר מימוש בהיתר".
המדינה צריכה להפסיק להתחשבן על ביטחון
לדברי עו"ד דוד בסון, "המקרה הנדון הוא ייחודי. האיש ביקש היתר בנייה לממ"ד וקיבל אותו. ההיתר היה בתוקף אך הוא לא בנה ומכר את האדמה בזמן שההיתר עדיין היה בתוקף. העיריה ראתה בכך מכר, שכן הפטור ניתן בהיתר בנייה ולא בבנייה. כשהוא מכר הוא למעשה העביר את הפטור לרוכש. אם היה מתברר שהאדם מוציא היתר בנייה והוא לא בונה, אז ההיתר בטל ואם היה מוכר היו מחייבים אותו בהיטל השבחה".
עוד מוסיף בסון, כי "ועדת הערר העלתה עוד טענה מעניינת, ופסקה שמגיע לו פטור גם במכירה בעניין הממ"ד, משום שהיו למוכר בעבר זכויות לממ"ד בשל סע' 151 ג' לחוק התכנון והבנייה - סעיף שמכליל אוטומטית בכל תב"ע כל שינויי חקיקה בעניין תוספת זכויות (כאן הייתה תוספת זכויות מכוח תקנות הגא שהגדילו את הממ"דים)."בכל אופן", אומר בסון, "הגיע הזמן שמדינת ישראל לא תעשה את האבחנה בין מכירה לבנייה כי אין סיבה לראות באדם שמוכר את הנכס כמי שמרוויח בעקבות מכירת הזכות לבנות ממ"ד. המדינה צריכה להפסיק להתחשבן על ענייני ביטחון כמו שלא מתחשבנים על נגישות ".