קאלה מאיור, אחד הרחובות המרכזיים במדריד, ספרד / צילום: Shutterstock
"השורה התחתונה היא שלמרות שבדקנו ועשינו שיעורי בית, התוצאה היא גרועה", שיתפה ע' את הסיפור אליו נקלעה משפחתה ברכישת דירה להשקעה במדריד, שהסתבכה עם פולשים שלא ניתן לפנות.
● שאלות ותשובות | בספרד יש כללים מפתיעים להשקעות נדל"ן, ביוון לא מתמקחים ומה צריך לדעת על פורטוגל וארה"ב
● באיזה מדינות באירופה צפויות עוד ירידות במחירי הדיור
● זה היה אחד הסקטורים הפופולריים ביותר להשקעה בארה"ב. עכשיו הוא בסכנת קריסה
הסיפור התגלגל בפוסט שפורסם בפייסבוק, בו מסופר שלמרות שהזוג טסו לנכס ועשו 'שיעורי בית', עדיין יכולות להיות הפתעות בדרך: "לקחנו חסכונות ורצינו להשקיע אותם בנכס בחול כדי לקבל תשואה. בדקנו המלצות, רצינו חברה ישראלית שחברים שלנו כבר עבדו איתה. טסנו למדריד, נרגשים ופעורים שילמנו הכול בזמן כמו ילדים טובים אחרי שבוצע שיפוץ בנכס, כנראה שאחד המשפצים שכפל את המפתח, החליף מנעול, ו'השכיר' את הנכס למהגרים פרואנים". בסיום הפוסט, הוסיפה שהיא כותבת כדי להזהיר את הישראלים מהתופעה הרווחת הזו בהשקעות נדל"ן בספרד.
הבעיה היא שעם כניסת הפולשים לדירה שרכשו ושיפצו - החוק הספרדי לא מאפשר לפנות אותם: "החוק במדריד אומר שאחרי 48 שעות, לא ניתן לפנות אותם מהנכס. אז ככה יצא, שכרגע מעבר למשפחה הקטנה והחמודה שלנו, אנחנו מפרנסים בעל-כורחנו עוד משפחה. אנחנו לא עשירים - אנחנו פשוט עוד זוג מעמד ביניים שמנסה לדאוג לעתיד של הילדים שלו".
שוק של מכירת מפתחות לפלישה
אסף לבנת, יזם ומשקיע בנדל"ן בספרד מחברת "נדל"ן ספרד", שוחח עם גלובס והסביר כיצד ניתן להימנע מפולשים בדירות בספרד, ומה בכל זאת אפשר לעשות:
"הרקע לסוגיית הפולשים הוא המשבר הכלכלי של 2008, שהוביל לגל עיקולים למי שלא עמדו ברכישות הדירות. בעקבות התסיסה שנוצרה, קודמו חוקים שנועדו לסייע לספרדים לא לגור ברחוב. יש מי שניצלו את החוק ואת הלך הרוח הכללי בספרד ובקטלוניה, וזה נהיה מסחרה. סביר להניח שאותו פועל ששכפל מפתח בסיפור, הלך ומכר אותו בכ-3,000-5,000 אירו. יש שוק שלם בו הוא יכול למכור את המפתחות, כאשר התמחור בהתאם למצב ולמיקום הדירה.
יש חוקים בספרד במצב שיש פולשים. במקרה הזה, הם אמרו שהם בנכס 48 שעות, אבל הרי אני יכול גם להגיד שהייתי שם. בהרבה מקרים הולכים למשטרה לדווח על הפלישה, ובמשטרה מסתבר שמישהו בא יום קודם ודיווח כבר שהוא פולש. המשמעות היא שלא ניתן לומר שהפולש לא היה בדירה ושיש לו זכויות בנכס שלך. החוק אומר בפשטות - לא היית בנכס, הוא היה פנוי ולאנשים אין איפה לגור, אז שיהיו בנכס ולא ברחוב".
מה קורה עכשיו כשיש פולשים בדירה?
"יש שתי אפשרויות. האחת, משא-ומתן מול אותו פולש, או איזה גוף ששם את המשפחה הפולשת בפרונט. לעתים, מדובר באנשים עניים זרים, עם ילדים קטינים שלא עובדים, ויש גוף כלשהו מאחוריהם. זה יכול להיסגר בכ-15 אלף אירו להוציא את המשפחה, כאשר בעבר, היו סכומים אחרים של 3,000 אירו. במקביל, הפולש עצמו בדירה טוען שהשכירו לו ולא מבין מה רוצים ממנו.
האופציה השנייה היא תהליך משפטי. כאן, זה שונה אם אתה בן אדם פרטי או חברה שמחזיקה מעל כמות מסוימת של נכסים בבעלותה. התנאים משתנים ואם זו חברה מרובת נכסים, זה הליך מורכב יותר.
לשאלת זמן הפינוי, השיב לבנת: "יש לי שתי דירות כאלה שכבר יותר מחמש שנים בתהליך. אבל זה מורכב, גם בגלל שאחת החברות שלי מוגדרת מרובת נכסים, וגם בגלל שיש שם אנשים במצב סוציאלי קשה עם קטינים".
מה בכל זאת אפשר לעשות למנוע פלישה?
לבנת מסביר שבתקופה שהדירה ריקה, מומלץ להתקין אמצעי מניעת פלישה:
הדבר הראשון שניתן לעשות הוא להתקין מערכת מצלמות ואזעקה בתשלום חודשי - יש לכך שוק שלם בספרד ובעלות ממוצעת של כ-60 אירו בחודש. "ככל שהפולשים השתכללו, כך גם האמצעים למניעת הפלישות", הסביר לבנת. "קמו חברות ששמות מצלמות עם חיבור למשטרה, כך שברגע שנכנסים לבית, יש הוכחה ושוטרים מגיעים למקום. אם יש קטין, זה לא משנה, ובתוך שעתיים יוציאו אותו החוצה".
נוסף על כך, ניתן להתקין דלתות שמיועדות נגד פולשים בשוק, גם בתשלום חודשי. לבנת מסביר כי "זו דלת משוריינת ולא ניתן לפרוץ אותה. משלמים על הדלת שכירות וזה ביזנס בפני עצמו בספרד. העלות היא בערך 50 אירו בחודש. בדרך כלל, שמים את שני האמצעים יחד, מצלמה, אזעקה ודלת משוריינת, ואם יש צורך גם סורגים בחלונות ופתחים נוספים".
ואם הדירה לא ריקה וגרים בה, יפלשו בכל זאת?
"לא. זה לא אירוע אלים, ולא מתרחש בצורה אלימה שיש אנשים בבית. עיקר הסיפור הוא אמצעי המניעה, כאשר הבית עומד ריק. יש חברות שעושות שירות כזה של פינוי ואומרות שהן חברות אבטחה, כך שאם יש מישהו בבית, הן מוכנות להתנהל מולו ולכאורה פועלות לפי חוק, בעלות של כ-5,000-10,000 אירו. אבל אני, למשל, לא משתמש בזה, כי זה תחום אפור. יש מקרים שמספרים שהם מציקים לאותם פולשים מתחת לבית, עוקבים אחריהם וכדומה. אני לא השתמשתי בכאלה חברות, כי לא יודעים מה הגבול שלהן והן מתוגמלות על הצלחה בסופו של דבר".
"יש התרעמות כללית באוכלוסייה הספרדית מהסיפור הזה, הם גם סובלים מזה. מה שקרה לזוג הישראלי לא קרה בעקבות הונאה של אותה חברה שעבדה מולם, אלא היו צריכים להזהירם ולספר על אמצעי הזהירות כמו אזעקה ודלת. אנחנו מנהלים מאות דירות ולנו אין מקרים כאלה כיום".