ג'קי מוקמל / צילום: איל יצהר
"הנדל"ן המניב בישראל נמצא בצרות, משום שהשחקנים ששולטים בו אינם מדווחים נתונים אובייקטיביים, ואין שום גוף אובייקטיבי כמו הלמ"ס שיפרסם מחירי מכירה, מחירי שכירות, היקפי בנייה מדויקים ועסקאות. המידע שאנו ניזונים ממנו היום מבוסס על מידע מהונדס שניתן לנו על ידי בעלי עניין ועל שרשרת של אנשים וגופים עסקיים שקשורים זה בזה ועם אותם בעלי עניין, שיש להם אינטרס להציג נתונים של עסקים כרגיל ושהמצב בשליטה, גם כשהשוק נקלע למצב חמור. זה רק עניין של זמן עד שבנקים מלווים יתחילו לגלות מעורבות רבה יותר". כך אומר ג'קי מוקמל, לשעבר מנכ"ל CBRE ישראל וכיום יועץ פרטי.
● שתי דירות 3 חדרים במתחם האלף נמכרו במחיר שיא למ"ר בראשון לציון
● מי נתן את ההוראה? התעלומה סביב ביטול עבודות הענק בכביש 1
● שולטת בשמיים: גם באל על לא דמיינו את אפקט המלחמה על עסקיה
לפני כמה שבועות פרסמנו בגלובס כי מחקר שנערך בהובלת ד"ר רינה דגני מגיאוקרטוגרפיה, בקרב שוכרי משרדים, העלה כי כ־80 אלף מ"ר במגדלים בתל אביב וברמת גן עומדים כיום ריקים. מוקמל מעריך שהכמות גדולה פי חמישה לפחות. "בין נתניה לחולון אני מעריך שיש היום היצע עודף של 1.7 מיליון מ"ר, מהם כרבע נמצאים במגדלים בתל אביב", הוא אומר. "באזור של ראשון לציון, חולון ובת ים, כמות הפרויקטים למשרדים שנבנית היא אינסופית, ואני לא רואה מי שוכר היום את השטחים האלה".
"אף אחד לא שאל מה יקרה אם יהיה משבר"
בדיקה עצמאית שערך מוקמל לבקשת גלובס באזורי התעסוקה השונים בעיר העלתה כי קיימים כ־400 אלף מ"ר שטחים פנויים, מהם כשמינית מוצעים להשכרה בשכירות משנה. אלה שטחים בהיקף ששקול לארבעה מגדלי עזריאלי שרונה, או 20 מגדלי המוזיאון. גם אם מדובר בהערכות יתר, ניתן לומר כי שוק הנדל"ן המניב נתון כרגע בעודפי היצע אדירים.
כיצד הגענו למצב הזה?
"כולם רצו להגיע למצב הזה. מוסדות התכנון רוצים עוד ועוד שטחי תעסוקה; העיריות הריצו היתרי בנייה למבני תעסוקה בהתלהבות גדולה יותר מאשר למבני מגורים; היית מצפה שהיזמים והבנקים יעשו את הבדיקות שלהם, אבל היזמים לא עשו, והבנקים רצו לתת הלוואות בריביות נמוכות. נוצר מצב שאף אחד לא שאל מה יקרה אם יגיעו לשוק מאות אלפי מ"ר, בדיוק כשיש משבר עולמי, או משבר אזורי, או משבר לאומי. ועכשיו הכול הגיע אלינו.
"כבר לפני חמש שנים הזהרתי שאם יתרחשו משברים או מלחמה - אנחנו בבעיה. אמרו לי שאני חוזה שחורות. אבל השאלות הללו הן א'־ב' של אסטרטגיה תכנונית, הן ברמה של מוסדות התכנון, הן ברמה של עיר והן ברמה של בנקים ויזמים".
יש דרך לפתור את ההיצע הגדול שמצוי עכשיו בשוק?
"אחד מהדברים שהיו מחלצים את שוק המשרדים מהבעיה זה שינוי ייעוד של מבני משרדים למגורים. זה קשה, לא כל בניין מתאים, אבל יהיו חייבים לעשות משהו, כי אני לא רואה אחרי המלחמה נהירה גדולה של חברות רב־לאומיות למשרדים בישראל. אני רואה את הדוחות של פייסבוק וסולארדג' למשל וחברות אחרות שמפטרות. אתה רואה חברות מתכווצות וחברות קטנות שנטושות את השטחים ששכרו".
תפרט.
"בתל אביב רבתי יש כיום להערכתי כ־150 אלף מ"ר משרדים שנמצאים בתהליכי אכלוס או לקראת סיום, אבל שוק המשרדים נמצא כרגע במצב של עצירה מוחלטת. הביקושים קטנו, חברות מצטמצמות ושטחים מתפנים. אין בניין משרדים אחד שלא נגעו בו הצמצומים של החברות, בעיקר סטארט־אפים שלא מצליחים לגייס כסף.
"מזה נובע תהליך של החזרת שטחים לבעל הבית: האם בעל הנכס יכול לשחרר את החברות הללו מההסכם? האם החברות הללו נוטשות את המשרדים ומשאירות את החוב? כרגיל, אין שום נתון ושום תשובה לשאלות הללו.
"החברות הבינלאומיות בעיקרן עומדות בהתחייבויות שלהן. הן מחזיקות את השטחים, ומוציאות אותם לשכירות משנה. רוב החברות הבינלאומיות ששכרו משרדים, שכרו עודפים של 10%־15% לפיתוח עתידי. כשיש צמצום, העודף הפך ל־25% והחברות היום מסתכלות על ההוצאות ועל ההתייעלות. גם משרדי עורכי הדין, שהיקף השטחים שלהם תלוי לא מעט בשוק הנדל"ן, מושפעים מהקיפאון הגדול.
"באזור שרונה יש עודף עצום של שטחים, וכנ"ל גם בחסן עראפה, רק ששם חלק גדול מהשטחים הוא כסאב ליס, כי רוב הבניינים היו מאוכלסים.
"המע"ר שהיה האייקון, נפגע בצורה משמעותית והייתה ירידה בשכר הדירה, שהשפיעה על כל תל אביב. יש חברות שמשכירות שטחים ברמה של מעטפת, עם מימון של גימורים, כדי להראות מחירים גבוהים. אבל גם זה לא מגיע לרמות של 180־200 שקל למ"ר ויותר".
מה רמות המחירים הנוכחיות?
"אני לא רוצה להפיל את השוק ולומר שהוא ירד ב־40%. אבל המחירים ירדו - ובחדות. בתל אביב ירדו ב־20% ויותר".
הבדיקה שערך מוקמל עבור גלובס, מדברת על רמות מחירים מבוקשות שנעות בין 130 ל־140 שקל למ"ר ברוב אזורי התעסוקה התל אביביים. מוקמל מדגיש כי אם בעלי השטחים מגיעים למסקנה כי בפניהם שוכרים טובים, המחירים ירדו עוד יותר. עניין אחר בולט בסקירה שלו, היא היעלמותם של הפערים בין אזורי התעסוקה השונים. אם פעם אזורי שרונה ויגאל אלון התבלטו מעל היתר מבחינת מחירים - כיום הפערים נמוכים מאוד, למעט אזור רמת החיל, שנותר הרחק מאחור. זה מוסבר בעודפי ההיצע שנוצרו במקומות, שעד לפני מספר שנים התאפיינו במחסור בהיצע.
"הבעיה תהיה בחברות קטנות ובקבוצות רכישה"
כל המספרים שאתה מביא הם אומדנים. מה לגבי נתונים בדוקים יותר?
"כפי שאמרתי, הבעיה העיקרית של השוק הזה היא שאין לו נתונים כלכליים ועסקיים שאתה יכול למצוא בדוחות של החברות, או של הלמ"ס. לא ברור לגמרי מהי כמות המשרדים שנמצאת בשלבי איכלוס, כלומר מה השטחים שנוספים להיצע שטחי המשרדים, ותעלומה גדולה אף יותר היא כמות שכירות המשנה שקיימת בשוק וכמה שטחים התפנו כתוצאה מהמשבר.
"כפי שאמרתי קודם לכן, גם המחירים שפה ושם כן מביאים לפניך, כוללים הרבה פעמים נתונים שנועדו להעלות אותם".
והמחסור במידע מונע לטענתך מאינטרסים?
"לשוק הנדל"ן למשרדים יש בעיה גדולה של אינטרסים. זה גם סוג של שוק סגור שמטפח את עצמו. אתה רואה דוחות של חברות ומאמרים שמאיים ומקצועיים, שהשוק טוב ושהוא אמור לחזור לעצמו, ושאין בעיות. הדוחות הללו הולכים גם לבנקים, שגם הם קוראים שאין צורך לדאוג ושהשוק טוב. ממה זה נובע? מאינטרסים. אני לעומת זאת לא מחוייב לא לביג ולא לעזריאלי ולא לגב ים ולא לאף אחד.
"אני מסתכל על המצב וחרד. אני לא מודאג לחברות הגדולות, כי הן ישרדו את המצב. הבעיה יותר בחברות קטנות, בקבוצות רכישה ובאנשים פרטיים שהשקיעו במשרדים ומנסים להשכיר אותם".